案例内容
【案情简介】
2010年5月25日，申请人投资开发建设的某综合市场项目经原娄底市规划局审批，新建A（17层）、B（22层）二栋商住楼。案外人彭某某等4人以湖南省娄底市某某工程有限公司的名义与申请人签订了建筑工程承包施工合同，承建该两栋楼。2010年6月6日，彭某某又将该项目中的A栋结构、B栋地下二层、地上5-6层采取包工不包料的形式承包给被申请人梁某某和案外人曾X。在施工过程中，因建筑施工质量出现问题，被申请人梁某某在尚未完成约定施工任务时提前退场。2015年1月12日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，该合同约定：①被申请人购买的商品房为A栋第20层2001号房，建筑面积为140.17㎡，单价为2980元/㎡，合同价款为417707元；②付款方式为按揭付款，首付款126256元，其余293000元购房款以银行按揭贷款方式支付；③被申请人逾期30日后付款的，申请人有权解除合同，被申请人按累计应付款的2%向申请人支付违约金，同时亦约定了申请人逾期交房的违约责任。同日，被申请人与彭某某等4人结算工资款，因双方分歧较大发生争执，申请人的法定代表人李某某为了促成被申请人到工商银行娄底商业街支行办理按揭贷款，未经彭某某等人同意，擅自以申请人的名义向被申请人出具了“梁某某工程款的结算如下，根据三方的协商，达成如下协议：共计欠梁某某的工资款贰拾贰万元整，抵首付壹拾贰万陆仟贰佰伍拾陆元整，物业维修资金及税款叁万伍仟元左右，实存陆万元整，银行款到付清”。后被申请人梁某某与彭某某等人的工资款一直未结算清楚，彭某某等人并不认可其拖欠被申请人工资款贰拾贰万元。
商品房买卖合同签订后，申请人于2015年9月22日为被申请人所购房屋办理了网签备案登记手续。尔后，申请人多次要求被申请人去银行办理按揭贷款手续并支付购房款未果，遂向本委申请仲裁。
另查明，该项目A栋完工后申请人又违规加建了三层，先后被娄底市住房和城乡建设局、娄底市自然资源和规划局予以行政处罚。仲裁庭依职权查明，同期该项目违规加建的其它房屋需办理银行按揭贷款的均已办理，且都已办理好了不动产登记手续。申请人提出如下仲裁请求：一、解除双方于2015年1月12日所签订的《商品房买卖合同》，责令被申请人按照合同第七条的约定向申请人支付违约金8300元并赔偿申请人有关损失；二、本案仲裁费用由被申请人承担。
【争议焦点】
仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当自觉履行。
本案的争议焦点有二，焦点一是被申请人没有办理银行按揭手续，也未直接支付本应贷款的购房余款，是否构成违约。被申请人提出，之所以无法办理银行按揭手续，原因是房屋加建了三层而没有履行相应的审批手续，是违章建筑，故按规定不能办理银行按揭贷款；之所以没有直接支付本应按揭贷款的购房余款，是由于被申请人的房屋所有权证无法办理，被申请人有权行使不安抗辩权。仲裁庭认为，由于同期该项目违规加建的其它房屋需办理银行按揭贷款的均已办理，且都已办理好了不动产登记手续，故对被申请人的该抗辩理由不予采纳。在合同履行过程中，申请人按合同约定为被申请人所购房屋办理好网签备案登记手续后，被申请人本应及时办理银行按揭贷款手续以支付购房款，但经申请人多次催讨，被申请人既未按合同约定办理银行按揭贷款手续，又未直接支付购房款，已明显违约，故对申请人要求被申请人支付违约金8300元的仲裁请求，予以支持。申请人在庭审中自愿撤回要求被申请人赔偿损失的仲裁请求，系对自己权利的自由处分，并未损害国家、集体和他人合法权益，亦应予以准许。
焦点二是申请人要求解除合同是否有事实依据和法律依据。仲裁庭认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条的规定，经申请人催告后在3个月的合理期限内被申请人未履行支付购房款的义务，申请人依法可行使解除购房合同的权利。根据被申请人的抗辩意见，被申请人没有催告申请人解除合同，故申请人行使解除权应当在解除权发生之日起一年内，但申请人在2015年9月为被申请人办理好网签备案登记手续后即多次向被申请人催讨购房款未果，从催讨之日起一年三个月，申请人的解除权即已消灭。申请人于2021年7月向娄底仲裁委员会申请仲裁主张解除合同，显然已超过了法定期间，解除权已依法消灭，合同应当继续履行。故申请人要求解除与被申请人签订的《商品房买卖合同》，仲裁庭依法不予支持。
【裁决结果】
一、驳回申请人娄底市某某房地产开发有限公司解除与被申请人梁某某于2015年1月12日所签订的《商品房买卖合同》的仲裁请求。
二、被申请人梁某某在本裁决书送达之日起十日内支付申请人娄底市某某房地产开发有限公司违约金8300元 。
本案仲裁费12000元，由申请人娄底市某某房地产开发有限公司承担8000元，由被申请人梁某某承担4000元。
【相关法律法规解读】
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定 》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
解读：案双方发生争议的时间在民法典施行前，故根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定 》第一条，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。
解读：在本案中，当被申请人经申请人催告三个月后仍未办理好银行按揭贷款或直接支付购房余款时，申请人有权解除合同。而在经过一年后再提出解除合同时，该仲裁请求不能得到支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
解读：在本案中，被申请人未按合同要求支付购房余款，已构成违约，应当按照合同约定的标准支付违约金。
【结语和建议】
无论是《民法典》还是《合同法》，对于合同成立后当事人行使解除权的情形都进行了规定，立法目的在于使无法实现合同目的的合同得以解除，使得社会资源重新进行分配利用，符合经济规律。在本案中，当被申请人未按约办理银行按揭贷款、也未支付剩余房款时，申请人即取得了解除合同的权利，即可以将解除原合同，将房屋另行出卖，减少损失。但合同当事人对于解除合同的认知往往局限于是否能行使解除权本身，而并不知道解除权的行使也必须在法律规定的期限内。如果合同在达到解除条件后多年仍没有被解除，那么该合同就不应当再被解除，该规定对于维护社会交易的稳定性有积极意义。建议在制定商品房买卖合同格式文本时，将该条文列入，同时以加粗等方式提请合同双方当事人注意，以免发生纠纷。
