案例内容
【案情简介】
2017年下半年，居民李某入住某住宅小区，并与小区环某物业公司签订《前期物业管理服务协议》。此前，环某物业公司已与小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，该合同约定，环某物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时，还对物业公司的服务质量标准进行了明确。
后来，小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票将环某物业公司解聘。该物业公司服务期间，李某因不满该物业公司的服务质量，长时间未交物业费。2020年11月16日，环某物业公司向当地人民法院提起民事诉讼，要求李某支付欠交的13个月物业费2188元，并支付违约金500元。
【调查与处理】
庭审中，李某提交了小区内环某物业公司服务不完善的视频和照片，以及小区业主们联名签署的抗议书。
法院经审理查明，环某物业公司仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理。在服务期间，物业公司未经相关业主同意承接外墙广告，造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口，物业管理人员有时不在现场维持交通秩序，导致高峰期道路堵塞。
法院认为，物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，李某不可以拒付所有的物业费。因此，一审判决：一、李某酌情支付物业费1094元；二、驳回物业公司其他诉讼请求。
【法律分析】
物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。环某物业公司与李某签订的《前期物业服务协议》是有效合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。环某物业公司系经相关机关批准登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
环某物业公司已对李某居住的小区实施了物业管理服务，并履行了一定的义务，李某理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。李某作为业主，不能因物业公司个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵行为，影响整个小区正常的物业管理。
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。因此，对环某物业公司要求李某给付欠交物业管理服务费的诉讼请求予以支持。
考虑到李某提供了大量的照片和视频资料等证据证明环某物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，特别是承接外墙广告造成李某等５名业主墙体受损，造成了业主财产损失，应当承担相应的法律责任。因此，法院在审理后认为，环某物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，李某所欠物业费应酌情予以减免，相关违约金予以免除。
【典型意义】
物业服务合同关系中的物业服务企业与小区业主朝夕相处，关系紧密，双方均应诚实守信地履行物业服务合同，物业服务企业应当为小区业主提供优质的物业服务，业主应当及时交纳物业费用，双方协调配合，共同维护小区的安全、卫生与秩序。如果发生纠纷，也应当互相理解，互谅互让，采取实事求是的态度解决纠纷，尽快恢复小区的安宁与和谐。
物业服务费是物业服务企业运营的基础，物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不予缴纳物业费，业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果业主对物业服务不满意，就不交纳服务费，物业服务的质量肯定会无法维系，业主更不满意，更多的业主不交纳物业服务费，从而陷入恶性循环，最终受损害的是小区的全体业主，这也不符合业主不交纳物业服务费的初衷。从另一个方面讲，随着业主对美好生活的需求日益增长，物业公司也不应只关注收取费用，而应不断提高物业服务的质量，满足业主对小区安全、安定与美好环境的需要。如果因为提供的服务质量瑕疵，造成了业主的人身及财产损失，应当承担相应的法律责任。如果物业服务质量确实存在一定瑕疵，但尚不足以构成对物业服务协议的严重违约的，业主可以将物业服务不到位甚至侵犯业主公共利益的行为固定下来，包括但不限于拍照、录像、录音等情况。业主可以选择与物业公司谈判，要求物业公司限期改正，或者对物业费进行相应的减免，同时保留好谈判交涉的证据，一旦物业公司诉讼业主拖欠物业费，上述证据可以作为辩驳的依据，相关的违约金、滞纳金可以要求免除。
