案例内容
【案情简介】
2010年12月11日，邢某与天地公司签订《商品房买卖合同》，合同约定邢某购买天地公司开发建设的位于哈尔滨市松北区某小区房屋一套，该房屋为预售商品房，房屋总价款1,035,249.00元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的千分之0.5赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，邢某向天地公司交纳了全部购房款。2011年1月10日，天地公司将房屋交付给邢某入住使用。经证人证实，自2012年年底开始至2017年年底，邢某等小区业主，少则70人，多则百余人，每年至少五次以上到天地公司，要求其办理产权证，包括赔偿逾期办证违约金损失等问题。天地公司相关部门的陈经理、工作人员负责接待，并称可以把违约金折抵成物业费。2015年10月22日，邢某及该小区业主100余人前往市政府上访，信访局出具信访人员信息单，记载信访人员李某，信访人数100人，反映该小区产权证办理问题。2017年9月1日之前，天地公司未向房屋产权登记机关提供办理权属登记所需的资料备案，邢某未能取得所购房屋产权证。此后，天地公司完成了商品房预售转销售手续，案涉房屋可以办理产权证。
邢某申请仲裁的仲裁请求为，请求裁决：1.天地公司向邢某支付逾期办理房屋权属证书违约金63,978.00元；2.天地公司承担本案仲裁费用。
天地公司答辩称：1.邢某主张的违约金缺乏事实及法律依据，不应支持。2.邢某主张逾期办证违约金的仲裁请求已超过仲裁时效，不应支持。
【争议焦点】
1．关于仲裁时效的问题；
2．关于如何确定违约责任、损失及违约金标准问题。
【裁决结果】
被申请人天地公司应于收到裁决书之日起10日内向申请人邢某支付逾期办理房屋权属证书违约金63,978.00元。申请人邢某预交的仲裁费用由被申请人天地公司承担。
【相关法律法规解读】
本案中，邢某与天地公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于本案仲裁时效的问题，邢某请求天地公司承担逾期办证违约金，是基于双方签订的《商品房买卖合同》产生的合同之债的债权请求权，适用于普通诉讼时效的规定。本案仲裁时效应从2012年1月11日起开始计算二年，至2014年1月10日届满。但是，邢某及部分业主通过集体方式，除多次向天地公司主张权利外，还前往政府部门上访寻求帮助，不间断地积极维权，包括要求赔偿逾期办证违约金损失。因此，仲裁时效期间届满前，邢某向天地公司主张了权利，引起仲裁时效中断。此后至2017年年底，邢某每年多次不间断地向天地公司主张权利，引起仲裁时效连续中断。据此，邢某向天地公司请求支付逾期办证违约金，未超过仲裁时效期间。
关于如何确定违约责任、损失及违约金标准问题。我国实行不动产物权登记发证制度，房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记才发生法律效力。因此，商品房买卖的交易本质及根本目的是房屋所有权的转移。天地公司不仅应将房屋交付购房人占有使用，而且必须依据合同约定履行产权登记备案义务，协助邢某办理房屋产权证。本案中，邢某按合同约定已支付全额房款，履行了义务。天地公未按约定期限在房屋交付使用后365日内，履行产权登记备案义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。由于商品房买卖具有特殊性，而产权证是购房人取得房屋所有权的唯一凭证，迟延办证毫无疑问会影响购房人权利的实现，致使邢某对房屋的使用、收益均受到不同程度的限制，不能根据需求迳行对房屋出租、抵押担保等等，更无法出售行使处分权，预期利益必然遭受损失。同时，逾期办证还会增加购房人取得房产证2年之内买卖房屋的税费。天地公司逾期办证的行为,使邢某的所有权长期处于不确定状态，均要承受以上损失以及其他损失。从双方签订的合同整体内容看，本案商品房买卖过程中，天地公司利用其优势地位，为降低己方逾期办证违约成本，采用合同格式条款，约定违约金按千分之一比例计算明显过低。此约定以固定违约金的形式，无论天地公司何时为业主办理产权证，违约多少年，一百多万元金额的房屋，只需一次性承担一千余元的违约金，该合同约定的违约金条款显失公平，不能维护守约方的合法权益。根据公平原则和诚信原则，基于邢某的申请，仲裁庭酌情对双方合同约定的违约金予以适当调整。本案中邢某虽未能提供其实际损失的证据，但该损失客观存在，损失数额难以确定，应适当进行补偿。邢某请求自天地公司违约之日起按日支付已付购房款总额万分之零点三的违约金较为合理，仲裁庭予以支持。
故仲裁庭依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出本案仲裁裁决。
【结语和建议】
商品房买卖的过程，在实践中比较容易出现矛盾和纠纷，对普通百姓而言购买一套商品房几乎倾尽一生的积蓄，甚至有的人还需要用长达二、三十年的时间来偿还银行贷款。由于商品房买卖具有特殊性，而产权证是购房人取得房屋所有权的唯一凭证，迟延办证会影响购房人权利的实现，致使购房人对房屋的使用、收益均受到不同程度的限制，不能根据需求迳行对房屋出租、抵押担保等等，更无法出售，行使处分权，预期利益必然遭受损失。本案中，天地公司利用其优势地位，为降低己方逾期办证违约成本，采用合同格式条款，约定违约金按千分之一比例计算明显过低，该合同约定的违约金条款显失公平，不能维护守约方的合法权益，导致买卖双方就违约金数额产生纠纷。
公民的合法权益受到侵害时,必须在法律规定的时效期间内主张权利。在本案中，被申请人天地公司针对申请人邢某的请求提出了诉讼/仲裁时效的抗辩，仲裁庭根据查明邢某主张权利的行为，确定了仲裁时效的中断，保护了邢某的权益。
房屋买卖无小事，目前我国的房地产市场还不够规范，提醒房屋买卖双方在签订合同时注意明确权利义务以及违约责任，遵循诚实信用原则，按照约定履行合同义务。另外，“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，为了保证债权人的利益，建议债权人积极通过法律途来维护自己的权益。
