案例内容
【案情简介】
2016年11月4日，申请人为甲方，两被申请人为乙方，签订了《房屋买卖合同》一份，约定申请人将其所有的某市某路某号某室的房屋出售给两被申请人，成交价款为470000元，合同约定，协议签订并在房产交易管理部门完成交易手续之日，乙方支付给甲方定金人民币10000元，在完成交易手续之日起15日内，乙方将上述房款付清，购房定金在付款时冲抵房款；甲方在乙方房款付清之日将房屋交付给乙方；对乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款1‰的违约金，逾期15日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本协议，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。合同并约定协议在履行过程中发生争议，协商不成的，向镇江仲裁委员会申请仲裁。当日，双方向房产交易中心办理该房屋的过户登记手续，两被申请人缴纳了缴款人为申请人的房屋转让手续费143.48元和缴款人为申请人的房屋转让手续费143.48元。2016年12月14日，两被申请人缴纳了房屋所有权登记费80元，领取了涉案房屋所有权证。该期间被申请人张某与申请人签订房产租赁协议一份，约定将涉案房屋租赁给申请人使用，租期自2016年12月1日至2017年12月1日止，租金为人民币1100元，由申请人在承租前交付给被申请人张某。申请人与被申请人张某存在业务合作关系，申请人曾多次向被申请人张某借款支付外欠债务，包括2016年4月2日至5月31日期间被申请人张某分五次为申请人以转账方式为申请人支付货款220000元，用于归还货款，2016年5月25日为申请人支付货款30000元，并由申请人向被申请人张某分别出具借条。2016年7月29日，申请人又向被申请人张某出具借条一份，载明借款130000元，用于办理某市某路某号某室房屋过户申请人欠银行商业贷款，待该房产过户到被申请人张某名下时，本借条失效。2016年10月14日，被申请人张某通过银行卡转账给申请人105000元。
申请人认为申请人与被申请人签订房屋买卖合同后，申请人已经按照房屋买卖合同的约定将自己名下某市某路某号某室的房屋过户到两被申请人名下，但是两被申请人从未支付过购房款，申请人遂于2019年2月向本会提起仲裁，请求：裁决两被申请人给付申请人购房款470000元；裁决两被申请人给付逾期付款利息；仲裁费由两被申请人承担。
【争议焦点】
1、两被申请人主张以房抵债能否成立？
2、申请人所欠被申请人借款债务能否与涉案房屋购房款抵消或者相应扣减？
【裁决结果】
一、两被申请人于本裁决书生效之日起十日内向申请人支付购房款365000元及逾期付款利息（利息以365000元为基数，从2016年11月20日起案子银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；
二、驳回申请人的其他仲裁请求；
三、本案仲裁费9306元，由申请人承担2075元，由两被申请人连带承担7231元。因此款已由申请人预交，，两被申请人于本裁决书生效之日起十日内将7231元一并支付给申请人。
【相关法律法规解读】
（一）《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
（二）《中华人民共和国合同法》“第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”
（三）《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“ 买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”
【结语和建议】
案件双方虽然对涉案房屋买卖合同签订的目的说辞不一，但鉴于涉案合同签订后，双方已在房产交易部门完成涉案房屋的过户登记手续，且双方均不能证明涉案房屋买卖合同存在违反国家法律禁止性规定而应归致无效的情形，故涉案房屋买卖合同应认定有效。根据法律规定，互负到期债务的当事人主张债务抵消的，应当通知对方或者取得双方合意，通知自到达对方时生效。当事人主张以房抵债，应当提供双方已经就此达成合意的协议，并且用以抵付的债务金额及过程也应明确、固定及相当。本案借款事实确实存在，但是两被申请人既未和申请人就其应付购房款债务与申请人所欠其借款债务达成抵消的合意，也未向申请人发出债务抵消的通知，故两被申请人在本案中不能以申请人所欠债务对合同购房款进行抵消，可由出借人依法另行向申请人主张。
