案例内容
【案情简介】
田某某请求称：2016年12月11日，经某某房地产经纪有限公司的居间介绍，田某某购买陈某某房屋一套。房屋位于哈尔滨市道里区某街5号4栋3单元2层1号，建筑面积35平方米。双方经协商，签订《房屋买卖合同》，房屋总价款35万元。2017年2月5日，双方完成案涉房屋抵押贷款工作。按照《房屋买卖合同》第十条第五款约定，“房主收到全款后，交接此房屋”。陈某某于2017年2月6日收到贷款全款，但田某某与陈某某进行各项费用的清理与结算时，发现陈某某该房户口并未全部迁出。经协商后，陈某某仍无法及时迁出户口。故田某某申请仲裁，请求裁决：1.陈某某按购房总价款的日千分之三支付违约金，自2017年2月6日至2017年5月14日，共计97天，违约金共计101,850.00元；2.陈某某承担田某某租住房屋费用19,200.00元；3.陈某某承担本案仲裁费用。
陈某某答辩称：不同意支付田某某提出的违约金请求。陈某某已经于《房屋买卖合同》签订的当日清空房屋，并于2017年2月6日收到购房全款当日主动交接房屋，但田某某一直拒绝接收，直到2017年5月14日才接收房屋。陈某某也曾两次从外地赶回哈尔滨市办理户口的迁出问题，但户口迁出的时间受陈某某迁入地址房产证办理机关和公安机关办理时间的影响，且陈某某户口是否迁出，不影响田某某接收入住房屋。因此，陈某某不构成违约。此外，房屋总价款35万元，而田某某主张的违约金高达101,850.00元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。田某某所主张的违约金显然过高。关于田某某要求陈某某承担其房屋租金的请求，陈某某认为，虽然户口未迁出，但陈某某同意交出房屋钥匙给田某某居住，是田某某拒绝受领，且租住房屋，属于恶意扩大其损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即使田某某认为陈某某违约，其依然有防止损失扩大的减损义务。所以，对于其主张的房屋租金损失，应当由其自己承担。田某某主张了如此高额的违约金，依然同时主张其他损失，于法无据，如果其认为合同约定的违约金仍不能补偿其损失，应当主张上调违约金，而不是同时主张。更何况其主张的房屋租金不是陈某某违约所造成的损失。综上，陈某某恳请仲裁庭驳回田某某的仲裁请求。
【争议焦点】
在庭审过程中，双方当事人对陈某某未迁出户口是否构成违约，是否应承担违约金及田某某租住房屋的租金发生争议。
田某某认为，陈某某没有及时将户口从案涉房屋迁出，田某某有权拒绝接收房屋，陈某某属于未按照合同约定向田某某交付房屋。因此，应当向田某某支付违约金，也应当支付田某某因此在别处租住房屋的租金损失。
陈某某认为，户口未能及时从案涉房屋迁出并是不自身的过错。陈某某已经及时向有关部门申请迁出户口，但迁出户口的时间并不是陈某某单方面能决定的。所以，陈某某并没有违约，不应支付违约金给田某某。田某某拒绝接收案涉房屋，而在别处租住房屋，产生的租金是不必要的，应当由其自行承担。
【裁决结果】
仲裁庭裁决如下：驳回田某某的仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然陈某某未能在房屋更名后及时将户口从案涉房屋中迁出，但其一直积极向有关部门申请此事，正是以自己的行动积极履行合同义务。另外，本案《房屋买卖合同》中并未就户口迁出问题进行特别约定，亦未约定户口不能及时迁出的具体违约责任。所以，田某某关于违约金的请求没有合同和法律依据，无法得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，陈某某在收到购房款后及时向田某某交付房屋。田某某本可以入住，但一直拒绝接收。因此，其在别处租住房屋本无必要，由此产生的租金属于扩大损失，应由其自行承担。
【结语和建议】
迁出户口是房屋买卖交易中卖方的附随义务，卖方陈某某未能迁出户口属于违约，但是房屋买卖合同中就迁出户口相关事宜并未明确约定违约金，因此当原房主陈某某不能及时迁出户口时，在其难以证明其损失的情况下，买方田某某不仅难以通过诉讼或者仲裁主张陈某某迁出户口，而且请求支付违约金亦无合同依据。
房屋买卖对于普通百姓来说是生活中的一件大事，其中涉及多项法律问题和相应的权利义务。在签订房屋买卖合同前，应当对自己的需求以及可能涉及的问题全面咨询了解。例如户口问题，虽然在本案《房屋买卖合同》中并无特别约定，但现实生活中，很多父母为考虑子女上学问题而购买“校区房”，这时户口问题就很关键。如果子女户口无法及时迁入，将很大程度上影响子女入学就读。因此，在交易时一定要对购买房屋的各项需求进行全面的了解，在签订合同时一定要详细约定权利义务以及对应的违约责任。
