案例内容
【案情简介】
2015年2月26日，原告与被告某房产公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的房产一套，建筑面积为119.86平方米，房产总价为434300元。另外，该合同附件房屋平面图上标明有两处飘窗设计，后被告在未通知原告的情况下，将飘窗改建为平窗。房屋交付后，原告认为被告明显违约，遂要求被告赔偿损失1万元。双方协商未果，原告诉至邳州市人民法院。
【调查与处理】
诉讼过程中，被告提供设计图纸一份，图纸上载明有两处飘窗，双方当事人均认可，被告曾就飘窗问题提出为每户业主减免2000元物业费，原告未同意。2017年9月25日，邳州市人民法院作出一审判决，认定被告某房产公司构成违约，向原告支付违约损失3804.57元。
【法律分析】
该案争议焦点为：一、被告将飘窗改建为平窗的行为，是否构成违约？二、如构成违约，违约损失如何计算？
关于焦点一。根据合同附件补充协议约定，对原、被告具有约束力的文件为商品房买卖合同、补充协议及附图，本案中附件上明确有两处飘窗设计，因此应当认定飘窗属合同约定的房屋特征之一。被告在未经原告同意的情况下将飘窗改建为平窗，改变了房产的部分构造，其行为构成违约。被告辩称设计变更是政府行为导致，但涉案商品房销售合同形成于政府相关标准变更之后，合同签订时被告已明知政府相关标准变更，而未对合同内容作相应变动，合同签订后相关标准也未有新的变更，故本案中的政府因素不属于商品房合同中约定的变更理由，被告的辩解不能成立。
关于焦点二。被告将飘窗改建为平窗，客观上缩减了原告的房屋使用空间，也损害了原告对于房屋整体面貌的预期，原告必然会产生损失。但飘窗不同于落地窗，根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，涉案飘窗因其高度并不计入建筑面积，庭审中原告也未提供证据证明合同签订时该飘窗面积计入了建筑面积，故原告要求按单价3623.39元/平方米标准计算违约损失的请求，无相应依据，法院不予支持。而双方也未在合同中就该类情形下如何计算违约损失进行约定，法院无法参照约定认定违约损失，为体现惩戒失信违约，彰显公平，法院参照房屋单价的50%计算，两处飘窗的面积为2.1平方米，故违约损失为3804.57元。
【典型意义】
商品房销售中，由于开发商多采用预售的方式进行房屋销售，购房者在签订购房合同时无法现场挑选房屋，只能通过开发商提供的宣传册、户型图、样板房进行了解。待交房时发现房屋实际和宣传时的户型、结构存在差异，双方又很难自行协商解决，致使购房者只有求助法律途径进行维权。
此案在充分考虑到开发商存在违约行为、该违约行为对消费者权益损害的程度、开发商的过错程度、该案裁判结果可能产生的社会效果等多方面因素后，作出裁判，对该类社会矛盾的处理具有一定的探索意义。广大购房者在购买房屋签订购房合同时，要多注意宣传册、户型图以及样板房上载明的户型、结构及房屋的位置、小区环境、配套设施的描述等，真正把细节内容一一落实到合同中，为依法维权固定证据，切实维护自己的合法权益。
