案例内容
【案情简介】
原告杨某系重庆市长寿区某小区9幢3-1号房屋业主，被告李某系该小区同幢楼1-1号房屋业主，房屋性质均系住宅。被告李某在其家中搁置四张麻将桌，并在其窗玻璃上张贴“茶馆”字样，从事麻将馆经营活动。2016年11月12日，经原告杨某举报，长寿区工商局对被告家中张贴的“茶馆”字样进行了清除。后原告杨某以噪音扰民等原因多次向派出所等机构反映，未果，遂起诉至长寿区法院，请求判决被告停止“住改商”侵权行为，排除对原告正常居住和生活的妨碍。
【调查与处理】
长寿区人民法院在2017年3月28日立案受理了原告杨某诉被告李某排除妨害纠纷一案，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案于2017年5月2日公开宣判：被告李某在本判决生效后立即停止在重庆市长寿区某小区9幢1-1号房屋中从事经营活动。
一审宣判后，原、被告均未上诉，本判决已经发生法律效力。
【法律分析】
1．被告将住宅作为麻将馆进行经营活动的行为，事先未取得有利害关系人的同意，且产生的噪音及不安全因素对同作为业主的原告造成影响，其行为属侵害物权的行为。本案原告要求被告立即停止侵权行为，本院依法予以支持。
2．《中华人民共和国物权法》规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权的取得和行使，应当遵循法律，尊重社会功德，不得损害公共利益和他人合法权益。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，原、被告作为相邻不动产权所有人，享有物权所带来的权利，在行使自身权利时，亦不得损害他人的合法权益。在物权行使过程中妨害他人物权行使的，权利人应作为排除妨害的义务人，消除对他人的妨害。故本案被告李某辩称麻将馆不是其本人经营的理由不能作为免除其责任的正当理由，因此本案被告李某作为该不动产权利人是本案的适格被告。关于权利人要求保护物权的方式,按照我国《中华人民共和国物权法》规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状。当事人应该根据具体的侵权事实选择物权保护方式，物权保护方式可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用，同时若因侵权行为造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。
3．《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。本案被告在将住宅改为经营性用房前，并未履行征得有利害关系业主同意的义务，原告作为同栋建筑物业主，与此有利害关系，有权要求被告排除妨害，停止经营活动。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》还规定：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。顾名思义，业主在将住宅改变为经营性用房前，应取得所有有利害关系的业主的同意。
4．本案中原告还提出被告在家中从事麻将馆经营活动，产生噪音扰民等问题，于此就引申出另一物权法律关系－相邻关系。《中华人民共和国物权法》第九十条规定：不动产权人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。本案被告从事麻将馆经营活动，产生噪音，对其他居民产生影响的，受影响的居民有权要求排除妨害、停止侵害，若造成损害，亦可同时要求损害赔偿。值得注意的是，在此种法律关系中，物权保护的请求主体及义务主体则与前述住宅改为经营性用房的相关主体不完全等同，请求主体应该包括所有受到该行为影响的人，义务主体则是实施了该行为的人，不以是否从事经营活动为前提。
【典型意义】
国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权的取得和行使，应当遵循法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案典型意义在于：一是大力开展“法律进社区”活动。联合区司法局、区普法办开展“法治微电影、送法进社区”专项活动，以本案为例，在全区40余个社区开展法律咨询、法治讲座和播放法治微电影系列宣传活动。二是有针对性地运用好以案释法方式开展普法宣传。各小区居民购买或租用住宅房屋开设家庭茶楼或者从事其他经营行为属社会普遍现象，一些住改商的业主并不清楚自己的行为已经构成了侵权，甚至认为购买一楼的商品房就应该从事经营活动。这种家庭营销模式产生的噪音、安全等问题让一些利害关系住户苦不堪言。对此，长寿区人民法院通过对此案的判决加大了物权保护维权的宣传力度，并建议街道、社区在小区内设置法律法规宣传牌。同时印发物权法相关案例剖析和法律法规的宣传手册资料，让群众认识到随意住改商的危害性和维护他人合法物权的重要性。三是充分发挥“两微一网”等新媒体新技术在普法中的作用。长寿区法院在官方网站、微博和微信公众号对物权法等相关法律知识进行了宣传，并通过留言板功能解答网民的疑惑，使公众对相关法律问题有了更理性的认识。四是引导业主正确维权。本案中的现象在生活中是普遍本案现象，但事实上真正拿起法律武器保护自己权利的业主很少。一方面是因为是想维护和睦的邻里关系，不愿与邻居大动干戈，所以选择默默忍受；另一方面则是业主的法律意识淡薄，权利受侵害的业主不知道怎样维护自己的权利。这种情况下，区法院引导业主通过正当程序维护自身权益，建议业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主，联合物业公司与这些业主进行沟通劝导；如上述措施不足以禁止扰民情况，可以向相关部门投诉；在上述行为依然无法解决的情况下，有利害关系的业主可拿起法律武器，向人民法院提起物权保护的诉讼。
