案例内容
【案情简介】
2011年7月，赵某与A房地产开发公司签订合同购买房屋，支付房款181万元，余款20万元按揭贷款未付。2012年8月，张某依其与A公司另案民事调解书，申请查封涉案房屋；2015年8月自治区高级人民法院续查封，期限3年。2016年8月，赵某提起案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行。A公司认可赵某付款，请求依法处理。张某辩称赵某所购房屋并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十九条规定，请求驳回赵某的诉讼请求。
【调查与处理】
法院查明，A公司2011年底交付涉案房屋，赵某即将房屋与其丈夫购买的相邻营业房一楼隔墙打通，购买两台大型设备安装在一楼，开设不锈钢经营部，二楼本就相通用于全家居住。赵某按规定缴纳物业费，占有使用至今。涉案房屋登记在A公司名下，房屋所对应土地在银行有抵押，无法办理商品房备案登记，赵某愿意将剩余20万元购房款按照法院要求交付执行。宁夏高院依据《执行异议复议规定》第二十八条规定，判决停止对涉案房屋的执行。判决后，各方均未上诉。
【法律分析】
本案的争议焦点为应否停止对涉案房屋的执行？根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于赵某的主张，人民法院应参照《执行异议复议的规定》第二十八条规定，根据赵某在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与A公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
（一）关于涉案买卖合同是否合法有效的问题。2011年7月，赵某与A公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，该合同是双方真实意思的表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续，但未办理登记备案手续并不影响商品房买卖合同的效力。张某以涉案买卖合同未在房管部门备案为由否认其真实性的抗辩理由不能成立。
（二）关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题。赵某出示的4张收款收据均加盖有A公司的财务专用章，金额为181万元与合同约定的涉案房屋首付款相等，可以证实赵某支付了涉案房屋的首付款，剩余20万元购房款因无法办理银行按揭贷款未付。赵某愿意将剩余20万元购房款按照人民法院的要求交付执行，符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项的规定。
（三）关于涉案房屋在法院查封之前是否已被赵某合法占有的问题。结合赵某提交的证据、A公司的当庭陈述和证人马某的证言，赵某夫妇长期以来经营不锈钢经营部，购买涉案房屋后，2011年9月至2012年2月订购用于加工不锈钢的设备，2011年11月下旬从某装饰材料市场退租，将夫妻双方购买的两套相邻营业房一楼的隔墙打通进行简装，楼下用于经营，楼上用于居住，可以认定涉案房屋在法院查封之前已被赵某夫妻实际控制，其对涉案房屋的占有为合法占有。
（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋的买受人为赵某，因A公司将涉案房屋的土地向某银行进行了在建工程抵押，尚未还清借款不能解除抵押的原因，未能办理房屋权属过户登记，系非因买受人自身原因，买受人赵某对此没有过错。
综上，根据在案证据应认定赵某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其基于合法占有涉案房屋的事实所享有的占有权能亦应受法律保护。张某申请法院强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥赵某的合法占有这一所有权权能。因此，赵某在本案中请求停止对涉案房屋的执行，理据充分，应予支持。张某以赵某提出异议所涉房屋系登记在被执行人A公司这一房地产开发企业名下的商品房，不适用《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，应适用该司法解释第二十九条规定，即必须用于居住不能用于经营，系对该司法解释第二十九条的误读。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查冻扣规定》）第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定的“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；在查封前实际占有该标的物；对未办理过户手续没有过错，这三个要件缺一不可。《执行异议复议规定》第二十八条将《查冻扣规定》第十七条 “不得查封”的三个要件发展为“排除执行”的四个要件，即查封前已签订合法有效的书面买卖合同、查封前已合法占有被执行人名下的不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。表面上看是多了个查封前签订合同有效书面买卖合同的条件，实际上是对支付价款时间和比例的进一步放宽，且将买受人过错限定在是否为未办理过户登记的主要原因。《执行异议复议规定》第二十八条规定的被执行人是泛指在金钱债权执行中所有的被执行人，包括被执行的房地产开发企业。买受人购买登记在被执行人房地产开发企业名下的不动产用于经营的情形，应该适用《执行异议复议规定》第二十八条规定。《执行异议复议规定》第二十九条是最高人民法院为了保护弱者，确立的房屋消费者物权期待权保护规则。即在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，是在《查冻扣规定》第十七条和《执行异议复议规定》第二十八条的基础上所作的特殊规定。即买受人从房地产开发企业购房用于自住、虽未在查封前合法占有该不动产、只要在查封前签订了合法有效的书面买卖合同、买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十也能够排除执行金钱债权执行。故张某的抗辩理由不能成立，依法不予采纳。
【典型意义】
在现阶段，房屋已经成为普通百姓最重要的生活和生产资料，楼上居住楼下经营或直接居住在店里的现象普遍存在。正确理解《查冻扣规定》第十七条和《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，对于充分保障商品房买受人的生存权，维护社会稳定有着至关重要的作用，也符合相关法律和司法解释的立法精神。宁夏高院对本案及相关8件系列案件判决后，当事人均息诉服判，取得了良好的法律效果和社会效果。
在现实生活中，商品房买受人以为只要占有房屋就取得了房屋所有权，不注意收集占有房屋时间和付款的相关证据。赵某向A公司付款大多是通过A公司的POS机刷卡支付，由于POS机付款凭条为热敏纸，时间一长字迹模糊不清；入住房屋也未办理相关手续。在本案办理过程中，主审法官跑银行调证据才查清了付款事实；又深入现场查看房屋现状，发现了赵某购置的大型设备，通过赵某补充举证才查清了设备到达涉案房屋的时间，从而确定了赵某占有涉案房屋的时间，为查明事实正确适用法律奠定了基础。
