案例内容
【案情简介】
2015年12月21日，申请人某商贸公司为委托方，被申请人某房地产营销策划公司为居间人签订一份《居间合同》。合同中具体约定：第一条委托事项及具体要求：申请人委托被申请人用“某某”系列酒置换房产，成本价对成本价、批发价对折算价（或成交价）、零售价对房产市场价置换现金。第二条居间期限：从2015年12月21日至2016年2月21日。第三条报酬及支付期限：居间人促成合同成立的，收取佣金报酬为促成合同成立金额的2%或者壹万肆仟元。委托人应在合同成立后的1日内支付报酬。居间合同签订当日，委托人向居间人支付保证金，具体保证金额为居间人佣金的50%，共计人民币柒仟元整。未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬。第六条约定委托人的违约责任：如委托人违约（不提供相应货物或货物有质量问题，此合同不成立），本合同保证金概不退还。第七条居间人的违约责任：如居间人违约（在居间期限内未找到合适的匹配对象），本合同保证金全部退还。
该居间合同签订后，被申请人收取申请人7000元居间保证金，并在申请人处分别于2015年12月22日提货717箱，2015年12月28日提货1573箱，2016年1月6日提货75箱，2016年1月10日提货900箱，共计提走3265箱“某某”系列酒。之后又退回11箱，共计提走3254箱。四次的提货单中注明了“某某”系列酒的名称、规格、提货箱数、供货价格等。根据提货单上显示的供货价，该批3254箱“某某”系列酒的总供货价为976904元。
在履行居间合同过程中，被申请人称为申请人联系到位于某小区一楼172㎡的房产一套，房主为刘某。为了置换房产，刘某于2016年5月11日和2016年5月19日分别从被申请人处取走“某某”系列酒2473箱和545箱，共计3018箱。申请人表示对刘某取走酒之事不知情，也不认可，但对被申请人与刘某商讨房产置换事宜知情，没有直接参与。关于申请人与刘某房产置换事宜，被申请人作为居间人没有提供证据证明促成了被申请人与刘某之间的房产置换交易。
2016年8月3日，被申请人业务经理出具手写“证明”一份，载明“本居间合同继续顺延，长期有效至库存清理为止”。2017年11月24日，被申请人单位盖章确认本居间合同继续延续。
2018年4月25日，被申请人介绍申请人购买某小区6楼610室，最后促成的总房款为780000元，其中现金40万元现金，38万元酒水供货价。同日，被申请人出具了“今代收某某酒（供货价）叁拾捌万元（货物详见清单）用于购房。”的收据。该房已经过户到申请人的法定代表人名下。
另查明，被申请人处除了还有一瓶样品酒外，剩余的酒均已被被申请人处理。
申请人认为被申请人并未履行居间合同，故泰安仲裁委提起仲裁请求，请求：1.请求依法裁决被申请人向申请人返还居间费用7000元及返还用于居间的“某某”系列酒3265箱，如不能返还酒，则按成本价762584元赔偿，共计769584元; 2.裁决由被申请人承担仲裁费用。
被申请人认为居间合同仍在履行中，并且2018年4月25日，被申请人已经促成申请人置换某小区6楼610室房产，置换38万元酒水，并事实已成交，居间任务已结束，故提起仲裁反请求：请求根据2015年12月21日居间合同，裁决被反请求人向反请求人支付38万×2%＝7600元居间报酬。
【争议焦点】
1.居间合同是否实际履行，申请人支付的居间费用是否应当予以返还？
2.被申请人的反请求是否应予支持？
3.申请人要求返还已交付给被申请人的酒水或者赔偿等值损失的请求是否应予支持？
【裁决结果】
（一）被申请人（反请求申请人）某房地产营销策划公司于收到本裁决10日内赔偿申请人（反请求被申请人）某商贸公司损失762584元。
（二）申请人（反请求被申请人）某商贸公司于收到本裁决10日内支付被申请人（反请求申请人）某房地产营销策划公司居间报酬600元。
（三）驳回申请人某商贸有限公司其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
居间合同又称中介合同，民法典第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”
故关于居间合同是否实际履行问题。根据在案书面证据及当事人双方的庭审陈述，双方仅于2015年12月21日签署《居间合同》一份，居间期限为从2015年12月21日至2016年2月21日。后双方又分别于2016年8月3日，2017年11月24日续延该合同期限。本仲裁庭认为，双方于2015年12月21日签署《居间合同》，约定的主要居间委托事项为用“某某”系列酒置换房产。截至2016年1月6日，被申请人从申请人处先后分三次提取共计3265箱酒水。刘某于2016年5月11日和2016年5月19日先后从被申请人处先后分两次共计收到“某某”系列酒3018箱。申请人对被申请人与刘某为其商讨房产置换事宜知情，但对刘某取走“某某”系列酒3018箱不知情，且申请人与刘某之间也未达成书面协议。2017年10月15日，被申请人为申请人居间介绍购买某置业公司开发的商铺，亦未达成交易。2018年4月25日，被申请人为申请人居间介绍购买某小区6楼610室，申请人交付了购房款，并事实上取得该房产所有权，交易完成。至此，被申请人在履行居间合同中促成了一次交易，实际完成了居间合同的履行义务。
关于申请人支付的7000元居间费用是否应当予以返还以及被申请人的反请求是否应予支持的问题。根据双方于2015年12月21日签订的《居间合同》，第三条报酬及支付期限的约定，居间人促成合同成立的，收取佣金报酬为促成合同成立金额的2%或者壹万肆仟元。委托人应在合同成立后的1日内支付报酬。居间合同签订当日，委托人向居间人支付保证金，具体保证金额为居间人佣金的50%，共计人民币柒仟元整。未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬。故根据上述分析，2018年4月25日，被申请人促成申请人购买某小区6楼610室事宜，合同金额为78万元，其中用价值38万的酒水冲抵部分房款。被申请人主张按38万元计算居间费为7600元，符合合同约定。故申请人请求返还7000元保证金的主张不应得到支持，被申请人反请求要求申请人支付7600元居间报酬的主张，本仲裁庭予以支持。鉴于申请人已经支付7000元保证金，扣抵后尚需再支付600元居间报酬。
关于申请人要求返还的3265箱“某某”系列酒或者要求赔偿762584元的损失是否应予支持的问题。根据在案证据，被申请人为履行《居间合同》，自申请人处提取3265箱“某某”系列酒，之后又退回11箱。共计取走3254箱。庭审中已查明，被申请人允许刘某于2016年5月11日和2016年5月19日分别从被申请人处取走“某某”系列酒2473箱和545箱，共计3018箱，用于为申请人置换房产，但该行为申请人并不认可，被申请人也没有证据证明申请人同意让刘某将酒取走用于置换房产，亦未促成被申请人与刘某之间签订协议。而且其他剩余的236箱“某某”系列酒，被申请人也表示已经处置，已不存在。故被申请人作为居间人对3018箱“某某”系列酒的处置存在过错。本仲裁庭认为，被申请人提走了3265箱“某某”系列酒，之后又退回11箱，共计拉走3254箱，被申请人作为居间人未得到申请人的授权，擅自处置3254箱“某某”系列酒，应当负有返还义务，但因该批酒已不在被申请人处，无法返还。故申请人要求被申请人返还3265箱“某某”系列酒的主张不予支持，但被申请人应当赔偿不能退还3254箱“某某”系列酒给申请人造成的损失。庭审中查明，被申请人业务经理作为经办人签字的四张提货单中3254箱“某某”系列酒的供货价为976904元，申请人主张要求被申请人赔偿762584元，该赔偿数额低于3254箱“某某”系列酒双方确认的供货价，申请人自行放弃部分民事权利，不违反法律规定，本庭予以支持。
【结语和建议】
第一，居间人在与委托人签订居间合同后，应以委托人的利益为主要目的履行居间合同中的义务。在有机会促成委托人与第三方之间的交易情况时，应当及时与委托人联系并就相关事项进行详细沟通介绍，而不应擅自处置委托人的财物。
第二，居间人在促进委托人与第三方的买卖关系时，应当注意做好双方之间的沟通协调，对于双方之间的民事关系应及时签订相应合同以约束双方行为，并作为自己履行居间合同的证明，避免讼累。
第三，居间人与委托人既已签订居间合同，双方之间已达成合意，就应按照合同履行相关权利义务，若违反合同约定，便应当承担因违约给委托人造成的损失。
