案例内容
【案情简介】
曾某某与钟某某于2010年11月30日签订了《房屋租赁合同》，约定曾某某将其拥有的位于分宜县昌山路6间店面出租给钟某某进行租赁经营，租期10年即2011年1月1日至2020年12月31日。第一年和第二年的租金为16万元，从第三年起每年租金递增10%；每年年初给付租金一次。鉴于前期需要装修，曾某某免收前二个月零二十天的租金；如未按时支付房租，每逾期一天，钟某某需按日向曾某某支付所欠租金1%的违约金。合同并对其他事项也进行了约定。合同签订后，钟某某经营一段时间并支付了租金8万元，后将店面租赁权转让给了小某某。小某某受让后承受了原合同的权利和义务，并给付了租金16.8万元。之后小某某因经营红星宾馆资金周转出了问题，于2012年4月1日与林某签订《协议书》和《红星宾馆股份协议书》，约定小某某以红星宾馆的股份作抵押向林某借款。2012年6月7日小某某又与林某某签订《债务清偿协议书》，约定小某某将其投资红星宾馆的资产作价100万元抵偿给林某某以偿还其拖欠林某某的借款。林某某与林某协商，由林某某代小某某向林某偿还该笔借款中的20万元后，林某某将红星宾馆变更登记至自己名下，并与林某合伙经营，不久林某退出合伙，由林某某继续承租经营。小某某将红星宾馆的资产作价100万元抵偿其借林某某的借款并交由林某某经营时，未与林某某交涉自己与曾某某的房屋签订房屋租赁合同，也无其他有关租金的协议。林某某租赁曾某某房屋期间的租金，由林某某直接交给曾某某，且无需小某某过问。林某某已交付曾某某房屋租金45万元，其中，2013年2月9日给付10万元，2014年2月26日给付15万元，2015年2月18日给付20万元；林某某与林某合伙期间产生的债权、债务,林某某自愿承担，曾某某同意不追加林某为被告，同意仅由林某某承担房屋租金及违约金。
另查,至2014年底,林某某尚欠曾某某租金552816元。曾某某多次向林某某催讨，但林某某以各种理由拒付，遂诉至法院。
【调查与处理】
分宜县人民法院法院在充分调查取证后，认定曾某某与林某某之间存在房屋租赁权转让法律关系，新的承租人林某某直接替代原承租人小某某与出租人曾某某建立租赁关系，因此林某某应按约给付租金。县人民法院判决林某某给付曾某某房屋租金367816元及违约金92873.76元，共计460689.76元；驳回曾某某的其他诉讼请求。
【法律分析】
一、本案的关键在于认定曾某某与钟某某签订的《房屋租赁合同》是否适用于曾某某和林某某，即应确定本案是房屋转租法律关系还是房屋租赁权转让法律关系。如果是房屋转租，该《房屋租赁合同》的约定就不适用本案的曾某某与林某某，如果是房屋租赁权的转让，该《房屋租赁合同》的约定就适用于本案的曾某某与林某某。两者的区别：（一）就法律关系的实质而言，房屋转租是在出租人与承租人的租赁关系基础上，承租人通过其租赁权为次承租人再度设定新的租赁权，承租人没有退出租赁关系，次承租人与出租人不存在租赁关系。房屋租赁权转让是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人，由第三人接替原承租人的合同地位，按原租赁关系继续履行，承租人在租赁权转让之后退出原租赁关系，租赁关系存续于出租人与第三人即受让人之间。（二）就租赁权的来源而言，次承租人租赁权的取得属于设定取得即通过转租合同取得租赁权，而受让租赁权的取得属于转移的取得。（三）在转租情况下，租赁合同与转租合同约定的租金标准、支付方式、租赁期限以及租赁物的标的等内容均有所不同，通常原承租人会在转租时收取更高的租金获利，在租赁权的让与中，受让人承接了原承租人在租赁合同中的地位，原租赁合同的约定对租赁受让人产生约束力。
二、房屋转租与房屋租赁权转让最本质的区别在于，房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋另行出租给他人使用并获得收益的行为；而房屋租赁权转让是承租人在租赁期限内，将房屋承租权转让给第三人，致使原租赁关系结束，新承租人直接替代原出租人建立新的租赁关系。租赁权的转让并非仅仅是合同债权的转让，而是包括租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，其实质是承租人将其在租赁合同中的权利义务一并转让给第三人，由第三人接替原承租人的合同地位。《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人的应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因此，租赁权的转让也必须经过合同另一方即出租人的同意，并以此为成立要件。
三、就本案而言，首先，林某某从小某某处接手经营红星宾馆并承租了曾某某的房屋，但小某某与林某某并未签订房屋转租的书面合同或转租的口头协议，可见林某某所取得的房屋租赁权不是小某某与林某某通过房屋转租合同的设定取得，而是经过曾某某在明知小某某拖欠其租金后仍同意由小某某转移租赁权取得的；其次，林某某在租赁期间未向小某某给付更高的租金让小某某获利，而是将房租直接给付曾某某，在林某某向曾某某给付租金后，小某某无需再向曾某某给付房租，可见小某某在房屋租赁合同中已退出租赁法律关系，林某某与曾某某均认可双方存在直接的房屋租赁关系。根据上述特征，小某某与林某某之间的租赁关系更符合房屋租赁权转让的法律特征，根据房屋租赁权转让法律关系的特征，小某某将房屋租赁权转让给林某某后，原《房屋租赁合同》适用于曾某某和林某某，林某某应概括受原《房屋租赁合同》的权利义务，并应当按《房屋租赁合同》的约定向曾某某给付租金。
【典型意义】
房屋转租与承租权转让，是租赁关系变动和流转的两种典型方式。特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加，其在实务操作中的应用也日趋普遍，但两者无论是在法律性质上还是在实务操作中，都存在很大的差异。我国合同法对租赁权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未做明文规定，而在社会经济生活中，租赁权转让的行为却大量存在。转租和租赁权转让是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在权利和义务的让与，在实践中极易混淆。本案的情形实际上属于经过出租人同意的租赁权转让，新的租赁关系当事人为曾某某和林某某，合法有效的租赁合同对双方当事人均有约束力。曾某某和林某某均应按《房屋租赁合同》的约定来行使各自的权利义务。通过本案的审理，使得当事人清楚在转租中自己的权利义务边界；公开宣判及裁判文书上网也使群众得知今后在转租中应如何行为，避免出现类似本案的情况。
