案例内容
【案情简介】
王某某是乐居园小区业主，自购买该小区房屋后，房屋外墙多次漏水，期间找开发商、物业服务公司进行了多次维修，但是房屋漏水问题一直没有得到解决，王先生以此为理由拒绝缴纳物业费，物业服务公司遂起诉至法院并获得胜诉判决，王先生感觉自己房屋持续出现漏水质量问题还需要缴纳物业费，心中愤愤不平，后找到业主委员会和社区说明问题，想要得到有效解决。
【调查与处理】
2021年，王先生以房屋漏水为由拒绝缴纳物业费，物业公司起诉王某某并获得胜诉判决，法院判决王某某应当缴纳物业费，王先生心中不服，同时对物业方存在较大不满，易激化矛盾，使矛盾升级。社区在详细了解具体情况之后，对王先生进行了细心的讲解，对房屋漏水问题涉及的法律问题予以告知。
【法律分析】
针对业主房屋外墙漏水的问题，有以下几点值得我们注意和学习：
首先，业主购买的房屋外墙漏水应当由谁负责维修。这个问题分为两个阶段，第一，如果业主购买的房屋在质保期内，应当由开发商负责维修。根据《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”如果业主购买的房屋在质保期外，应当动用专项维修资金维修。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
其次，业主购买的房屋外墙漏水造成的损失应当由谁负责赔偿。房屋质量问题在保修期内应当由开发商承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
最后，业主是否能够以外墙漏水为由拒缴物业费。根据《民法典》第九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”《民法典》第九百四十四条第一款和第二款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”由此可见，外墙漏水属于房屋质量问题，不能作为拒缴物业费的抗辩理由，如果物业服务公司已经尽到正常的维修、养护义务，业主是不能以外墙漏水这个理由拒缴物业费的。
【典型意义】
房屋问题一直是老百姓重点关注的热门问题，房屋质量不达标导致的纠纷也日益增多，但是群众应当用正当合法的维权方式去解决问题，避免激化矛盾，使矛盾升级。本案中，王某某以房屋外墙漏水的问题为理由拒缴物业费明显是不当的，如果房屋仍在质保期内，王某某应当通过与开发商协商的方式进行解决，协商不成起诉处理。如果发生房屋外墙漏水时，房屋已经不在质保期，则应当通过物业向业主委员会申请，通过动用专项维修基金的方式进行维修，房屋外墙漏水并不能成为不缴纳物业费的理由。通过这个案例能提醒广大群众，在遇到类似情况的时候如何用正当的法律手段维护自己的权益，也为他人起到一定的警示作用。
