案例内容
【案情简介】
2014年4月，左某某与某商品房开发有限公司（以下简称开发公司）就淮安市清江浦区“某某人家”小区一手商品房转让，签订了买卖合同，并以该房屋为抵押物办理“预抵押登记”手续，与某商业银行股份有限公司淮安分行某某支行，签订了“按揭贷款”合同、抵押合同等必要的法律文书。
在贷款合同、担保合同中，各相关方就贷款本金、利率、担保责任、违约责任及送达地址等，进行了详细的约定。由于按揭贷款数额较大，按月分期还款，导致合同履行期间长。银行方为防范可能的履行风险，各方在相应合同中约定，在借款人未按期还款构成违约时，贷款银行有权主张剩余贷款提前到期，要求借款人一次性还清贷款本息，担保人因此承担相应担保责任。在抵押权成立时，贷款银行可以据之主张优先权。
由于所购房屋为期房，银行方同时还与开发公司签订了担保合同，约定在所涉房屋抵押登记手续完成前，由开发公司提供阶段性连带责任保证担保。同时还约定，开发公司不得以所涉债权已经存在物的担保等因素，在银行方要求其承担担保责任时提出抗辩。
2017年年底，在借款人未按期还款期数超过贷款合同约定，且经银行方多次书面催告借款人、担保人无果情形下，依法于2018年2月，向合同约定管辖法院提起诉讼。
【调查与处理】
管辖法院依法受理此案,于2018年3月开庭审理，同年４月中旬作出一审判决：支持银行方的诉讼请求，判决要求借款人按合同约定的利率和罚息条款约定，一次性清偿本金、利息、罚息等，承担案件受理费、保全费等实现债权必要费用；开发公司作为担保人，在合同约定担保责任范围内承担连带责任担保。由于经银行多次催告，借款人未及时办理所涉房屋产权登记手续，开发公司亦未积极配合，致使本案所涉房屋未能办理相应的抵押登记手续。因此，银行方要求处置抵押物、在抵押权范围内优先受偿的主张未获支持。
在法庭审理过程中，借款人左某某反复强调，因客观原因，虽有还款意愿，但无还款能力，违约不是其本意，不应承担违约责任。作为担保人的开发公司则主张，所涉房屋已具备交付条件并实际交付，是借款人的原因未办理产权登记手续，导致抵押登记未完成。因此，在存在抵押担保情形下，开发公司不应当承担保证担保责任。判决做出后，各诉讼当事人未提起上诉。
【法律分析】
1、根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律、法规及相应的司法解释，依法成立的合同，合同各方当事人应当依法履行合同义务，各方的权利即受法律保护。合同责任，除存在法定的合同无效情形，或合同可撤销且经撤销权人主张获支持外，合同各方应当按合同约定，履行合同义务，行使权利。
2、根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》等法律法规及相应司法解释规定，抵押权的成立，除当事各方间存在担保意义表示、签订相应担保合同外，还需完成抵押登记手续。未办理完成法定抵押登记手续时，即使担保合同成立且有效，权利人只能依据担保合同主张其相应的合同权利，未获得处置抵押财产并在约定抵押权范围内优先受偿的权利——担保物权。
3、就案涉房屋的按揭贷款，开发公司自愿提供阶段性保证责任担保，并签订相应的保证合同。保证合同依法成立并有效。同时，在贷款合同、保证合同中，开发公司明确表示放弃相关抗辩权。因此，判决其承担担保责任，既有事实基础，亦有法律依据。此外，银行方就产权登记、贷款偿还等，多次书面函告借款人、担保人，尽到相应的提醒、通知和催告等合同附随义务。对于本案所涉抵押物未能办理完成抵押登记手续并无过错。
【典型意义】
商品房买卖所涉的按揭贷款，是目前银行零售业务主业之一，具有巨大的市场规模，涉及到已购房、拟购房的千家万户，对于广大借款人而言，具有典型的借鉴意义。
一是合同当事人应当全面履行合同义务。合同一旦签订，就应当认真履行、严格遵守。合同签订后本文因客观原因发生变化，导致履行不能或困难时，应当主张联系对方，争取达成新的协议——变更、中止或解除合同等。然后，按新达成的一致意愿履行。如果不能，就应当继续履行合同。
二是关于担保责任确定的问题。在法律上，担保合同基本上是一个纯义务性的合同（单务合同）。在司法实践中，诸多对于担保责任不甚清楚的担保人，一旦进入诉讼程序被债权向其主张担保责任时，多以不清楚、不了解、未受益，或以是被保证人违约等为由，试图免除或减轻本方的担保责任。但是，根据法律规定，上述理由，对于担保责任成立与责任承担的确定，没有影响。所以，担保有风险，签字要谨慎！
三是抵押物权的成立，除应签订抵押合同外，还需完成法定的抵押登记手续。债权人为了保障债权安全，要求债务人提供物的抵押，便是常见的债的担保手段之一。根据物权法等相关法律规定，以不动产或特殊动产提供抵押担保时，不仅需要相关方签订抵押合同，对抵押物、所担保债权范围等具有明确约定外，还需要在法定登记机构（关），完成相应的登记手续。此后，抵押权方成立。抵押权人据之才拥有保障债务有效清偿的优先权。
