案例内容
【案情简介】
被申请人某房地产公司为筹集资金开发建设项目，于2015年初与债权人、商业保理公司签订《合作协议》，约定债权人将其对被申请人的应收账款债权转让给保理公司，保理公司通过“汇理财”平台发布“购房通”理财产品，购买“购房通”理财产品的投资人，可获得被申请人房屋优先购买权及相关优惠。
2016年5月2日，申请人与保理公司签订《投资协议书》，并于2016年5月1日支付“购房通一号”投资款1万元，约定投资人选择买房的，投资本金和收益转化为购房款。2016年5月2日，申请人与被申请人签订《选房协议》。约定：申请人选择购买被申请人开发的某项目12栋/单元18层1802号房，优惠前单价8,458.67元/m2（总价约963,865元），选房人满足以下相应条件，可享受相应优惠：优惠一，选房人于2016年5月1日前在保理公司“汇理财”平台认购1万元“购房通一号”理财产品，可享受选房当天1万抵5万优惠（总价减现4万元）；优惠二，选房当天成功选房并签署《选房协议》，可享受99折优惠。除协议书约定外未尽事宜以双方最终签订的《商品买卖合同》为准。购房付款方式选择银行贷款。若选房人七天内未按约办理“购房通二号”理财产品，则视为自动放弃此房源，出卖方有权另行处理。
该项目因未取得商品房预售许可证，以投资理财形式间接向购房者变相收取具有预定性质的购房款，于2016年5月6日被当地住房保障和房屋管理局下达《整改通知》和《信用信息扣分通知》，随后被申请人暂停预售与购房签约流程。
《选房协议》签订后，被申请人签约代表持续与申请人联系协议履行事宜。2018年4月-2019年1月期间，申请人与被申请人签约代表以微信方式就个人房查、个人征信、银行贷款、正式合同签订、支付房款等事项进行了持续沟通。2018年11月30日，被申请人签约代表将项目预售许可证发送给申请人，申请人于2019年1月18日向被申请人支付购房款18万元。被申请人收到该笔款项后一直未退还，也未通知申请人办理退款事宜。案涉房屋已竣工验收备案、符合交房条件、至仲裁审理期间未出售未网签。
案涉房屋于2018年10月31日取得《商品房预售许可证》，达到签订正式合同条件，但此时房屋市场销售价已大幅上涨。申请人要求按《选房协议》约定价格和优惠方式签订正式合同；被申请人以申请人未在约定期限内及时办理“购房通二号”理财产品为由，认为申请人已无权再主张按《选房协议》约定价格购买。为此双方发生争议，申请人根据双方仲裁前达成的《仲裁协议》，于2022年3月向仲裁委提交了书面仲裁申请，提出以下仲裁请求：（一）确认《选房协议》合法有效；（二）确认申请人以《选房协议》约定的优惠前单价8,458.67元和总价963,865元签订商品房买卖合同；（三）申请人享有《选房协议》约定的优惠计价权利（即1万抵5万、总价99折）；（四）双方按优惠后的价格签订《商品房买卖合同》；（五）被申请人承担全部仲裁费用。
【争议焦点】
（一）《选房协议》的性质
被申请人认为双方签订的《选房协议》仅为预约性质的合同，应当按照《民法典》预约合同之规定，适用定金规则处理。仲裁庭认为，区分本约和预约应当综合考虑如下因素：1、当事人的意思表示明确时，应以意思表示确定；当事人意思表示不明确时，应从合同全部内容上确定双方的真意；本案中双方的意思表示明确，其真意是按照优惠后的价格交易约定房屋。2、从合同的标的上判断，《选房协议》的标的不是签订本约合同，而是某项目12号楼18层1802号房屋买卖交易。3、纵观《选房协议》全文，协议内容齐全，合同成立要素明确、具体、合致。4、预约在商业交易中属例外情形，双方协议是预约还是本约有疑问时，认定为本约。同时，对于《投资协议书》中10,000元款项的性质，《投资协议书》约定为“购房通一号理财产品投资金额”、《10,000元收款收据》中注明为“投资款”，并无购房定金的约定。综合以上因素，《选房协议》符合本约的基本特征和属性，应当认定为本约。被申请人要求按照《民法典》预约合同规定，适用定金规则的主张，仲裁庭不予支持。
（二）《选房协议》是否应当继续履行
被申请人认为申请人因自身原因未在约定期限内办理“购房通二号”理财产品，根据《选房协议》第五条约定，申请人已自动放弃案涉房源，无权再向被申请人主张继续购买案涉房屋。仲裁审理中，被申请人未提供证据证明系申请人原因未办理“购房通二号”理财产品，仅有单方陈述，并无证据支持，仲裁庭不予采信。本案现有证据证明，2016年5月2日《选房协议》签订后，被申请人在未取得预售许可证的情况下违规提前预售，住房保障和房屋管理局于2016年5月6日向被申请人下达了《整改通知》和《信用扣分通知》。此时，事实上已不能继续预售与签约；从合规性而言，案涉房屋应当延期至取得预售许可证后才可交纳房款、签订正式合同。此后，申请人多次与被申请人签约代表联系，要求办理相关手续、签订正式合同，被申请人均回复“收到”、“等我群消息通知”、“到时候现场办”等，并无终止《选房协议》继续履行的意思表示。故未办理“购房通二号”理财产品的原因和过错不在申请人，而在被申请人，且被申请人合同解除权已消灭，《选房协议》应当继续履行。
其次，申请人于2019年1月18日向被申请人支付购房款18万元，并在银行汇款凭证“用途”栏中注明为“12栋-1802号房款”字样。被申请人认为，“被申请人从未要求申请人向其支付购房款，该笔款项系申请人单方面自行转入被申请人账户，被申请人未向申请人出具过该笔款项的收款收据，不认可该笔款项的购房款性质。”被申请人对上述18万元款项的抗辩仅有陈述，而无证据支持。庭审中，被申请人确认收到申请人18万元款项且至今未退还的法律事实；经仲裁庭释明后，被申请人也未向仲裁庭提交支持其抗辩主张的证据。仲裁庭认为，被申请人收到该笔款项已历时三年多，既未退还给申请人，也无证据证明其曾经通知过申请人办理该款项的退款事宜，显然有悖于常理、也不符合交易习惯。无论被申请人是否要求申请人支付该笔款项，申请人支付18万元房款的行为是其愿意继续履行《选房协议》的积极的意思表示，如果被申请人认为《选房协议》不能继续履行，则应当作出相反的意思表示，而被申请人既不退还该笔款项，也不通知对方办理退款事宜，事实上接受了该笔购房款，此行为应当视为愿意与申请人就案涉房屋签订正式合同的意思表示，且该房屋至今仍未出售、未网签，双方继续履行《选房协议》并无签约备案的障碍。
再次，被申请人抗辩称“签订正式商品房买卖合同系应经过被申请人内部决策的重大事项，并应以被申请人的盖章确认文件为准，其他个人均无权代表被申请人承诺相关事宜。”本案中，有关优惠前单价以及优惠计算办法已在《选房协议》中明确约定，并无其他第三人作出任何承诺。某自然人以被申请人签约代表的身份在《选房协议》上签字，被申请人庭审中已确认其真实性。自《选房协议》签订后，被申请人仅有签约代表与申请人多次洽谈、沟通，除此以外无证据证明还有其他第三人代表被申请人与申请人接洽。根据房地产市场交易习惯，作为商品房开发商的房屋出卖人在销售过程中一般通过其销售代理公司、销售代理人（置业顾问）与不特定的购房人（客户）进行销售、贷款、签约、付款事宜的接洽，而作为项目开发主体的房屋出卖人不可能与每个客户或购房人直接处理上述事宜。本案中，某自然人作为被申请人的签约代表和置业顾问构成表见代理，且无超越代理权的行为，其对《选房协议》继续履行未作否定的意思表示。
（三）关于购房价款的确定
根据《选房协议》第二条约定，选房人选择出卖人开发的某项目12栋18层1802号房，优惠前单价为8,458.67元/m2。选房人满足以下相应条件，可享受相应优惠：优惠一，选房人在2016年5月1日前在保理公司“汇理财”平台认购人民币1万元的“购房通一号”理财产品，可享受1万抵5万优惠（总价减现4万元）；优惠二，选房当天成功选房并签署《选房协议》，可享受99折优惠。故双方应按照《选房协议》约定的优惠前单价与优惠计算办法，根据房产测绘机构的房屋实测建筑面积计算购房交易价款。
【裁决结果】
（一）申请人与被申请人签订的《选房协议》合法有效；
（二）被申请人于本裁决书送达之日起10日内与申请人就12栋18层1802号房屋，按照《选房协议》第二条优惠前单价及优惠计算办法，根据房产测绘机构的房屋实测建筑面积计算其合同价款，签订《XX市商品房买卖合同》[即：购房价款=（房产测绘机构房屋实测建筑面积×8,458.67元-40,000）×99%]；
（三）驳回申请人其他仲裁请求；
（四）本案仲裁费33,010元，由被申请人承担，由于仲裁费已由申请人预交，被申请人应当于本裁决书送达次日起10日内支付给申请人。
【相关法律法规解读】
1、《选房协议》认定为商品房买卖合同的依据与理由
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案《选房协议》约定了当事人名称和住所、商品房名称和房号、房屋优惠前单价、优惠计算办法、购房付款方式、争议解决方式、联系方式等内容。此外，《选房协议》第三条还约定“除本协议书约定房号及优惠价格外未尽事宜以双方最终签订的《XX市商品房买卖合同》约定内容为准。”此约定说明买卖双方对最终签订的《XX市商品房买卖合同》已形成合意。故《选房协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，且房屋出卖人已实际收取了部分购房款，应当认定为商品房买卖合同，而不能按照《民法典》预约合同有关定金的规则处理。
2、未在法定期限内行使合同解除权的法律后果
《民法典》第564条第2款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”即，被申请人的解除权行使期限为2016年5月10日至2017年5月9日，被申请人未提供证据证明其在法律规定的期间内行使了解除权。在合同没有约定情形下，应当按照法律规定的解除期限确定被申请人的解除权，超过法定期限主张解除权对相对人不产生相应的法律后果。换言之，如果被申请人在法定期限内行使了合同解除权，则相应的法律后果截然不同。
3、已付购房款是商品房买卖合同关系成立的重要因素
本案中虽然双方并未就首期购房款支付金额达成协议，但申请人在收到被申请人发送的预售许可证后向被申请人支付了18万元房款，而被申请人收到此房款后未提出异议、未退还给申请人、也未通知申请人办理退款手续，实际接受了该笔房款。根据《民法典》第490条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”结合《选房协议》的约定，双方之间的商品房买卖合同关系在被申请人事实上接受该笔购房款时进一步强化。
4、被申请人签约代表的行为构成表见代理
《民法典》第172条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，某自然人作为被申请人的签约代表和置业顾问，其与申请人对接过程中的职务行为构成表见代理。
【结语和建议】
《选房协议》的签订时间为2016年5月，至今已逾6年之久，6年后的房价已今非昔比，双方之间的利益冲突可想而知。如何认定《选房协议》的效力与性质、协议是否应当继续履行，仲裁庭苦思良久。通过审理和综合分析，最终从《选房协议》签订后未继续履行的原因与过错责任上找到突破口。《选房协议》签订后，由于被申请人在未取得预售许可证情况下违规变相预售，被有关行政管理部门处罚后，客观上已不能按照协议约定期限办理“理财通二号”，而必须等待取得预售许可证之后才能进入下一步交易流程。根据双方当事人证据证明力的大小，可以认定申请人提交的系列证据能够相互佐证，达到了高度盖然性的证明标准。因此，未办理“理财通二号”的过错责任应归责于被申请人。当事人对此存在重大分歧，在合同和法律无明确具体规则适用时，自由裁量权的边界是客观事实与法律原则和精神。
关于申请人仲裁请求第2项购房交易价款问题，由于《选房协议》中并无房屋建筑面积和总价约定，仲裁审理中当事人也未提交房屋实测面积报告，仲裁庭无法径行作出裁决。参考行业惯例，现行商品房交付使用时一般按房产测绘机构出具的实测面积报告计算房屋总价。故裁决中未对房屋交易价款进行确认，而是以协议约定单价及优惠办法按实测建筑面积计算的方法确定交易价款，即保障了当事人的权利，又有效简化了案件处理程序与难度。
对于本案当事人争议的焦点问题，由于现行法律法规并无明确具体的可直接适用规则，仲裁庭立足于把案件事实调查清楚、把裁决理由和依据讲充分、讲透彻，力求以理服人、以法示人，不苛求当事人全面接受仲裁庭意见，但至少应让其感受和体会到仲裁庭力图最大限度地追求公平正义，所以本案裁决书的说理部分占了相当的篇幅，充分体现仲裁在解决民商事纠纷中的特色和优势。
