案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人于2017年5月20日签订《厂区承租合同》约定，租赁范围为某市某厂区31亩及某路交叉口以东路北42亩土地，租赁期限为2017年6月1日至2019年5月31日止，年租金为600000.00元。合同签订后，被申请人于2017年6月底向申请人交付了上述租赁物，申请人于2018年2月12日向被申请人支付租赁费600000.00元。合同签订时，被申请人向申请人出示了L村委会出具的《住所证明》中载明：“R公司，经营场所位于L村，共有厂房办公楼占地31亩，土地产权归L村所有。以上土地设计用途为办公、生产用。”后，案外人A农商行持某市中院于2015年11月30日作出《执行裁定书》（内容为：将某厂区相关厂房、机械设备交付A农商行抵偿债务，财产权自裁定送达A农商行时转移。双方均认可前述抵债标的物即为申请人与A农商行签订《厂区承租合同》中所涉31亩租赁物。）2018年5月3日申请人与案外人A农商行《厂区承租合同》，该合同项下租赁范围为某厂区31亩土地，租赁期限为2017年11月30日至2019年11月29日止，年租金为400000.00元。申请人分别于2018年9月26日、2019年4月1日向A农商行支付租赁费400000.00元和200000.00元。
申请人认为，被申请人违反了《厂区承租合同》第一条“甲方（被申请人，下同）声明拥有本条所述厂区场地的所有权及相应的土地所有权或使用权，该所有权及使用权无瑕疵，如有瑕疵，甲方愿意承担瑕疵担保责任。甲方保证在本合同签署之时及履行过程中，场地不存在被相关部门查封、扣押的风险。”的约定，未能按此约定向申请人提供符合合同约定的租赁厂区，构成根本违约，请求裁决被申请人返还申请人租赁费600000.00元及违约金50000.00元（至实际支付之日止），并承担本案仲裁费用。
被申请人认为，其并不知晓与申请人曾在2017年5月20日签订《厂区承租合同》事宜。该合同签订时，被申请人的法定代表人及股东均为韩XX，合同项下事宜均由韩XX签字经办。而被申请人现任法定代表人徐YY在2018年5月2日以受让方式取得韩XX持有的公司90%股权，变更成为被申请人现任法定代表人。因此，被申请人现任法定代表人对涉案租赁合同的签订及履行情况并不知情。
【争议焦点】
1.本案合同的效力；
2.本案被申请人是否构成根本违约从而需要返还租赁费并支付违约金。
【裁决结果】
被申请人将部分租金退还申请人，即将申请人因与法院生效裁定确认的产权人重新签订合同而导致重复支付的租金部分退还给申请人。
【相关法律法规解读】
1.无权处分的合同不因无权处分而当然无效
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百一十一条明确了不动产无权处分可以使用善意取得制度；第五百九十七条规定因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。可见无权处分即便处分的是所有权，也并不因无权处分而导致合同当然无效。因此本案当事人双方的租赁合同并不因被申请人的无权处分而无效。
2.物权所有权人的权利优先
《民法典》第二百二十九条规定因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第二百四十条规定所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
本案被申请人无权处分租赁厂区，在所有权人向租赁方主张权利的情况下，可以视为所有权人对无权处分人的收益权直接否认，则租赁方只能通过与所有权人建立租赁关系才能取得使用权。因此，针对租赁方与无权处分人租赁关系中被所有权人否认的部分无效，无权处分人取得的该部分收益应返还给租赁方。
3.违约行为的确认应该按照合同约定并结合双方的合同目的确认
本案申请人主张被申请人违反了《厂区承租合同》第1条关于自有产权承诺之约定，构成根本违约。但根据申请人提交的证据可知，该合同签订之时，申请人已经明知被申请人不是租赁物的产权人，在此情况下，自有产权的约定与双方签约的实际情况不符，并非双方的真实意思，因此不能依据该条款主张被申请人根本违约。
按照申请人与被申请人签订的《厂区承租合同》第7.3条“如因第三方主张权利或司法机关查封、扣留等原因致使乙方无法正常使用租赁厂区的，乙方有权拒绝支付全部租金，已经支付的，甲方应返还给乙方，同时，甲方还应向乙方支付50000.00元违约金，给乙方造成其他损失的，甲方还应赔偿乙方全部损失。”之约定，申请人有权要求被申请人返还租金的前提是申请人无法正常使用租赁厂区，而申请人未有证据证明存在无法正常使用租赁厂区的情况，因此，案外人A农商行合法享有部分租赁物产权的情况未触发其要求被申请人按合同约定返还全部租金并承担违约金的条件。
【结语和建议】
本案所涉及的厂区租赁合同属于比较常见的合同案由，在合同签订条款与实际情况不符的情况下，应该根据事实情况对双方的权利义务进行判定，而非机械地适用合同条款。
申请人在被申请人已经告知其并非产权人的情况下（虽然被申请人告知的产权人与法院裁定确认的产权人不符），不能再依据合同中关于出租方自有产权的承诺认定被申请人根本违约。从双方的合同目的来看，合同中关于自有产权的内容目的是为了保障合同的履行，从申请人自己掌握的材料看，签订合同时也不存在对租赁厂区产权的误解，如果在明知被申请人没有产权并接受的情况下签订了出租方自有产权承诺的合同条款，并依据条款认定出租方根本违约，就造成了“合同陷阱”，租赁方既根据合同享受了使用权，又可以随时要求出租方退还全部租金并支付利息，这显然违反了诚实信用和公平原则。因此不能根据合同中关于自有产权承诺的条款认定出租方根本违约。
另外，本案对于无权处分情形下合同效力的认定符合民法典精神，无权处分人处分权利签订的合同不因无权处分而当然无效，租赁方基于合同已经取得的租赁利益应该按照合同支付对价。但是，在实际权利人主张权利的情况下，租赁利益不应再由无权处分人享有，因此，自实际权利人主张权利之日起，无权处分人取得的租赁利益应该返还给租赁方。在实际权利人取得产权后，与租赁人签订合同之前，无权处分人已经收取的租赁利益，应该由无权处分人与实际权利人双方解决。
