所谓不动产登记，是指权利人向国家有关登记部门申请，将申请人的不动产权利记载于不动产登记簿。换句话说，不动产登记是指登记申请人依照法定程序在专门的登记机关设立和转移不动产权利。从登记的内容看，主要包括物权的取得和物权的变更两部分。严格来说，不动产登记程序、登记申请人、登记机关、登记请求权、登记事项、登记审查等问题都要有专门的法律规定。我国不动产登记制度一直处于无序状态，给社会主义市场经济中的交易行为带来了诸多不安全因素。尤其是近几年商品房开发销售中，出现了一房多卖，交款后无房，无产权证的现象。一些无良开发商一方面把房子卖给卖家，另一方面拿着房子的产权证去银行办按揭贷款，骗取银行资金。如此多种多样的森林严重影响了社会主义市场经济的建设，也给社会带来了许多不稳定因素。因此，建立符合我国国情的不动产登记制度已是迫在眉睫的事实。本文作者试图从登记制度的功能、设立统一的登记机关、实行登记机关的实质审查制度、登记的效力、登记机关的责任制度等方面进行探讨。从而揭示建立适合中国国情的不动产登记制度的制度模式。
二、不动产登记的功能分析
关于不动产登记制度的功能，英美法系和大陆法系都认同这一功能，即公示功能和公信功能。具体体现在以下几个方面：
1、产权设立公示功能
除少数合法产权外，产权的产生是以公示为条件的。一旦公示方式不存在，产权制度也就不存在了。即使当事人之间有约定，该约定也只能在当事人之间生效，不能对抗第三人。物权的产生离不开设立的公示，而设立的公示是物权产生的重要条件。只有建立完整的公示制度，当事人才能明确哪些物权已经设立。如果当事人通过合同约定设立物权，但没有进行登记，也没有完成公示的要求，人们可以认为这个物权没有产生。设立登记不仅可以表明物权的产生，而且有助于解决物权冲突。也就是说，当同一财产上有两个以上的产权时，应当以登记时为准确定哪一个产权应当予以确认和保护。在债权和物权的划分上，很明显登记制度表现的是物权关系，而不是债权关系。
2、产权变动公示功能
如果一个产权发生了变化，但没有通过公示表现出来，人们就没有理由相信这个产权又发生了变化。也就是说，因为没有登记手续。所以你不能和第三个人对抗。从法律效果来看，只要作为公示内容的物权现状没有发生变化，就可以视为物权变动没有发生。反之，如果登记记载某项物权发生了变更，但事实上并未发生变更，也可以认为该物权发生了变更。比如，甲乙双方订立房屋买卖合同后，并未实际支付价款并交付房屋，但已办理房屋登记过户手续。对于公众来说，人们可以认为房屋的所有权已经转移。
3、权利正确性的推定功能
一般来说，登记的权利人和事实上的权利人是一致的，但在某些情况下，由于登记错误或其他原因，可能会出现不一致的情况。在这种情况下，应当推定登记记载的权利人是法律上的真正权利人。在交易过程中，交易的任何一方只能信任注册，不能信任其他证书。如果第三人相信登记记载的内容，与登记的权利人进行交易，即使登记的权利人与实际的权利人不一致，善意第三人的利益仍应受到保护。登记的权利人与实际权利人不一致的，当事人必须按照法定程序要求更正。
4、信任注册中记录的内容
因为登记具有公信力，即使登记记载的内容有误，也应保护交易当事人因信赖公示内容而产生的信赖。在登记内容依照法定程序更正之前，登记中记载的权利应当视为相对人的物权。还有的不用花费一定的交易成本、时间和精力去调查了解标的物的权利和真正的权利人，也不用担心收到标的物后可能会被第三方追债。只要交易是基于公示所显示的权利和内容以及对公示内容的信赖而进行的，就不应该宣布交易无效，也不应该扣押财产。另外，任何人信赖登记记载的权利人并与该权利人进行交易，在没有相反证据证明其知道或者应当知道不动产登记簿记载的权利人不是真正的权利人的情况下，应当推定为善意。此外，在保护相对人的信赖利益时，法律保护善意相对人，而不是恶意相对人。如果有人知道或者应当知道不动产登记簿记载的权利人不是真正的权利人，但仍然与其进行交易，这样的交易不受法律保护。
三、我国不动产登记制度的完善
1、建立统一的登记机构。
登记机关是指专门从事登记职能的特殊部门。在我国，根据不动产性质的不同，不动产权利的登记组织者也不同。造成这种情况的主要原因是我国的登记制度是与行政部门的设置和权限相结合的，如土地管理部门，土地使用权登记也是在土地管理部门进行的；房屋归城建部门管理，产权登记也在这个部门进行。
多头登记的弊端有：第一，由于登记机关分散，不利于交易相关当事人咨询登记，难以向交易当事人提供全面的信息。二是当事人登记极其不便。第三，分散的登记制度也造成了房屋和土地分别抵押、不动产重复抵押的现象。比如某人取得一块土地的使用权，将土地抵押给甲并在土地管理部门登记，房屋建成后又在房产部门将房屋抵押给乙，两个抵押权发生冲突。第四，多头负责还造成登记程序和效力不一，给不动产交易带来诸多障碍，也妨碍了正常的交易秩序。五是注册机关为了获取部门利益，竞相注册，重收费轻审查，导致注册公示制度流于形式。如此建立
统一登记制度是我国的当务之急，建立统一登记制度首先是统一登记机关。目前世界各国都是由三种机关负责不动产登记：一是司法机关，二是专职机关，三是不动产行政管理部门。
结合我国的实际，笔者认为我国不宜采用审判机关立案登记制，因为一方面，我国各级法院承担着繁重的审判任务，如果给它们繁重的登记工作，就会负担过重，尤其是登记的实质审查。另一方面，在产权纠纷的情况下，法院必须审查登记的真实性，以确定真正的权利人。但如果由法院进行登记，登记的结果必然会对法院的最终判决产生影响。也就是说，即使登记有误，法院也不一定会轻易更改其登记错误。而且由于法院及其工作人员的过错，法院很难依法追究自身责任。
设立统一的登记机构应当确定不动产登记的性质。在我国，登记起着行政监督的作用，不动产登记是国家对房地产市场进行监督管理的重要手段，因此登记应当与不动产的监管相衔接。据此，笔者认为，在我国由专职机关或房地产行政主管部门行使登记职能是合理的。关键是负责登记的行政机关必须统一，不能多头负责。
2、实行登记机关实质审查制度。
建立什么样的审查制度，登记机关就承担什么样的责任。目前我国的登记机关完全是一种形式的审查，登记机关不统一，以至于登记中记载的内容经常出现错误。在实践中，如果登记的内容错误过多，就会损害登记制度的应有功能。因为，一方面，如果登记内容经常出错，交易双方往往基于错误的信息进行交易，过多的登记错误会使人们越来越不愿意查阅登记簿。为了保证交易的安全性，相对人宁愿自己去调查，这必然会对交易造成很大的障碍。另一方面，如果登记错误过多，登记产生的公信力会损害真正的权利人。
登记实质审查是指登记机关在收到当事人的登记申请后，应当对登记内容进行查询和调查，以确保登记内容的真实性。因此，在法律上应当赋予登记机关一定的调查权限。我认为法律应该规定登记机关享有以下权限。
(1)询问申请人
(2)要求申请人提交必要的相关材料。
(3)检查房地产的实际情况
(4)调查申请人提交文件的真实性。
(5)惩罚提供虚假证明的人。登记机关有充分理由认为权属有争议或者内容不准确的，可以不申请登记。随着我国房地产市场的不断发展，房地产交易越来越频繁，这就要求登记的准确性。因此，建立登记实质审查制度势在必行。
3、不动产统一登记的法律效力
关于不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下不同的立法例：
首先是表现出敌意。认为不动产登记不是不动产物权变动的必经程序。不动产物权的变动根据当事人的意志发生法律效力，但未经登记不得对抗第三人。法国、日本等国家采用这一立法例。
二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的重要要件，不动产物权变动除了当事人之间的竞合之外，还应当登记。未经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间没有法律效力。德国等国采用这一立法例。
三是土地凭证交付原则。也被称为托兰
此外，大多数国家和地区根据登记原因的不同，对不动产物权登记赋予不同的效力。我国立法一直采用登记要件说，即不动产权利的取得、消灭和变更未经登记不能发生法律效力。这一理论赋予登记以强大的法律效力，有利于我国日益壮大的房地产业的健康发展和政府的监管。
4、完善登记机关责任制。
建立制度的核心问题是责任，建立统一的登记机关，并赋予其相应的职能权利。但是权利对应的责任如何匹配？由于登记机关的性质不同于营利性企业，其独特的职能也不同于行政和司法机关，因此有许多不同的责任分担方式。世界各国由于法制、政治、经济、文化的不同，有许多不同的规定。
在我国，登记机关经常出现错误、遗漏、重复登记以及登记材料丢失等情况，给相关当事人造成重大损失，但登记机关从不承担相关责任。这是一种权利和义务严重分离的畸形现象。首先，登记机关只享有收费权，不对错误登记的后果承担任何责任和义务，损害当事人的合法权益，对当事人极不公平。这种权利义务的失衡是很多登记纠纷的重要原因之一。因此，有必要使登记部门在享受一定利益的同时，承担一定的责任和义务，以体现权利义务对等的原则。其次，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于强化登记机关的责任意识，登记机关也难以有履行审查登记义务的压力和动力。而且这种只拥有权利不承担义务的做法，在实践中造成了很多问题。比如，属于法人的不动产，由法人中的个人登记在自己名下，然后买卖、抵押；土地使用权已被法院查封，但仍可办理抵押登记。一旦抵押权人在法院诉讼过程中未能及时查明并提出异议，其抵押权的实现将会失败，但登记机关对此不负任何责任。更何况，由于我国经济处于转型期，各种产权制度刚刚兴起，没有任何经验和相关借鉴，登记情况堪忧。少数登记机关工作人员甚至利用登记制度的缺陷，与外界恶意串通，故意虚假重复登记。另外，改革开放后，地方政府为了发展经济，制定了一些地方性政策，对很多不符合登记条件的产权进行了登记。比如土地使用权，一些房地产开发商在没有交足或者只交一小部分土地出让金的情况下，仍然可以办理土地使用权证，还有一些不法开发商利用土地使用权证在银行申请抵押贷款。开发商守信誉就没有问题，但是有些开发商恶意操作，造成的后果是不仅国家的土地出让金收不回来，银行贷款也根本收不回来。所以说，社会经济生活中的这些纠纷和问题，归根到底应该是由于不规范的登记制度和政府不规范的行政行为造成的。
根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产交易提供法律依据的行为。如果登记有误，即交易依据有误，当事人和其他利害关系人就可能遭受损害。因此，相关不动产登记机构应当承担相应的赔偿责任，同时，登记机构应当建立责任追究机制。如果注册官对注册内容不承担任何责任，就很难有履行审核义务的压力和动力。如果报名人员不认真负责，将根据行为性质和后果给予警告处分，甚至开除公职。登记人员与他人串通，恶意串通，给国家、集体或者当事人利益造成重大损失的，应当追究登记人员的刑事责任。登记机关履行了对外赔偿责任后，有权追究登记官员(以及与其串通的当事人)的责任，并行使追偿权，要求其承担一定的赔偿义务。只有建立合理的问责机制，注册制的效力才能充分发挥。我国台湾省《土地法》第六十八条规定：“因登记错误、遗漏或者虚伪不实造成损害的，土地管理机关应当承担损害赔偿责任。”综上所述，笔者认为登记机关应对以下几种情况负责。
(1)登记机关存在登记错误、遗漏和登记信息丢失的行为。有学者认为，登记机关存在“重大过失”时，应当承担责任。如果登记错误是因为一般甚至轻微的疏忽而发生的，登记机关不应承担责任。但是，登记机关的一般过错或者轻微过错，并不意味着其造成的损害后果就一定小。因此，登记机关是否承担责任，应当看其是否有过错，其过错是否给当事人造成了损失，不能以过错大小来区分。
(2)违反登记程序主要包括不公告或违反公告期限、无正当理由拖延登记时间、无正当理由拒绝当事人合法的登记请求、限制登记材料公开、拒绝变更或更正登记等。建立统一注册程序的目的是确保注册过程能够顺利完成。因登记机关的过错，致使当事人未按登记程序的要求办理登记手续的，应当予以赔偿。
(3)登记机关工作人员与他人串通，恶意串通，给当事人造成损害的，首先由登记机关依据《民法通则》的有关规定，对本机关工作人员的故意侵权行为承担责任。
(4)如果登记机关为了执行上级机关、其他机构或有关领导的指示而进行错误登记，仍应理解为登记机关的过错。对于这种过错，为了及时补救，应当由登记机关先承担责任，然后在登记机关体系内平衡各自的责任。
从以上可以看出，由于登记机关的过错，应当由相对人承担责任。但是如何承担责任呢？或者怎么赔偿损失？从国外的立法实践来看，德国和瑞士设立了专门的登记赔偿基金，以弥补可能对物权人利益的损害，我国也应该设立类似这样的专门登记基金。注册资金来源应包括以下部分：(1)登记机关可与保险公司共同投保，设立责任保险。保险费每年从登记费(包括登记费和查询费)中按一定比例提取，比例根据每年可能发生的赔偿金额确定。(2)国家和地方政府应每年从财政预算中留出一部分作为补偿基金。(3)登记机关可依法行使追索权，以确保有足够的补偿基金。因登记员本人过错造成当事人损失的，登记机关在先行赔付后，应当要求登记员按照赔偿金额的一定比例承担民事责任，比例按照警告登记员的标准确定。登记人员与当事人恶意串通，进行虚假登记，给他人造成损失的，登记机关应当先对受害人承担赔偿责任，然后要求登记人员与当事人承担全额赔偿的连带责任。(4)提高登记机关工作人员的素质，加强业务技能和职业素养的培训。
综上所述，建立和完善我国不动产登记制度是建立社会主义市场经济体制的主要制度保障，是社会法律体系的重要组成部分。因此，有必要探索建立适合我国国情的不动产登记制度。
