案例内容
【案情简介】
2019年7月12日，申请人与被申请人指定的代理销售机构签订《咨询服务合同》。申请人于2019年8月25日日向该销售机构缴纳咨询服务费150000元，同日，与被申请人签订《苏州市商品房买卖合同》。该合同第二条明确约定“买受人向出卖人购买上述项目公安门牌号为苏州某公寓6幢301室的商品房，所属自然层为3层（主管部门提示：如存在4层、13层、14层等不编层和有架空层、地面车库等，所属自然层应作相应处理，架空层、地面车库算自然层次，半地下车库不算自然层次）。房屋竣工后经有关管理部门批准，本款所列地址、幢号、室号发生变化的，以经有关管理部门批准的为准。”、“该商品房用途为非住宅，属钢筋混凝土结构，所属楼宇主体建筑自然层数为地上15层，地下1层”。合同还约定，总价款为770000元。
申请人认为所购房屋应该为自然层3层的301室，但所交付的房屋虽仍标注为301室，实际为201室。据此申请人要求：1.解除合同，退还房款及代收代缴税费；2.赔偿中介费损失、物业费损失，支付违约金。
被申请人认为：1.交付的房屋符合合同约定：（1）申请人参观过样板房，曾经过案涉房屋；（2）房屋楼层编号经过公安批复；（3）约定的自然层不代表为地上第三层。2.合同中约定了解除合同的期限为15天。3.中介费、物业费并非向被申请人缴纳，其不应赔偿。
【争议焦点】
（一）关于被申请人交付申请人所购买的商品房是否符合合同约定。
根据该合同约定，被申请人交付申请人所购6幢301室房屋应该是地下一层、地上十五层、所属自然层为3层的房屋。然而，通过申请人提交的现场照片以及仲裁庭现场查勘可知，被申请人实际交付的房屋，除了其自己标注为-1层的车库外，向上数共计15层，虽与合同对房屋楼层数的约定相符，但案涉6幢被申请人在未设有101室的情况下，直接从201室起标至1601室，这显然有悖常理，结果是现标注201室实际就是原本的101室、而申请人所购案涉301室实际就是原本的201室，显然与合同约定不符。尤其是案涉房屋从外观看，东侧窗户位置大部分“埋”于堆土绿化层以下，仅有部分窗户露于堆土绿化层地面以上，严重影响购房人的实际观感和正常使用。
关于被申请人提出的申请人参观过样板房、曾路过案涉房屋，明知其特殊性的抗辩：1.以参观过样板房、曾路过案涉房屋则推定申请人接受案涉301室的特殊性显然缺乏依据；2.被申请人无任何证据证实其与申请人签订合同时，对于该案涉301室房屋的特殊性已经向申请人作出特别说明或重点提示，对纠纷产生明显存在过错，理应承担相应责任。
关于被申请人提出的案涉房屋楼层已经公安批复的抗辩：政府相关管理部门批复核准与实际交付是否符合合同约定并无必然的关联性，关键在于被申请人作为开发商是否将批复核准内容以及房屋的特殊性作为交易条件明确告知买受人。
关于被申请人提出的合同所指的“自然层”并非与地上、地下和正负零是一个概念的抗辩：合同的买受人大部分系普通消费者，合同中用词及概念既要符合法律规范，又应当通俗易懂，针对本合同中“自然层”概念的理解也理应按照通常生活习惯进行，因此，申请人作为普通购房人对“自然层”概念的理解为地面以上或正负零以上并无不当。
因此，仲裁庭对申请人以实际交付房屋与合同约定不符而要求解除合同的仲裁请求予以支持。
（二）关于能否通过约定限制解除权的行使期间。
被申请人提出双方在商品房买卖合同中明确约定解除合同的期限为15天，因此申请人的解除权已过期限。
根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第（二）款规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效，就本案而言，商品房买卖合同的解除权行使应属于购房人的主要权利之一，被申请人以格式条款方式将商品房买卖合同相对方依法或依约解除合同的期限限制在短短15天内，显然有违《民法典》的相关规定及公平原则。因此仲裁庭认为被申请人以此认为申请人因逾期未提出解约主张而丧失解除权于法无据。
（三）关于合同解除的赔偿范围。
合同因被申请人的违约行为解除，被申请人应按照合约定赔偿申请人房屋总价款10%的违约金。
关于申请人收房时缴纳的物业费，现因被申请人的违约行为导致合同被解除，被申请人理应对申请人该部分经济损失承担相应的赔偿责任。
关于申请人支付的咨询服务费问题，代理销售机构系被申请人指定，申请人为了购房受被申请人安排与其签订所谓的《咨询服务合同》并支付了高额的所谓“咨询服务费”，现因被申请人的违约行为导致合同被解除，被申请人理应对申请人该部分经济损失承担相应的赔偿责任。
但鉴于申请人已经主张违约金，因此，对物业费、中介费损失在超出违约金的部分予以支持。
【裁决结果】
（一）解除申请人与被申请人于2019年8月25日签订的《苏州市商品房买卖合同》，被申请人配合申请人办理该房屋网签备案注销手续，申请人将案涉6幢301室商品房归还被申请人；
（二）被申请人退还申请人已支付的购房款770000元、代收代缴税费31947.39元；
（三）被申请人向申请人支付违约金7700元；
（四）被申请人赔偿申请人物业费损失3168元；
（五）被申请人向申请人赔偿中介费损失142300元；
（六）驳回申请人的其他仲裁请求；
（七）本案仲裁费17831元，由被申请人承担，该费用申请人已预交，本会不再退还，由被申请人直接给付申请人。
【相关法律法规解读】
（一）《中华人民共和国民法典》第一百四十二条规定：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。双方对同一条文有不同的理解，对该条文的解释，仲裁庭结合双方的陈述、答辩意见及现场查勘的情况，根据诚实信用原则予以公平确定。《中华人民共和国民法典》第一百九十九条规定：法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。
（二）《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第（二）款规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。
虽然双方合同约定了解除合同的期限，双方也有权约定解除合同的期限，但该约定明显不合理限制了申请人解除合同这一主要权利，因此该约定无效。
（三）《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
本案合同约定了解除合同的违约金，但申请人同时主张了中介费及物业费的损失，该两项费用虽然是申请人直接支付给第三人的，但属于申请人的实际损失，可以予以支持，但应扣除已支持的违约金。
