案例内容
【案情简介】
余某父子于2020年10月通过中介雷某与蔡某签订了《二手房买卖合同》，在签订合同的过程中，蔡某未告知余某父子该房产的共有人情况，共有人是其妻子，已故。签订合同后，余某先后支付了20000元、268000元给蔡某，蔡某将其中140000元转给中介雷某代管。此后，中介与蔡某商谈办理房产的过户手续等事宜，无果，房产过户手续至今未办理完成。为此，余某父子于2021年4月16日诉至法院，法院于2021年4月25日将两原告的起诉状副本等法律文书送达给被告签收。
【调查与处理】
法院经审理调查后认为，原告余某父子与蔡某签订的《二手房买卖合同》是双方自愿签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同有效。但案涉房屋在交易时，被告没有取得其他共有人的继承人的全部同意，该合同对其他共有人的继承人也不发生法律效力。虽然《二手房买卖合同》有效，但未见有房屋共同共有人的全部同意，房屋的物权也无法转移，因此该《二手房买卖合同》即使未解除也无法继续履行。故两原告要求解除合同的理由成立，法院予以支持。
【法律分析】
本案的主要焦点是：一、两原告与被告之间签订的《二手房买卖合同》是否有效；二、关于合同是否能继续履行的问题。
关于两原告与被告之间签订的《二手房买卖合同》是否有效的问题。法院认为，被告蔡某作为卖方与原告余某父子作为买方签订的《二手房买卖合同》是双方自愿签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，原、被告签订的《二手房买卖合同》有效。
关于合同是否能继续履行的问题。法院认为，案涉房屋属于被告蔡某和其妻共同共有，蔡某称其妻已故，故案涉房屋属于其妻的继承人与被告蔡某共同共有。被告蔡某未提供是否存在其他继承人或其他继承人同意处分该房产，特别说明的是，其妻如有其他继承人存在，而其他继承人未参与该合同的订立，该《二手房买卖合同》对案涉房屋的其他继承人也不发生效力。虽然《二手房买卖合同》有效，但未见有房屋共同共有人的全部同意，房屋的物权也无法转移，因此该《二手房买卖合同》即使未解除也无法继续履行。该《二手房买卖合同》约定了买方（乙方）余某父子给付定金及首付款的金额及期限，但没有约定卖方（甲方）蔡某办理房产登记过户手续给买方（乙方）余某父子的期限，虽然经过中介人雷某与被告商谈办理房产过户事宜，但一直没有具体方案，并且在本案庭审过程中原告余某父子与被告蔡某无法就合同如何继续履行补充达成一致意见。由于《二手房买卖合同》无法继续履行，故两原告要求解除合同的理由成立，法院予以支持，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，原、被告签订的《二手房买卖合同》依法自起诉状副本送达被告时解除。对于原告诉称被告拖延不办理房产过户手续构成违约，要求被告双倍返还定金的请求，由于原、被告签订的《二手房买卖合同》没有约定被告蔡某办理房产过户登记手续给原告余某父子的期限，两原告诉称被告违约不办理过户手续的理由欠缺依据，法院不予支持。在解除合同的情况下，被告收到两原告的定金20000元及实收的购房款180000元，两项共计200000元，应返还给两原告。至于两原告仍在中介雷某处的购房款项，两原告可另向中介雷某主张权利。
【典型意义】
该案是涉及民法典“区分原则”的典型案例。在该案中，既有关于合同生效的问题，也存在物权变动的问题。如何将合同效力和物权效力区分开来，就是解决本案问题的关键。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条款是合同效力和物权效力的区分的规定。
一般而言，合同只是当事人之间的一种合意，除非法律有特别规定或者合同另有约定，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强行性规定和社会公共利益，就可发生效力。而依法登记是不动产物权变动的公示方法，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。合同的效力判断规则和合同履行以及合同目的能否最终实现均属于不同范畴，合同生效后，不一定能够完成不动产物权的登记，造成合同无法履行，故合同效力并不必然与物权变动联系在一起，物权变动仅为合同履行的结果。因此，区分登记与合同的效力，就意味着在一方当事人未按照合同约定办理登记时造成根本违约，则另一方可以选择请求继续履行，也有权请求解除合同，要求对方承担违约责任。
