案例内容
【案情简介】
李某于2012年12月8日在某房地产公司处购买商品房两套，房款分别为40万元、50万元。《商品房买卖协议》约定，某房地产公司应自李某交付全款之日起一年内交付房屋，同时约定未能按期交付的，某房地产公司应在期限届满之日起七个工作日内返还购房款并支付房款总价25%的违约金，如未按期返还房款支付违约金的，双方同意给予某房地产公司三个月宽限期，逾期仍未履行的，某房地产公司按李某交纳购房款年25%的比例支付违约金。李某于2012年12月8日交付两套房屋购房款90万元，但某房地产公司截至2015年10月19日仍未能向李某交付符合协议约定的房屋。李某于2015年10月19日向沈阳市某区人民法院起诉，请求人民法院判决解除其与某房地产公司签订的两份《商品房买卖协议》，判令某房地产公司返还购房款90万元，并承担逾期交付房屋的违约金。
【调查与处理】
审理过程中，法院查明两份商品房买房合同均为团购《商品房买卖协议》，只对李某购买房屋的面积、小区位置、房源平均单价进行确定，最终结算价格依据摇号后确定房源的面积据实结算，是当时通行的先交房款、后取得摇号权利的形式。而李某向某房地产公司交付房款后，某房地产公司一直未组织李某摇号，更未交付房屋，两份《商品房买卖协议》均未备案，李某于交付房屋期限届满后向某房地产公司主张权利未果。庭审中，某房地产公司主张违约金约定过高，但李某的诉讼请求仍得到一审法院的支持。宣判后，某房地产公司不服，提出上诉。沈阳市中级人民法院经过开庭审理，驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。本案最终以原告胜诉结案。
【法律分析】
(一)涉及到的法律法规
1、《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）
第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。
2、《最高院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）
第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
4、《民商事合同指导意见》
第七条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”
第八条：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”
（二）案情法律分析
依据上述规定，本案原告李某的诉讼请求应全部得到人民法院的支持，理由如下：
1、李某与某房地产公司签订的团购《商品房买卖协议》中明确约定了，“某房地产公司逾期交付商品房，李某有权选择解除该合同，并且要求被告返还购房款900000元及支付违约金。” 根据《合同法》第九十三条的规定，李某有权解除合同。
2、原告李某主张的违约金约定明确且不属于约定过高需要调整的情形，本案中的争议焦点也围绕着李某主张的违约金是否过高展开。
首先，李某与某房地产公司在团购《商品房买卖协议》中对违约金有明确约定，该约定是各方真实的意思表示，对于各方当事人均具有约束力。其次，根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。考虑到商品房交易的特殊性，李某要求的违约金并不构成约定过高的情形。
（三）综合判决结果，对案例中涉及的重要规则分析
1、违约金酌减规则
本案中涉及的重要规则之一，为违约金酌减规则，即在约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少，即《合同法》第一百一十四条规定的内容。本案被告便以此条为基础，对实际损失及预期可得利益加以论证来说明原告主张的违约金过高，虽然法官并未采纳其主张，但是酌减规则的成功适用在合同纠纷中还是很常见的，那么下面就酌减规则的适用进行简单介绍。
（1）适用酌减规则的标准
债务人提出酌减申请后，法官须判断应否酌减以及酌减到何种程度，而是否酌减的判断根据即为违约金是否过高。以“过高”为标准，其原因在于酌减之判决是对于当事人契约自由的干涉，必须谨慎。违约金过高本质上并非酌减权的构成前提，而是法官判断的对象，并在此基础上判断是否酌减以及酌减到什么程度。对于违约金过高的判断，我国司法实践发展了如下两种模式：
第一，固定模式。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中规定了违约金不得超过造成损失的30％。《合同法司法解释二》第二十九条中确立了灵活衡量模式，但没有完全放弃“30％”规则。
第二，灵活模式。最高人民法院在《合同法司法解释二》第二十九条第一款中明确规定了“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的灵活衡量规则。《民商事合同指导意见》第七条又增加了“当事人缔约地位强弱”、“是否适用格式条款”等因素，同时强调，不能简单地采用固定比例的“一刀切”做法。
（2）酌减规则的行使方式
债务人的酌减申请，既可以通过反诉的方式，也可以只作为抗辩手段。当然，债务人也可以提起违约金酌减的独立之诉。在债务人以抗辩方式提出酌减的情况下，其无需书面说明，任何涉及违约金合理性的建议或者抗辩即可，甚至单纯的否认亦可。在诉讼中，债务人也无需明确提出酌减到多少数额。
2、举证责任的分配原则
本案中涉及的重要规则之二，为举证责任的分配原则，对于违约金是否适当，是否需要债权人予以举证？在性质上，违约金的适当性本身是法律问题，而非事实问题，故不存在举证责任分配的问题，只存在由哪一方申请的问题，与其他所有法律问题一样，均由法官依职权判断。
但对于法官酌减所依据的事实，则存在举证责任的问题，依据《民商事合同指导意见》第八条的规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”。
【典型意义】
本案是涉及商品房买卖合同中因出卖方违约导致合同解除、违约金条款适用的典型案件。商品房买卖实践中，关于逾期交房的纠纷越来越多，据不完全统计，逾期交付的商品房占到整个商品房销售市场的30%左右，逾期交房纠纷具有人数众多、赔偿金额巨大、社会影响大、政府关注等特点，对房地产企业影响巨大。
商品房买卖合同中通常会以约定违约金的方式增加违约方的违约成本，从而促使合同各方严格按照合同约定履行，已达到对双方权益进行保护的目的。本文结合违约金的性质及我国相关法律规定，以案例释法的方式对司法实务中违约金约定过高的认定标准予以界定。违约金酌减规则是针对违约金数额过高而产生的特殊规则，其实质是赋予法官对合同自由进行等价有偿的干预权，本文以商品房买卖合同纠纷为例，浅析违约金酌减规则的适用，旨在引导合同当事人在法律框架下维护自身合法权益、降低合同风险。同时，合同当事人应当明确，在合同违约引发的纠纷中，如果合同约定了违约金计算方式，违约方以约定的违约金高于因违约造成的损失为由请求调低违约金数额，但未能举证证明的，不予支持。
现代经济社会中，合同普遍存在，使用范围越来越广泛，随着民众法律意识的提高，“契约”已然成为合作关系确定的基本形式，而“契约精神”却还未深入人心。合同不仅是对合同各方的约束，也是对合同各方利益的保护，只有自觉诚信履行合同，尊崇自由、平等、守信的契约精神，才能避免引发纠纷、避免承担责任，才能对我国社会主义法治国家的构建和社会主义市场经济的良性运转起到积极作用。
