案例内容
【案情简介】
2004年，梁某因开办工厂向琼海信用社借款，借款期限自2004年7月7日至2006年7月7日止，抵押物为梁某名下的房产及土地使用权证。因梁某无偿还能力，林某与梁某协商并与银行沟通后约定，林某替梁某偿还银行贷款，梁某将抵押在银行的房产及土地使用权过户到林某名下，在林某依约履行义务的情况下，梁某却拒绝履行自己的义务，双方由此产生纠纷。
【调查与处理】
2012年5月3日，原告林某诉被告梁某、第三人周某（系梁某妻子）、某市农村信用合作联社、某调味食品有限公司一案被某市人民法院受理。原告请求法院确认原被告签订的《委托协议书》合法有效并判令被告履行合同义务。2012年6月4日，被告提起反诉，请求法院判令解除反诉原告与反诉被告签订的《委托协议书》。2012年7月31日周某作为有独立请求第三人参与诉讼，请求法院确认诉讼土地使用权证及房产50%归第三人周某所有，确认林某与梁某签订的《委托协议书》无效。2012年12月12日，某市人民法院作出一审判决，认定原被告签订的《委托协议书》合法有效并判令被告履行合同义务，驳回反诉原告及有独三周某的诉讼请求。宣判后，梁某及周某不服，提出上诉。2013年5月13日，海南省第一中级人民法院受理此案，2013年6月28日，海南省第一中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决。终审判决作出后，梁某申请再审，海南省高级人民法院受理后，作出驳回梁某再审申请的裁定。
【法律分析】
（一）涉诉地产及房产是否为梁某的婚前财产问题。
1.本案中，梁某及周某主张其二人婚姻关系字2004年3月已生效，双方在2005年5月27日补办了结婚登记。但二人未能提供补办结婚登记的证明。因此，根据《婚姻登记工作暂行规范》第三十五条的规定，梁某及周某的婚姻生效时间应以结婚登记为准。
2.梁某和周某主张涉诉土地使用权及房产是梁某父亲赠与给梁某和周某的，并称林某了解前述情况，但未能举出足够证据证实，林某对梁某及周某的陈述也予以否认。因此，涉诉土地使用权及房产应为梁某婚前财产。
3.关于梁某及周某签订的《夫妻财产约定书》的时间问题，由于此《夫妻财产约定书》未经法定程序公证证明，故该《夫妻财产约定书》的约定不能对抗善意第三人。
（二）关于梁某与林某签订的《委托协议书》的效力与性质问题。
1.委托协议书的基本内容为梁某委托林某代为偿还其向琼海信用社的借款,并明确约定在还清借款和利息后, 房地产权利归林某所有,因此尽管合同使用的名称为委托协议,但合同的实质内容为一方以代偿借款作为对价取得另一方所有的房产权利,故合同内容符合房屋买卖合同由一方支付对价取得对方房产权利的本质特征,因此认定该合同为房屋买卖合同并无不当。
2.关于《委托协议书》的效力问题。梁某于2004年6月因受其父亲赠予而取得涉案房产所有权,而梁某与周某于2005年5月27日登记结婚,依照法律规定,该房产应属梁某婚前个人财产。周某主张其与梁某的婚烟关系于2004年3月已生效,其于2005年5月登记结婚系补办婚姻登记,因未能提供该登记系补办登记的相关证据,其主张不能成立。梁某、周某虽然主张双方于2007年7月将该房产约定为共有, 但未向房产登记管理部门办理共有人登记,亦未能提交充分证据证明2007年7月28日双方约定房产共有的事实。因此,梁某于2008年2月23日与林某订立的《委托协议书》并不存在需经夫妻另一方同意的问题,应系有权处分,该协议应属有效合同。梁某主张林某以20余万元价格取得价值100余万元的房产, 未能提供充分证据对此事实加以证实,且并不属于法律规定的合同无效的事由。
（三）关于林某主张继续履行《委托协议书》的诉请能否成立。根据双方提交的相关证据,认定林某于2003年3月4日起至2012年4月,共计代梁某偿还借款本金23万元及利息计105609.08元。尚欠利息已经信用社同意减免，虽然利息已由梁某主动和交清，但不能认定林某违反合同约定的代为偿还义务，故应认定林某已履行《委托协议书》的相关义务，梁某要求解除合同的主张不能成立。
（四）不动产无权以登记为准，梁某为涉诉地产及房产的权利人。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。根据林某提交的涉诉土地使用权证及房产权证可知，梁某为涉诉地产及房产的权利人。由于未经物权变更登记，第三人周某关于梁某婚前财产的约定不能对抗房产及土地管理部门对不动产物权登记的效力。
（五）未经抵押权人同意，梁某不得将涉诉房产及地产的份额转让给周某。2004年7月1日，梁某与某市农村信用合作联社签订《抵押担保借款合同》，将涉诉房产及地产抵押给某市农村信用合作联社，某市农村信用合作联社为抵押权人。根据《物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，由于未经抵押权人某市农村信用合作联社同意，梁某无权将涉诉房产及地产的份额转让给周某。
（六）周某对本案标的物无独立请求权，不应当是本案的第三人。周某人为对本案标的物由独立请求权，但根据上诉分析，周某并不是涉诉房产及地产的权利人。周某以无独立请求的第三人的圣人参与本案诉讼，但她显然对本案的标的没有独立请求权，因此，周某不具备本案第三人的诉讼主体资格。
【典型意义】
（一）如何认定合同的性质及效力。
合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容所涉法律关系，就本案而言，虽然合同名称为《委托协议书》，但实际上应当认定林某与梁某之间的法律关系是房屋买卖关系。理由如下：1.合同内容是当事人自由意志的体现，是双方当事人意思表示一致的产物。2.委托协议书与合同的性质不同。委托协议书的概念是协议中的一方嘱托另一方代为处理自己的某种业务或权利的协议书。可以说委托协议书是一种带有托付性质的特殊协议书。合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。该案从双方签订的《委托协议书》性质和内容来看，系真实有效的合同。
（二）夫妻财产约定协议公证的必要性。
《中华人民共和国婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，但双方另有约定的除外。”
这个“约定”如果在男女双方结婚之前签订的称之为《婚前财产约定》；如果是在双方结婚以后签订的，则称之为《夫妻财产约定》。夫妻婚后办理《夫妻财产约定》，不受婚姻存续年限的约束。既可约定婚前双方财产，也可约定婚姻存续期间双方财产的区分情况。这就是说，依据双方的约定，夫妻各方个人名下的财产归各自所有，对方不得任意支配。而“夫妻财产约定公证”则是公证机关根据申请人的申请，对双方意思表示的真实性和合法性表示确认的行为。经过公证的《夫妻财产约定》将受到法律的保护，可以作为今后产生纠纷时，法院进行判决或调解的证据。
