案例内容
【案情简介】
2017年3月10日，原告程某、被告刘某某签订了一份《土地使用权转让协议》，合同约定，被告刘某某将其位于库车县塔里木乡朗喀村300亩土地的使用权转让给原告程某，土地转让费为40万元，土地转让费由原告程某向被告刘某某分三次付清，第一次付款于本协议签订之日支付20万元；第二次付款于被告刘某某将合同更名为原告程某名下后即日支付15万元，如不能按期付款，每逾期一天，按应付款的万分之十支付违约金，逾期一个月解除合同，被告刘某某有权收回土地，已付款不退还；第三次付款于2017年5月1日前一次性付清余款5万元，如不能按期付款，每日给付被告刘某某500元的滞纳金，逾期一个月解除合同，被告刘某某有权收回土地，已付款不退还；地里现有的房屋设施、滴灌、井、电、被褥、床板等一切设备同时归原告程某所有；协议自双方签字即生效，如原、被告任何一方违反协议，按本协议转让费的50%赔偿给对方。即，如果被告刘某某违约，既要返还原告程某已付款和由此产生的相关费用，又要赔偿转让费总价款的50%即20万元的违约金；如原告程某违约，被告刘某某则不返还原告程某已付款，且不承担原告程某的任何损失和产生的相关费用。协议签字生效后第一次付款完毕，原告程某即有权进行耕种。
协议签订后的当天，被告刘某某向原告程某支付了20万元,被告刘某某向原告程某出具了一份《收条》，称收到原告程某的所购土地款20万元。
2017年3月22日，原告程某拿到了地头房屋的钥匙，之后其带人去地里时，由于地头房屋不具备“十必备”安全措施，乡综治办不允许原告程某等人居住在涉案土地周边的房屋，原告程某因此没有进行种植。涉案土地周围无住家户，距离本村村委会和乡政府均为20公里左右。
原告程某于2017年4月6日以发手机短信的方式告知被告刘某某要解除合同，被告刘某某未答复。
被告刘某某在与原告程某签订上述《土地使用权转让协议》后，双方向库车县塔里木乡栏卡村（音译，与郎喀村是同一个村）委员会负责人村支部书记表明了双方之间土地经营权的合意，该村委会通过本乡政府向库车县林业局申请认定，库车县林业局于2017年3月29日向塔里木乡人民政府出具了《认定意见》；该村委会于2017年4月5日出具了一份《决议书》，《决议书》向该乡乡政府表明村委会同意被告刘某某将涉案土地转让给原告程某，请塔里木乡政府批准。2017年4月5日，塔里木乡农村合同管理委员会向库车县农村合同管理委员会递交的《农村土地承包合同办理申请书》，库车县农村合同管理委员会负责人加盖了库车县农村合同管理委员会的公章。
2017年4月10日，被告刘某某从库车县农村合同管理委员会领取了《新疆维吾尔自治区农村集体机动地承包合同》，签订该合同的双方应为栏卡村委会和原告程某。栏卡村村委会负责人村支部书记已在合同上签署了姓名，原告程某未签名。
另查明，栏卡村土地流转的程序是同意土地流转的双方协商一致，一方向另一方支付土地使用权转让费，然后由接受土地的一方与村委会经上述程序后签订《新疆维吾尔自治区农村集体机动地承包合同》，向村委会交纳土地承包费。本案涉案土地的使用权先是由栏卡村村民玉某某转让给被告刘某某，被告刘某某向玉某某支付了转让费，栏卡村委会经上述程序与被告刘某某签订了《新疆维吾尔自治区农村集体机动地承包合同》（承包期限自2014年1月1日至2028年12月31日止），同时与玉某某解除了合同。被告刘某某与原告程某之间的土地承包经营权转让也是按照上述程序办理的。
近几年，本地区当前维稳形势要求，在种植土地周边居住的散户，住房要建造安全防范的设施，2017年3月12日，库车县社会治安综合治理委员会下达文件，要求偏远散户住房要建造安全防范的“十必备”设施（即建造围墙，安装防盗门、防盗窗、监控摄像头、“一键式”报警装置、照明，配备大头棒、灭火器等防卫工具），否则不允许居住。
【调查与处理】
库车县人民法院于2017年9月30日作出（2017）新2923民初1085号民事判决：一、解除原告程某与被告刘某某之间签订的《土地转让协议》；二、被告刘某某于本判决生效后十日内向原告程某返还土地转让费17万元;三、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，被告刘某某提出上诉。阿克苏地区中级人民法院于2018年1月24日作出（2017）新29民终1540号民事判决：驳回上诉，维持原判。
二审判决后，被告刘某某提出申诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2018年9月12日作出作出（2018）新民申1058号民事裁定：驳回刘某某的再审申请。
【法律分析】
原、被告签订的《土地使用权转让协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属于合法有效合同；经法庭查明，按照本地区当前维稳形势要求，在种植土地周边居住的散户，要建造安全防范的“十必备”设施，否则不能被允许居住；原告接收土地后其周边的住房没有“十必备”设施而不被允许居住，涉案土地距离本村村委会和本乡乡政府均有20公里左右，种地人居住在本村村委会和本乡乡政府的集中居住地的情形不现实，原告签订合同后的当月月底即进入春耕春播季节，在今年的春耕季节又没有其他方式解决种地人的住宿问题，故而原告无法进行耕作土地，致使合同无法履行。原告要求解除合同，被告答辩时也同意解除合同，故原告要求解除与被告之间签订的《土地转让协议》的诉讼请求，库车县人民法院予以支持。
原告要求被告返还其预付20万元土地转让费的诉讼请求，因在本案合同履行过程中，由于发生了合同外不可归责于原、被告无法预见的情势变更致使合同无法履行，导致春耕春播没有进行，也就意味着当年没有种植收成，给被告造成了收入损失，考虑涉案土地地处偏远，参照每年每亩200元的承包费标准，300亩每年的承包费收入为6万元，本院按照公平原则处理，原、被告各负担今年300亩一年的承包费收入损失的一半，即3万元，被告向原告返还土地转让费17万元（20万元-3万元=17万元）。
原告要求被告承担原告为此购买农资开支产生的费用102400元的诉讼请求，因无法确认损失发生的真实性，库车县人民法院不予支持。
【典型意义】
1、因为土地承包经营权具有用益物权性和其生产要素特征，土地承包经营权的流转能够活跃经济，推动生产力的发展。所以农户依法取得土地承包经营权后是可以依照法律的规定对土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转的。但《农村土地承包法》对因土地承包经营权的流转关系规定了较为严格的限制条件,采取转让方式流转的，应经发包方同意，采取转包、出租、互换或其它方式流转的，应经发包方备案。如按债权法明确规定须经对方同意。如从所有权和社会保障的角度出发此项规定也有利于发包方行使自己作为土地的管理人所应享有的权利，有利于发包方审查承包方转让土地承包经营权后的现实生存能力，防止承包方和第三人在转让后产生不必要的纠纷。
2、在土地承包经营权的流转时均应当遵循平等、自愿、等价有偿的原则。任何人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权进行流转。对当事人之间没有签订书面协议的，流转合同无效。此类案件纠纷较多,主要因为当事人双方没有签订书面协议，有些当事人已事实耕种多年，诉讼时也在耕种，对此我们多作调解，或返还土地，一方给予补偿;或签订协议备案，由被转让方继续耕种。对当事人之间签订书面协议，又经发包方同意的，一般认定流转合同有效。这主要是尊重双方当事人的意思表示，合同法第88条以及《农村土地承包法》解释第14条已作出明确规定。这种情形大多是因为承包人在承包期内自身条件发生变化，如没有能力耕种土地或已进城务工后不再以种地为生，应允许承包人根据其真实意愿对土地承包经营权进行流转，流转的期限由双方当事人在承包期限内约定，并签订书面协议。
3、为了防范流转无序的风险，一要合理确定规模。国外社会转型期土地经营的经验教训表明，在一定的社会经济条件、生产力水平与管理水平条件下，农村土地的过分集中，过大的农业生产规模，会产生“规模不经济”的现象。因此，土地经营规模不是越大越好，应当有一个适宜的范围。一要根据区域特征、土地条件、作物品种以及经济社会发展水平等多种因素以及农村劳动力转移情况、农业机械化水平和农业生产条件，研究确定本地区土地规模经营的适宜标准，一般以相当于当地户均承包土地面积10至15倍的土地经营规模为宜。二要规范土地流转合同。要求使用统一的土地流转合同文本，明确土地流转的形式、期限、流转价格及流转双方权利等。三要构建土地流转服务平台。完善县、乡镇、村三级流转服务与管理网络，保证有专门的部门和工作人员负责受理、审批、审查及备案工作，为流转双方提供信息发布、政策咨询、价格评估、合同鉴证等服务，对农村土地流转的各个步骤和程序进行规范。四要完善土地流转风险防范机制。一方面，要大力发展农业保险制度，降低经营风险和自然风险;另一方面，要完善土地流转风险基金制度或土地租赁费提前预付制度，以用于经营失败后支付农民的收益损失，确保防范农民收益风险。
