案例内容
【案情简介】
2020年9月1日，申请人孙某（买受人）在被申请人某置业公司（出卖人）处购买商品房一套，签订《商品房买卖合同》约定房屋总价款50万元。合同约定：出卖人应在2021年5月1日前将具备通水电条件的房屋交买受人使用，逾期交付的，应向买受人支付逾期交房违约金；出卖人应出示相应证明文件，书面通知买受人办理交付手续并签署房屋交接单，否则，买受人有权拒绝交接；本合同产生争议，协商不成，提交十堰仲裁委员会仲裁。合同还对房屋位置、面积、价款，房款支付方式及期限、办证期限及违约金等进行了约定。 合同签订当日，申请人支付了全部购房款。2021年3月1日，案涉房屋所在房地产项目由施工、设计、监理等单位竣工验收为合格，但一直未能通过消防验收，未办理竣工验收备案。2021年4月1日，申请人在“房屋已符合合同约定交房条件，买受人自愿接受房屋”的交房通知书上签字并领取钥匙。2021年8月1日，案涉房屋项目取得竣工验收备案表。 申请人认为被申请人在2021年4月1日交付房屋时，因未取得竣工验收备案表，属无效交付，被申请人应承担逾期交房责任。被申请人认为房屋已竣工验收合格且在收房通知上签字视为放弃追究逾期交房违约责任。据此，申请人在2021年11月1日提起仲裁，请求裁决：1.被申请人支付逾期交房违约金（以50万元为基数、按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准自2021年5月2日起算至2021年8月1日）；2.本案仲裁费由被申请人承担。
【争议焦点】
一、被申请人在案涉房屋竣工验收合格后、未取得竣工验收备案表前即2021年4月1日向申请人交房是否为有效交付；若为无效交付，则被申请人是否应承担逾期交房的违约责任。 二、若被申请人须承担逾期交房违约责任，则违约责任如何确定。
【裁决结果】
一、被申请人在本裁决生效之日起十五日内向申请人支付逾期交房违约金3680元（按每月租金1200元的标准计付）。 二、本案仲裁费由被申请人承担。
【相关法律法规解读】
一、关于2021年4月1日交房行为是否为有效交付及被申请人是否应承担逾期交房违约责任问题。 仲裁庭认为，被申请人在取得案涉项目的商品房预售许可证明后，与申请人自愿订立的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性，合法有效，对双方均有约束力，申请人、被申请人应全面履行合同义务。 本案中，商品房买卖合同中虽约定了房屋交付条件，但该约定宽泛、不具体明确，应视为对交房条件约定不明，在此情况下，交房具体条件应符合法定最低的交房标准。 根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，工程经竣工验收合格后，方可交付使用。故工程经竣工验收合格才是商品房交付使用的前提条件。同时，参照《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2019年修订）第四十九条的规定，建设工程竣工验收流程为一是五方验收（建设、勘察、设计、施工及监理五方单位）；二是综合验收（规划、质监、环保等政府部门）；三是验收备案（建设行政主管部门）并取得备案表。据此，被申请人取得案涉商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。 本案中，在2021年4月1日交房时，案涉房屋所涉项目未办理竣工验收备案取得备案表，尚不具备交付条件。而庭审中，被申请人未提供申请人签收交房通知书时明知房屋未取得竣工验收备案表仍然接收的证据，故2021年4月1日的交房为无效交付。案涉房屋在2021年8月1日才取得竣工验收备案表，此时才具备交房条件，与合同第九条约定的交房时间（2021年5月1日之前）已逾期92天，故被申请人未在合同约定的时间向申请人交付房屋，已构成违约，应承担2021年5月2日至2021年8月1日期间的逾期交房违约金。 二、如何确定被申请人的逾期交房违约责任标准。 仲裁庭认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”之规定，违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住致该房屋的使用利益受损，将业主居住房屋的利益损失确定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损失，符合业主实际损失的现实情况。 综上所述，在案涉商品房买卖合同第十条未对逾期交房违约责任进行约定情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，以租金标准来确定逾期交房违约责任。庭审中，仲裁庭到相关主管部门调查了案涉项目的同地段同类型房屋租金后，酌定被申请人应向申请人承担逾期交房违约金为3680元（按每月租金1200元计付）。
【结语和建议】
司法实践中，对商品房法定交付条件是五方验收合格还是竣工验收备案存在较大争议，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，竣工验收合格系房屋交付最低标准，也就是说开发商交付房屋时，至少要满足房屋涉及房产项目经竣工验收合格，此义务在上述法律法规中有明确规定，作为法定义务，不因当事人的约定而免除或者改变。 实践中，一些开发商直接将尚未完成建设工程竣工验收备案的房屋交付给购房人，该行为违反“房屋经验收合格取得竣工验收备案才能交付使用”的法律规定（本文观点），此种情况下，购房人领取钥匙不应视为开发商交付义务的完成，开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不应支持。但是，若开发商举证证明了购房人明知或应知“工程未竣工验收合格取得备案”仍然同意接收情况下，再要求开发商承担逾期交房违约责任的，就不应得到支持。 鉴于商品房买卖合同产生的争议，涉及千家万户，一旦处理不当，易产生群体性及信访事件。在审理过程中，应充分发挥仲裁专业、高效、保密、一裁终局等优势，积极对当事人进行调解，努力提高案件调解率，公平合理地化解此类纠纷。
