案例内容
【案情简介】
天丽小区系山东某房地产开发有限公司（以下简称：房开公司）开发建设。2015年5月27日，房开公司与申请人山东某物业服务有限公司（以下简称：物业公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由物业公司为房开公司开发建设的天丽小区提供前期物业服务，服务期限自2015年5月27日至2018年5月27日。合同第十一条约定：小高层按1.2元/月/㎡、普通多层按0.6元/月/㎡、电梯多层按0.95元/月/㎡、商铺按2元/月/㎡的标准收取物业服务费。合同第十四条约定：业主或非业主使用人逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之3支付滞纳金。《前期物业服务合同》签订后，物业公司正式入住天丽小区，并持续为该小区提供物业服务至今。在为涉案小区提供物业服务期间，某商家经物业公司同意占用天丽小区绿化带安置了两个售水机，每个售水机约占用1㎡左右的场地。
被申请人张某于2016年1月19日就涉案天丽小区5幢1单元301号房屋办理了收房手续，该房屋系小高层，建筑面积为125.29㎡，张某对该房屋装修完毕后居住使用至今，自2018年1月1日起未再向物业公司支付物业服务费。物业公司曾先后多次通过打电话以及在张某入户门上张贴催费通知书的方式催收物业服务费，经催收无果，物业公司依据合同中约定的仲裁条款向东营仲裁委员会提起仲裁，请求裁决张某支付自2018年1月1日起至2020年9月30 日的物业服务费以及逾期交费滞纳金。
【争议焦点】
商家在小区绿化带设置售水机是否能够成为业主拒交物业费的理由？
物业公司认为，其已经依据《前期物业服务合同》的约定为天丽小区提供了物业服务，作为业主的张某有义务支付物业服务费，逾期交费应承担相应的违约金。
张某认为，物业公司擅自准许商家占用小区公共场地设置售水机，且售水机引用的水源为消防用水，水质可能影响居民身体健康，所以其不应支付物业服务费。
【裁决结果】
1、被申请人张某于本裁决送达之日起十日内支付申请人物业公司自2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4961.48元。
2、被申请人张某于本裁决送达之日起十日内支付申请人物业公司计算至2020年12月31日的逾期支付物业服务费产生的违约金592.67元。
【相关法律法规解读】
一、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”、第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。仲裁庭认为，涉案《前期物业服务合同》系天丽小区业主、业主委员会选聘物业公司之前，由建设单位房开公司为了小区的正常运行，经法定程序与物业公司签订，委托物业公司为涉案小区提供物业服务的合同。被申请人张某系涉案小区业主，建设单位房开公司与申请人物业公司签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括张某在内的全体业主具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。庭审查明，张某自2018年1月1日起未再支付物业服务费，经物业公司催告后仍未支付，且张某对物业公司要求其支付自2018年1月1日至2020年9月30日期间产生的物业服务费4961.48元所依据的事实以及主张的物业费金额均未提异议，仅抗辩未交费的理由为“物业公司擅自允许某商家在涉案小区设置售水机占用了公共场地，且售水机引用的水源为消防用水，侵犯了业主的权益”。但张某未提交任何证据证明售水机的水源为消防用水，也未提交证据证明小区居民因饮用“消防用水”而损害了身体健康。退一步讲，即使张某所述属实，售水机的水源以及水质真的有问题且影响到了小区居民的身体健康，也与本案不属同一法律关系。关于售水机占用公共场地问题，仲裁庭认为，小区售水机虽然具有商业性质，也确实占用了一定的公共场地，但占地面积毕竟有限，且售水机的设置为包括张某在内的全体小区居民提供了便利。在我国现阶段，居民小区设置售水机的现象并非个案，在大多数地区普遍存在。随着人民群众生活条件的不断改善，对饮用水质量的要求也相应提高，售水机的设置在一定程度上满足了部分居民日常生活中对优质饮用水的需要，因此，小区内设置售水机确实有其存在必要性。据上，张某在本案中提出的抗辩理由均不能成立，也不能成为其个人拒付物业费的理由。故，仲裁庭对物业公司要求张某支付物业服务费的仲裁请求予以支持。
二、《中华人民共和国民法典》第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”。本案中，物业公司与房开公司签订的《前期物业服务合同》已经到期，双方未就《前期物业服务合同》的延期作出约定，天丽小区也未成立业主委员会或召开业主大会选聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同，且物业公司一直未间断的为涉案小区提供物业服务至今，因此，原物业服务合同继续有效，张某作为业主应当按照合同约定向物业公司支付物业服务费。
三、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。涉案《前期物业服务合同》第十四条约定：业主或非业主使用人逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之3支付滞纳金。涉案《前期物业服务合同》将业主或非业主使用人逾期支付物业服务费应承担的违约责任表述为滞纳金，但其性质相当于惩罚性违约金。庭审查明，被申请人张某未依约支付物业服务费，经物业公司打电话以及在张某入户门上张贴催费通知单等方式催交，仍未履行交费义务，其行为已构成违约，因此，应依据上述法律规定以及合同约定承担相应的违约责任。
【结语和建议】
物业服务系指向全体业主共用共有的物业、设施设备及场地，是针对全体业主提供的服务，故物业服务合同法律关系的主体一方是物业服务企业、另一方是全体业主（前期物业服务合同是建设单位），而非单个业主，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主仍需按时足额支付物业费。业主如对物业服务不满或对物业服务有意见，应通过合法途径主张权利或更换其他物业服务公司。而物业公司在服务过程中，应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决。
自新冠疫情爆发以来，物业服务企业承担了更多的义务。有物业管理的住宅小区，物业公司几乎全员出动参与这场联防联控、群防群治的抗疫战争，牢牢守住了“全体业主的大门”，为切断疾病传播途径、降低感染率奠定了基础，也就是说我国疫情之所以得到很好地控制，物业服务企业作出了不可磨灭的贡献。所以作为小区业主或非业主居民，应对物业公司给予一定的谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，认识到及时支付物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，如果业主不及时支付物业费，物业服务企业因经费问题就会相应的降低服务标准，如此便会形成恶性循环。因此，业主个体以不支付物业费等方式对抗物业服务企业，不仅构成违约，且直接侵犯了其他已交费业主的合法权益，也会影响物业服务的正常运转。物业服务企业对业主提出的合理意见和客观问题不予理会、不予处理，也会对物业服务企业与业主之间的关系及物业服务的开展产生消极影响。只有通过双方的共同努力，才能营造更加和谐的小区环境。小区和谐是社会和谐的基础，只有小区和谐，才能推动社会越来越和谐、越来越美好！
