案例内容
【案情简介】
2012年8月30日，买受人方（三自然人A、B、C）与出售人方（三自然人D、E、F）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：
出售人方将其名下房屋出售给买受人方。房地产转让价款3,080,000元。出售人方于2012年11月5日前腾出该房屋并通知买受人方进行验收交接，并于2012年11月5日之前双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同（附件三）付款协议约定：买受人方应在签订合同后55日内将部分房价款2,580,000元交A公司暂为保管；待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，买受人方同意将A公司保管的房屋价款开具本票转至出售人方账户，由出售人方用于“全额还清出售人方尚欠抵押权人的货款余额”……。付款期限为：买受人方于2012年8月28日支付500,000元作为定金；待支付尾款时抵作房价款；2012年8月30日前支付400,000元；2012年10月25日前支付2,100,000元；2012年11月5日前支付80,000元。合同还约定：买受人方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当支付违约金。违约金按逾期未付款日万分之五计算，自本合同约定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后买受人方仍未付款的，除买受人方应向出售人方支付七日违约金外，出售人方有权单方解除合同，买受人方承担赔偿责任，金额为总房价款的20%等。出售人方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给买受人方，应当支付违约金，违约金按买受人方已付款日万分之五计算，自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后出售人仍为交付的，除出售人方应向买受人方支付七日违约金外，买受人方有权单方解除合同，买受人方单方解除合同的，应当书面通知出售人方，出售人方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。另，合同附件六“居间介绍、代理等中介服务情况”载明：代理委托方系出售人方，房地产执业经纪人自然人甲，留有A公司所章。
2012年8月30日和10月24日，买受人方分别向出售人方支付购房款500,000元和2,580,000元，出售人方向买受人方出具收据两张。
2012年10月28日约11:00左右，出售人方（自然人D）发送手机短信给买受人方，主要内容为：“很抱歉的通知你房屋过户手续暂时还没办法办理，因你付给我的房款我急有他用，银行贷款还无法还清。我提二个解决方案供你选择，延后过户手续……等我有能力一次性还清银行贷款后再办过户手续（时间约在6至12个月）。……走法律程序打官司……你打赢官司也拿不到一分钱，你也知道我是单身，我的房产全都抵押出去，也没银行存款。……”
2012年11月6日，公安作出立案告知书，以自然人D涉嫌合同诈骗予以立案。
自然人D与自然人 E于2012年5月8日向上海市普陀区民政局登记离婚。同日，双方签署了《离婚协议书》一份，其中“夫妻财产的处理”项下对房屋的约定：“......本案涉案房屋的产所有权归男方所有。房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后协商解决，男女双方必须协助对方办理变更的一切手续。”
买受人方依据《上海市房地产买卖合同》中的仲裁条款于2012年11月2日提交仲裁申请，请求裁决：1、解除《上海市房地产买卖合同》；2、出售人方退还买受人方购房款2,780,000元；3、出售人方支付违约金616,000元；4、出售人方支付律师费80,000元；5、出售人方支付财产保全费5,000元；6、本案仲裁费由出售人方承担。
【争议焦点】
1、自然人D将买受人方支付的房款挪作他用是否构成根本违约?
2、自然人D刑事立案后，本案是否应当先刑后民？
【裁决结果】
仲裁庭依据《合同法》《仲裁规则》的相关规定，裁决《上海市房地产买卖合同》于2012年11月5日予以解除；出售人方返还买受人方购房款人民币2,780,000元，并支付违约金616,000元、保全费5,000元、律师费40,000元；仲裁费由出售人方承担。
就争议焦点，仲裁庭分析如下：
买受人方与出售人方所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。双方当事人理应遵循诚实信用原则，依法履行合同义务。
首先，双方当事人所签订的《上海市房地产买卖合同》应予解除。本案法律事实显明：买受人方已履行全额支付购房款之合同义务，而自然人D将买受人方已支付购房款挪作他用，自然人E、F亦未采取积极有效补救措施，致使系争房屋上附有的抵押他项权利未予清洁涤除，买受人方难以办理产权转移过户登记手续。故依据法律和合同约定，出售人方未履行交付系争房屋民事法律义务，显属根本违约。进而买受人方行使解除《上海市房地产买卖合同》之权利条件已成就。法律规定当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。买受人方向仲裁委提起仲裁申请，依法行使履行了合同解除之通知权利义务。且相关的法律文件亦已送达至出售人方。故解除《上海市房地产买卖合同》日应为2012年11月5日。
其次，违约责任之认定。本案法律事实显明，自然人D将申请人支付购房款挪作他用（涉嫌合同诈骗予刑事立案）理应承担违约主要民事责任。仲裁庭对于自然人E、F关于自然人D、E已离婚，约定系争房屋应归自然人D所有，己仅系配合办理售房手续等，故不应承担违约责任之抗辩意见难以采纳。法律事实显明：在双方当事人签订系争合同和买受人方支付购房款前，自然人D、E未将离婚信息及对夫妻共同财产处理之协议等内容予以披露。自然人D虽告知离婚之信息，但未告知共同财产处理等离婚协议内容，亦未将上述情况披露给买受人方。买受人方依据相关产权登记信息相信系争房屋权属归为出售人方所有。为此，自然人D、E所实施之懈怠不作为行为，显有违诚信原则，具有主观过错。出售人方系系争房屋共同产权人，均未提供证据证明对其权利部分亦属自然人D、E《离婚协议》之调整和约束范围。作为具有完全民事行为能力的房地产权利人，其同意将系争房屋的产权售与并变更至买受人方，理应履行合同义务，故对其关于没有真正处分和承担合同义务能力且没得到交易购房款之抗辩意见难以采纳。同时，仲裁庭认为出售人方对系争房屋之权利自行进行处分，应系家庭内部或共同产权人之内部协议，未依法实施房屋产权登记变更手续，不具有法律公示力。前面已述出售人方均未对产权变更履行如实告知义务（不再赘述），故出售人方所实施处分行为难以对抗善意取得系争房屋权利之买受人方，进而难以免除自然人E、F应承担的违约责任。关于买受人方所支付购房款由自然人D收取及出售人方取得售房利益与否之纷争，不属本案房地产买卖民事法律关系调整范围。况且在出售房屋过程中，出售人方亦未告知和主张买受人方应按房地产登记所有人按份分别支付购房款。据此，退步而言自然人D收取购房款行为对买受人方而言具有表见代理性质。综上，出售人方应共同承担违约之民事责任。
再次，违约责任承担之范围。双方当事人在《上海市房地产买卖合同》中约定，出售人方未按合同约定期限交付系争房地产，应承担赔偿责任（即总房价款20%）并退还买受人方已支付的房价款，故出售人方应共同返还买受人方购房款2,780,000元，并支付赔偿款（违约金）616,000元。双方当事人在合同中虽未约定相关律师、财产保全等费用，但鉴于由于自然人D之恶意违约行为及自然人E、F违约行为导致《上海市房地产买卖合同》根本目的难以实现，买受人方所实施财产保全等费用应系为避免损失扩大，依法保护自身合法权益的合理支出。仲裁庭对其仲裁请求予以支持。但对律师费用酌情支持40,000元。
鉴于出售人方应共同承担民事责任，故本案仲裁费由出售人方共同承担。
【相关法律法规解读】
本案系争协议的成立、履行和主要争议事实均发生在《民法典》施行之前，且不存在其他应当适用《民法典》的具体情形，故本案应适用《民法典》施行前有效的法律规定。
我国《合同法》第93条，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能事项合同目的的；......第96条，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除......。第97条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
【结语和建议】
为保障买受人方的合法权益，自然人D虽因涉嫌合同诈骗被刑事立案，但自然人E、F系民事责任主体，不能应自然人D之因而导致自然人E、F拖延并逃避承担民事责任。且根据公安出具证明材料，本案的审理不会影响刑事案件的侦查，本案无需等待刑事案件的审理结果。
出售人方在签订合同后，明确表示不再履行合同义务，买受人方有权单方解除合同，并要求出售人方承担买受人方因出售人方违约而遭受的损失。
