案例内容
【案情简介】
2017年6月,陈某（即申请人）与丁某（即被申请人）签订了《租房合同》(以下简称合同)。该合同约定,申请人将案涉公房租赁给被申请人使用,租赁期限为五年,从2017年6月起至2022年6月止；其中2019年6月至2021年6月租金每个季度9000元整,付款方式为一个季度支付一次,需提前五天支付;被申请人不得拖欠或拒交租金,否则申请人有权自拖欠或拒交之日内收回房屋,押金不予退还;租赁期间,被申请人应负责按时交纳使用的水、电、有线、卫生等费用,否则申请人有权从押金里扣除,不足金额被申请人应向申请人补足。被申请人在租赁房屋期间,不仅未经申请人同意,擅自更改房屋结构,且自2020年3月起就以各种理由拖欠拒交租金,经申请人多次催款仍未有结果，现申请人提出仲裁请求，要求对方支付2020年3月至实际腾退之日的房屋租金。被申请人答辩时不承认违约，并愿意在各级政府出台武汉疫情房屋租赁租金减免的政策基础上承担部分房租。
【争议焦点】
案涉租赁合同的效力？
【裁决结果】
双方在仲裁庭主持下达成如下调解协议：（一）双方确认：申请人免收2020年3月至6月的房屋租金。双方同意从2020年6月起在符合法律、法规的前提下继续按原合同履行。（二）被申请人补偿申请人2,000元，该款项应于2020年某月某日之前支付。（三）如被申请人依照本调解协议约定清偿前述款项，申请人放弃其他仲裁请求.除本调解协议约定事项外，双方确认就本案不再存有其他争议。
【相关法律法规解读】
本案系公租房转租的典型案件。公租房是国家提供政策支持，面向中低收入等人群出租的保障性住房，公租房具有住房保障和公共福利性质，禁止擅自转租。本案中，申请人将承租的公租房转租给被申请人，侵害了其他公租房轮侯和配租对象的利益，扰乱国家对公租房的管理秩序。仲裁庭已经向双方释明，并根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项的规定，可以确认申请人与被申请人之间的房屋租赁合同无效。
本案租赁合同无效，会导致恢复原状及腾退的法律后果，但不仅仅是这两个后果。因为双方的房屋租赁行为实质是违法转租行为，被转租房屋可能会被房产管理方（出租房）收回，房产管理方（出租房）依法也享有要求对房屋恢复原状和腾退的权利。本案诉争公租房的出租方是江岸房地产公司，但江岸房地产公司并非本案的仲裁参与人，该公司是否主张权利以及如何主张权利，则不属于本案仲裁范围；
那么仲裁庭如何处理这样的无效合同，如果直接裁决，一定会触及到第三方利益问题，在没有第三方参与的情况下，直接裁决腾退与赔偿问题并不妥当。比较好的处理路径不应当仅仅从“归责原则”来认定各方责任，僵化使用合同无效情况下的“腾退”“赔偿”“违约”等条款，而是是从当事人意思自治入手，仲裁庭要查明双方最真实的意思表示，尽量不要涉及第三方利益。于是在双方释明法律后果的前提下，双方意识到问题的严重性，如果继续对抗性仲裁，可能两败俱伤，都会遭受较为严重的经济损失。于是仲裁员建议双方调解。调解对本案而言是最佳选择路径，因为仲裁调解的基础是仲裁协议，不对与第三方有关事项进行调解，即使合同无效也是如此。这样对双方而言，都是有利的，申请人和被申请人在仲裁庭主持下最终达成调解协议。
但是仲裁庭并不是和稀泥的地方，仲裁员也不能自己甘做无原则的和事佬。本案调解书并没有溢出法律边界，在仲裁员建议下，其中一条重要调解意见被写入调解书：双方同意从2020年6月起在符合法律、法规的前提下继续按原合同履行。换言之，法律是一定要遵守的，不能因为仲裁的灵活性而放弃法律底线。这对于当事人双方来说，也是一次难得的普法教育。
【结语和建议】
关于公租房转租问题，是一个很典型的社会问题，并不单纯是一个法律问题。在我国当前城镇化加速发展的大背景下，由于历史原因，无可避免地出现一个以公租房转租为生存的群体。一方面，他们可能已经有新的居住场所，应该退出公租房，另一方面，他们一旦退出公租房，又没有其它更好的收入来源。因此，他们向房管机构交租同时又转租，房管机构又基本默许，这种类似案例并不在少数。如果无视这个问题，一味追求合同无效的结果，可能会在一定范围内引发社会的不稳定因素。正如本案当中，被申请人已经在案涉房屋经营10多年，并对房屋进行了改造，而且明确挂牌，有自己的个体经营标识，而且房管机构领导也多次光临，各方经过长期互动，已经达成一个相对明确的意思自治体系。如果仲裁庭直接裁决，势必涉及到腾退，而且可能涉及到腾退赔偿的问题。本来一个小小的案涉不足万元房屋租金争议纠纷问题，经过仲裁裁决以后，演变成一个后果很复杂的腾退与赔偿问题，反而打破了这个相对稳定的意思自治体系。这与仲裁强调保护公民“意思自治”的主旨相背离。这个时候，仲裁员行使释明权是非常重要的，必须要解释清楚法律后果，使双方意识到自己的行为都是有责任的，盲目坚持必然会带来更大的经济损失。
法律与政治的关系虽然是一个古老的话题，但本案却无法回避。随着我国法律体系的健全，市场环境的改善，公租房转租问题会逐渐消失。但是法制进步不能以影响社会稳定为代价，改革发展与稳定缺一不可。公民意思自治是市场稳健运行的基础，如果过分强调法律条文而忽视公民意思自治，反而会与法治理念相背离，甚至造成社会不稳定的因素。我认为仲裁员在遇到这类问题时，需要结合一下法律与政治的互动理论，寻找出最佳契合点开展仲裁工作，才能收到良好的仲裁效果。
