案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人于 2018年2月签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被申请人购买申请人开发的某小区商品房。申请人出售给被申请人房屋合计9间，房屋用途均为商业用房。房屋总价款189万元。被申请人应于2018年9月底前一次性付清。被申请人逾期支付房款超过30日后，申请人有权解除合同，申请人解除合同的，被申请人按已付房价款的2%向申请人支付违约金。申请人应当在2018年12月底前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付被申请人使用。
合同签订后，被申请人未按约向申请人支付购房款。申请人经催促多次无果后，于2019年5月向被申请人发出书面通知，要求被申请人在收到通知后3日内支付全部购房款，否则，解除双方签订的《商品房买卖合同》并追究被申请人的违约责任。该通知经被申请人签收。申请人以被申请人未支付房款，向本会申请仲裁，请求解除案涉商品房买卖合同并主张被申请人按约承担逾期付款的违约金直至裁决之日。被申请人则辩称，申请人因欠工程承包人工程款，而被申请人又对工程承包人享有债权，故案涉房屋实际与所欠工程款相抵充，被申请人已履行了房款支付义务，申请人应当交付房屋给被申请人，申请人无权解除合同。被申请人提交了工程承包人出具的债权转让等证据。申请人承认案涉房屋至今尚未竣工，无法交付。
经审查，申请人与承建案涉小区工程的承包人就工程款纠纷在人民法院诉讼处理，人民法院于2019年8月作出判决，认定申请人已经超付工程款。
【争议焦点】
1.被申请人有无履行案涉商品房的房款义务，以房抵债是否成立？
2.合同解除通知的效力如何认定？
3.逾期付款的违约责任如何认定？
【裁决结果】
1.认定双方签订的商品房买卖合同已经解除；
2.对违约金的仲裁请求不予支持。
【相关法律法规解读】
1.《民法典》第五百六十五条第一款：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。（原《合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原《合同法》的司法解释二的第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。）
民法典与原合同法及其司法解释均对合同解除及解除通知均规定了一方收到解除合同的通知后有权向人民法院或仲裁机构提出异议，如在合理期间未提出异议。结合九民纪要的精神，如果一方构成根本违约，守约方有解除合同的权利，发出解除合同的通知后，如违约方在合理期限内未向人民法院或仲裁机构提出异议，应当认定合同于解除合同的通知送达时已经解除。
本案中，被申请人认为房款已经支付，因案涉房屋系与申请人所欠工程债权相抵充。但通过庭审查明，申请人已经超付了工程款，且与工程承包人并未签订以房抵债的协议，申请人也未曾出具房款收据或发票给被申请人，无法认定被申请人主张的已经履行完毕付款义务的事实。被申请人逾期支付房款构成根本违约，申请人有权解除合同。同时，在收到解除合同的通知后，直至申请人申请仲裁，均未提出异议，应当认定合同于通知送达时已经解除。
2.《民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。（原《合同法》五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。）
因申请人自认案涉工程至今尚未竣工验收无法交付，从公平角度出发，对申请人主张的违约金不予支持。
【结语和建议】
1.当事人如果不以直接支付合同款项的形式履行合同义务，应当与对方达成书面协议，并对相抵销的不同款项或债权予以明确。对方当事人出具的收款票据可以起到证明付款义务已经履行完毕的作用。在抵销不能达成时，应当及时履行自己的合同义务，避免构成根本违约。
2. 收到合同解除的通知后，应当审视自身有无违反合同的违约行为，及时与合同相对方沟通，以期相互达成谅解，促进合同继续履行。如对解除合同的通知有异议，应当及时向人民法院或仲裁机构提出异议。
