案例内容
【案情简介】
2018年3月，潘某优向佛山三水农业银行借款，用于购买涉案房产，并以所购房产提供抵押担保，办理了以佛山三水农业银行为权利人的抵押预告登记。房产开发商茂国公司为潘某优的借款债务提供阶段性担保。后潘某优未按借款合同的约定时间向佛山三水农业银行分期偿还借款，佛山三水农业银行遂诉至法院，主张贷款提前到期，请求判令潘某优清偿贷款本金49万元及利息，确认佛山三水农业银行对抵押房产享有优先受偿权，茂国公司对上述债务提供连带清偿责任。
【调查与处理】
佛山市三水区人民法院经一审审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条等规定，判决如下：一、潘某优向佛山三水农业银行偿还借款本金48.95万元及利息等；二、潘某优向佛山三水农业银行支付律师费6800元；三、茂国公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；茂国公司承担连带清偿责任后，有权向潘某优追偿；四、驳回佛山三水农业银行的其他诉讼请求。宣判后，佛山三水农业银行提出上诉。
佛山市中级人民法院二审认为，预告登记权利人主张对已办理预告抵押登记的建筑物享有抵押权，经审查已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，应予支持。开发商对建筑物所担保的主债权提供阶段性担保，与贷款人即抵押预告登记权利人约定其承担担保责任截至购房人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止的，开发商的保证责任因贷款人依法对建筑物实质享有抵押权而得以免除。依照《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百八十九条、第三百九十四条第一款、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款等规定，判决如下：一、维持原审判决第一、二项；二、撤销原审判决第三、四项；三、佛山三水农业银行有权对潘某优提供抵押的涉案房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；四、驳回佛山三水农业银行的其它诉讼请求。
【法律分析】
（一）本案是否适用《民法典》的规定进行裁判
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”适用该条款规定的案件须同时满足三个条件，即诉争合同在《民法典》实施前成立、合同的履行持续至《民法典》实施后，以及案件因履行合同发生争议。本案中，争议的借款合同在《民法典》实施前成立，且约定分期还款，约定的还款期限从《民法典》实施前持续至实施后，贷款人以借款人未按约还款为由，主张贷款提前到期，行使抵押权等。由于主合同借款合同成立于《民法典》实施前，满足适用该条款的第一个要件，且还款涉及的是合同履行问题，约定还款期限从《民法典》实施前持续至民法典实施后，满足适用该条款的第二个要件即履约持续至《民法典》实施后，加之，本案因借款人未按约定时间还款产生争议属于因履行合同发生的争议范畴，亦满足适用该条款的第三个要件，因此，本案可适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定。依该规定，应适用《民法典》第三编第四章和第五章的相关规定。位列于《民法典》第三篇第四章的第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”借款人未按借款合同之约定按期偿还借款，构成违约，贷款人除有权主张借款人偿还欠款本息外，亦有权视合同关于担保的约定，以及该行取得担保权利的情况，依据《民法典》及相应司法解释的规定主张行使担保权利。
（二）预告登记权利人对已办理预告抵押登记的建筑物是否享有抵押权的认定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”；第七十一条规定：“本解释自2021年1月1日起施行”。据此，2021年1月1日后受理的一审案件中，预告登记权利人主张对已办理预告抵押登记的建筑物享有抵押权，经审查已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，应予支持。本案中，借款人潘某优与贷款人佛山三水农业银行约定的抵押房产即潘某优贷款所购房屋已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，是故，贷款人佛山三水农业银行依法对该抵押房产享有优先受偿权。
（三）提供阶段性担保的房产开发商所负担保责任认定
在购房贷款中，房产开发商往往为购房者向银行申请的贷款债务提供阶段性担保。通常情况下，房产开发商与银行就某一楼盘签订合作协议，约定购买该楼盘房产的购房者向银行申请购房贷款的，房产开发商为购房者的借款债务提供连带保证责任，其保证责任自银行向购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续止。在购房人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时，贷款人当然对相应抵押房产享有抵押权。由于房产开发商提供阶段性担保本质上是为贷款人在对购房者提供的抵押房产享有抵押权前，其对购房者发放的贷款债权可通过由房产开发商提供连带保证担保的方式得到保障，故在贷款人并非通过约定的“购房人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”之方式取得抵押权，而是依据法律及司法解释的规定对预告登记的抵押房产享有抵押权的情形下，仍应认定房产开发商的保证责任得以免除。言下之意，在预告登记权利人依法对已办理预告抵押登记的建筑物享有抵押权情形下，不能以合同约定的开发商免除保证责任之形式条件“购房人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”不具备为由，认定房产开发商对借款人的借款债务承担连带保证责任。本案即为此种情形，鉴于前述考量因素，本案在认定贷款人佛山三水农业银行依法已对购房人潘某优提供的涉案房产享有抵押权之同时，认定房产开发商茂国公司的保证责任得以免除，并驳回贷款人佛山三水农业银行对房产开发商茂国公司所提诉请。
【典型意义】
原《中华人民共和国物权法》第二十条确立了不动产预告登记制度。该条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。近年来，司法实践中适用该条规定处理抵押权预告登记纠纷时产生诸多争议，集中体现在抵押权预告登记权利人是否享有优先受偿权问题。2014年《最高人民法院公报》第9期刊登的《中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案》明确认定预告登记不同与本登记，不能使登记权利人取得物权。以该判决为发端，以是否享有优先受偿权为核心的抵押权预告登记法律适用问题引起广泛讨论，成为民商法最集中的争议问题之一。2016年第14期《人民司法（案例）》以“预购商品房抵押权预告登记权利保护研究”为主题，刊登了浙江省温州中院、福建省福州中院以及上海市第一中院的三篇案例分析以及最高法院法官的论文。其中，浙江省温州中院、福建省福州中院的两篇案例分析原则上均认可抵押权登记权利人有权享有优先受偿权，而最高法院法官的论文重申预告登记不是本登记，能够引发如此争锋相对的规定和制度并不多见。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，明确已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，预告登记权利人对已办理预告抵押登记的建筑物享有抵押权，起到止争作用，意义非凡。在该司法解释出台的背景下，哪些案件可适用该规定以及如何适用该规定，成为当前审判实践面临的难题，本案为该类案例的处理厘清了裁判思路，对商事裁判具有重要的指导作用。抵押权预告登记制度的法律适用不仅关涉众多案件，还关系到房产按揭市场的秩序稳定与金融安全，亦与广大人民群众密切相关，且备受社会关注。
