申请人对被申请人就新冠疫情期间租赁合同纠纷提起仲裁案-胜象大百科-提升认知,打开格局

【案情简介】

申请人称:申请人在某地经营服装，第四年合同到期日为2020年4月底。因为疫情的原因，导致合同不能正常履行，由于3月13日前商场不能开门营业，年前备的大量春款造成积压，再次营业后顾客特别少，生意很不好，申请人具有很大经济损失。合同到期一个月前，申请人告知被申请人，合同期满后不再续租。四月初，商场主动通知因疫情的原因给商户减免一个月租金。商户想的是应该减免三个月租金，但商户不齐心，大多是敢怒不敢言。之后申请人问被申请人对疫情减免租金有何见解和方案？被申请人置之不理。然后申请人提出三个方案：1、在原合同的基础上顺延一个月租期。2、退还一个月租金。3、起诉至法院，要求退还两个月租金。被申请人对前两个方案都不同意，并要求4月底之前腾出商铺。因此，申请人想要通过仲裁的方式得到解决。申请人交了一年的租金10万元，在合同期间不能正常开门营业，给申请人造成极大的经济损失，依据《合同法》第94条、117条、118条之规定，请依法裁决。请求事项：一、因疫情影响，请求裁决被申请人退回申请人两个月租金人民币16600元整。二、本案仲裁费由被申请人承担。

申请人对被申请人就新冠疫情期间租赁合同纠纷提起仲裁案

被申请人辩称，申请人的仲裁请求无事实、法律根据，请求贵会依法驳回申请人的仲裁请求。其理由：第一、申请人的仲裁请求在《房屋租赁合同》中没有约定，且没有相关法律依据。2019年，被申请人与申请人签订了《房屋租赁合同》。双方未在合同中对被申请人应在特殊期间减免两个月租金一事做出约定，同时，法律法规也没有强制被申请人减免租金的相关规定。而给予申请人减免，应当属于一种本着人道主义情怀的因素给予长期互帮互助的伙伴的好意施惠，但并非强制性要求。被申请人不存在租金的法定减免义务。因此，申请人的仲裁请求没有法律依据，应当予以驳回。第二、疫情期间，出租人未免除被申请人缴纳租金的义务；若仲裁庭支持被申请人免除申请人的租金，会极大损害被申请人的合法权益。涉案商城系被申请人租赁所得，其本身负有向该商城缴纳房屋租金的义务。疫情期间，该商城未下发减免2、3、4三个月租金的通知；其下发的减免一个月租金的通知，仅仅是出租人在缴纳2020年5月1日至2021年4月30日年度租金时，可以减免一个月，只缴纳11个月的租金。因此，被申请人仍需正常缴纳2019年5月1日至2020年4月30日的租金，即12个月的租金。2020年3月初，涉案商城恢复开放，申请人已正常营业。申请人所称“因为疫情原因，导致合同不能正常履行”无事实根据。申请人已经在3月初恢复营业，能够按约使用该房屋。且，按照合同约定，申请人应当在租约到期前两个月通知被申请人是否续租；若不续租，被申请人有两个月的合理期限寻找租户。由于申请人未按约履行不续租时的提前通知义务，被申请人无法在租约到期后立即找到其他租户，给被申请人造成房屋空置期损失。被申请人不堪重负，无法按约向涉案商城缴纳下一年度租金，致使涉案商城收回该房屋，导致被申请人损失6.5万元的房屋使用权费用。任何人不得从其违法行为中获利。被申请人的合法权益已因申请人的违约行为受到侵害；若仲裁庭支持申请人的仲裁请求，会进一步损害守约方被申请人的合法权益，也不符合《中华人民共和国民法总则》中的公平原则。因此，仲裁庭应当依法驳回申请人的仲裁请求。第三、虽被申请人与申请人订立了《房屋租赁合同》，但申请人将房屋租金直接支付给涉案商城，其与涉案商城成立了事实上的房屋租赁关系。因此，申请人不应当向被申请人主张租金减免请求。第四、申请人未按照合同约定履行租约到期不续租的提前通知义务，存有过错。被申请人已提出反请求，要求申请人赔偿损失，承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第六条第五款的约定，申请人应在租约到期前两个月通知被申请人是否续租。被申请人理应有两个月的合理期限来寻找租户。然，申请人未按照合同约定履行租约到期不续租的提前通知义务，给被申请人带来房屋空置期损失。就此部分损失，被申请人已向贵会提出反请求，请求贵会查明事实，依法裁决申请人赔偿损失。第五、申请人在《仲裁申请书》中陈述的案件事实有误。虽与申请人的仲裁请求无关，但会影响到仲裁庭对案件事实的认定。申请人在《仲裁申请书》事实与理由部分写到：第一年租金85000元，第二年租金78000元，第三年租金10万元，第四年租金10万元。截至今日，申请人仅与被申请人签订过两年的《房屋租赁合同》。申请人所述第一年、第二年，系申请人与他人签订的合同，与被申请人无关。

申请人为支持其仲裁请求，提交了如下证据：

证据一、房屋租赁合同。证明双方签订的房屋租赁合同是被申请人打印的格式合同。

证据二、收条。证明被申请人收取了申请人1年的租金10万元。

证据三、手机短信截图。证明申请人提出的3个解决方案，被申请人均不同意。

证据四、关于2020肺炎疫情期间西安发布减免企业房租政策的网页下载。证明疫情期间政策规定减免3个月的租金。

证据五、补充说明。证明被申请人应该依据合同公平公正的原则退回申请人2个月房租。

证据六、陈述反驳答辩状。证明被申请人的答辩意见不能成立，应该退回申请人2个月租金。

被申请人提交的证据有：

第一组证据：双方2019年3月签订的《房屋租赁合同》、申请人与被申请人的短信记录。证明目的：1.被申请人与申请人就涉案商铺的租赁事宜达成了《房屋租赁合同》。合同约定，申请人每年应向被申请人足额支付租金10万元。2.证明《房屋租赁合同》中，关于疫情期间被申请人应当减免租金这一事项没有约定。3.证明被申请人将涉案商铺租赁给申请人的期限分别为2018年5月至2019年4月、2019年5月至2020年4月。申请人所述第一年、第二年，系申请人与他人签订的合同，与被申请人无关。4.证明申请人有在租期到期前2个月通知被申请人是否续租的义务，但申请人在4月5日才向被申请人发出不再续租该商铺的通知，其行为已然构成违约。

第二组证据：被申请人与涉案商城于2018年3月签订的《商铺租赁合同》、《放弃商铺确认表》。证明目的：1、涉案商铺系被申请人向涉案商城租赁所得。被申请人每年应向涉案商城支付租金66864元；2、证明申请人未按约定向被申请人发出是否续租的通知，被申请人无法及时找到下一位租户，加上被申请人须向涉案商城支付下一年度的租金，被申请人无力支付，以致涉案商城于2020年5月收回了该房屋。

【争议焦点】

2020年春节之后受疫情影响，涉案商城未开业期间，本案房屋所产生的租金应当由谁承担。

【裁决结果】

基于上述意见，根据《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国仲裁法》第四十三条之规定，裁决如下：

一、被申请人自收到本裁决书之日起十五日内向申请人退回房屋租金4166.5元。

二、本案仲裁费用XXXX元，由申请人承担XXX元，由被申请人承担XXX元。此费用申请人已预交，被申请人承担的部分在履行上述第一项给付义务时一并支付给申请人。

【相关法律法规解读】

一、关于违约责任

申请人与被申请人签订的《西安市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规强制性规定，本案合同合法有效，应受法律保护。从合同实际履行来看，被申请人依约将本案房屋交付给申请人，申请人也依约向被申请人缴纳了租金，且本案合同履行期限已经届满，被申请人如期收回了房屋，申请人与被申请人之间的合同法律关系已经终止。因此，在本案合同的履行中，双方均无违约行为。

二、关于疫情期间本案房屋租金的承担问题。2020年春节期间，我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，国家及省政府采取了相应疫情防控措施，例如要求企业复工推迟等。因此，涉案商城在2020年2月处于春节之后未复工状态，时至2020年3月初才正式开门营业。在此期间，申请人虽然实际占有本案房屋，但未能正常使用该房屋从事经营活动，从而造成其房屋租金损失。究其原因，该损失与疫情及疫情防控措施有着直接关系，而疫情具有不能预见、不能避免并不能克服的客观因素。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款第二项“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”及《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，鉴于第三人已经承诺给承租人来年租金减免一个月，由于被申请人已将本案房屋返还给第三人，并未真正享受到一个月租金的优惠政策，因此，对于申请人因疫情而造成的房屋租金损失，应由申请人与被申请人共同承担，即被申请人退回申请人半个月的房屋租金。