案例内容
【案情简介】
2013年-2014年期间，申请人与被申请人签订《内部认购协议书》，申请人共向被申请人交纳购房意向金55万元，购买被申请人预开发的“某某小区”的房屋。2014年7月23日，申请人重新与被申请人签订《内部认购协议书》，购买被申请人开发的“某某小区”的3号楼1单元503号房屋，被申请人把申请人交纳的55万意向金中的40万元直接转为购房款。同时，同意退还剩余的15万元及利息11800元。但是，在申请人要求被申请人退还剩余的15万元购房意向金时，被申请人却以种种理由推诿，拒不退还。后申请人得知被申请人把卖给自己的某某小区3号楼1单元503号房屋又卖给他人。因被申请人的原因，导致申请人的合同目的无法实现，申请人根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，要求被申请人向申请人返还房款40万元，并承担已付房款一倍即40万元的赔偿责任。现向仲裁委提出以下仲裁请求：1、依法裁决解除申请人与被申请人于2014年7月23日签订的《内部认购协议书》。2、依法裁决被申请人返还申请人购房款40万元及利息12万元，并向申请人承担已付房款一倍即40万元的赔偿责任，共计92万元。3、依法裁决被申请人返还申请人多交纳的15万元购房款及利息11800元。4、依法裁决本案仲裁费用由被申请人承担。
【争议焦点】
1、涉案合同的效力及是否应当解除?
2、被申请人是否取得商品房预售许可证?
3、该案是否适用不超过一倍的惩罚性赔偿?
4、15万元购房诚意金是否归本会管辖?
【裁决结果】
（一）申请人程某与被申请人某公司于2014年7月23日签订的《内部认购协议书》解除。
（二）被申请人某公司给付申请人程某购房款400000元及赔偿金400000元，并应以400000元为基数自2014年7月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向申请人支付利息。
（三）申请人请求裁决被申请人返还申请人多交纳的15万元房款及利息11800元的仲裁请求不属于本会管辖申请人可向有管辖权的人民法院另行主张权利。
【相关法律法规解读】
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同”，以及《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”的规定，仲裁庭认为，双方当事人2014年7月23日签订的《内部认购协议书》，协议载明了申请人和被申请人双方的姓名和名称；约定了商品房的位置、面积等基本情况；商品房价款的确定方式及总价款；付款方式与付款时间；有关权益、责任的规定；解决争议的方法等事项，该《内部认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且被申请人已收受了申请人交纳的意向金并转为购房款，因此仲裁庭认定双方所签《内部认购协议书》属于商品房买卖合同。
仲裁庭认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，申请人申请仲裁前被申请人已于2014年9月11日取得了商品房预售许可证，因此，双方当事人签订的《内部认购协议书》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格依约履行。
2、申请人与被申请人分别于2013年11月11日、2013年12月31日、2014年2月22日、2014年4月10日签订了四份《内部认购协议书》，该协议书中均约定预认购项目名称为某某小区。乙方（申请人）确定购房意向，自愿缴纳意向金，在协议期满后若乙方（申请人）选定房屋意向金与购房补贴一并转为房款，多退少补，并更换正式《商品房买卖合同》，若乙方（申请人）不愿购房或未选定满意房屋，则甲方（被申请人）承诺全额退还意向金并按约定给付购房补贴款。协议到期后，双方协商于2014年7月23日签订《内部认购协议书》，申请人选定购买被申请人某某小区的3号楼1单元503号房屋并将2013年11月11日、2013年12月31日、2014年2月22日三份协议书中的意向金400000元转为购房款，因此仲裁庭对被申请人辩称双方之间是民间借贷关系的主张不予采纳。仲裁庭认为，依法成立的合同对当事人均有约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除协议。双方当事人都应按照合同的约定严格履行各自的义务。本案中申请人已按合同约定按时交付了购房款，履行了合同约定的义务。某公司应当按合同约定将房屋交付给申请人。但某公司将申请人购买的同一套房屋交付案外人杜某，致使其公司无法向申请人交付房屋，导致申请人的合同目的无法实现，某公司的行为违反诚实信用原则，已构成违约。应承担相应的违约责任。故申请人要求解除合同的仲裁请求仲裁庭予以支持。
3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，及双方签订的《认购协议书》中的约定申请人一次性支付被申请人购房款400000元，现因被申请人隐瞒售给申请人的房已经交付给第三人杜某的事实已构成违约。因此，仲裁庭对申请人要求返还400000元购房款请求予以支持。关于120000元利息的仲裁请求，仲裁庭认为，被申请人应以400000元为基数自2014年7月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向申请人支付利息。仲裁庭对申请人要求被申请人承担购房款一倍即支付赔偿金400000元的仲裁请求予以支持。
4、申请人与被申请人分别于2013年11月11日、2013年12月31日、2014年2月22日、2014年4月10日签订的《内部认购协议书》，均约定为“可向当地人民法院提起诉讼”，而前三份协议的意向金已转为本案《内部认购协议书》的购房款并约定由本会管辖，而2014年4月10日签订的《内部认购协议书》被申请人已收回并向申请人退回部分款项，该协议中的150000元意向金并未转为购房款，因此关于申请人的此项请求仲裁庭没有管辖权，申请人可以向有管辖权的人民法院另行主张权利。
【结语和建议】
商品房买卖合同应当注意约定以下内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(四)交付使用条件及日期；(五)面积差异的处理方式；(六)办理产权登记有关事宜。”否则可能构成预约合同，无法向被申请人主张不超过一倍的惩罚性赔偿。适用惩罚性赔偿的条件是被申请人必须是开发商，否则不适用惩罚性赔偿。
