案例内容
【案情简介】
2005年7月，绍兴某公司与张某签订商品房买卖合同一份，由张某向绍兴某公司购买别墅一套，建筑面积259.13平方米，张某从而成为该小区业主。2014年9月、2015年9月，绍兴某公司与某物业公司分别签订张某所在小区前期物业管理部分委托管理协议书各一份，约定由某物业公司提供该小区的前期物业管理服务，物业管理费标准为按建筑面积每平方米每月1.2元；合同在履行中发生争议的，由绍兴仲裁委员会仲裁处理。其中2015年9月签订的协议书约定的委托管理期限暂定为一年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。2016年9月30日，该物业公司终止对小区的物业管理服务并撤离，该时小区已成立业主委员会，但双方未办理移交手续。
2016年11月2日、2018年10月30日，物业公司先后两次以挂号信函方式向张某发出催讨函，催讨2015年1月1日至2016年9月30日的物业管理费共计6530元。钱某系物业公司原派驻小区的工作人员，由其负责向业主收取物业管理费。本案发生后，钱某作证称张某2015年的物业管理费已由其在该年度收取并交给物业公司财务人员。
【争议焦点】
本案的争议焦点是：
一、张某2015年的物业管理费是否已经交纳。
仲裁庭认为，物业公司原派驻小区负责物业管理费收取的工作人员钱某作证陈述张某已经向其交纳了2015年物业管理费，且对相关细节的陈述比较具体、全面、完整，具有比较高的可信性。虽然物业公司提供的物业管理费收款收据簿及账册等文件上未有张某交纳2015年物业管理费的相关记录，但由于该等文件系由物业公司单方制作，其证明力相对较弱，且物业公司对已收取的物业管理费是否开具了收款收据，物业公司工作人员收取物业管理费后是否全部上交给物业公司，物业公司财务账簿上如何记载，均属于物业公司的内部管理事务，物业公司内部管理中相关文件记载的内容不足以对抗张某。鉴于张某为证明其主张的事实所提供证据的证明力大于物业公司所提供证据的证明力，仲裁庭认定张某已向物业公司交纳2015年物业管理费，物业公司对2015年物业管理费的主张不能成立。
二、张某可否将2016年1月1日至9月30日的物业管理费交给业主委员会。
仲裁庭认为，虽然2016年9月30日物业公司撤出了对小区的物业管理服务，但在此之前，物业公司按照前期物业服务合同的约定向张某提供了物业管理服务，物业公司有权向张某主张物业管理费。张某主张2016年1月1日至9月30日的物业管理费已经交给业主委员会，应由物业公司自行与业主委员会结算，没有事实依据和法律依据，其主张不能成立。即使张某确实已将2016年1月1日至9月30日的物业管理费交给业主委员会，也不能免除其向物业公司支付该期间物业管理费的义务。
三、物业公司提出仲裁申请时是否已经超过诉讼时效。
仲裁庭认为，物业公司分别于2016年11月2日、2018年10月30日，两次以挂号信函方式向张某发出催讨函催讨物业管理费未被退回，应视为张某已经收到催告函，因而发生诉讼时效中断的效力。且2017年10月1日起施行的《民法总则》第一百八十八条将请求保护民事权利的诉讼时效期间规定为3年，而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，因而物业公司于2019年3月提出仲裁申请，并未超过法定的诉讼时效。
【裁决结果】
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六十四条，《浙江省物业管理条例》第五十五条第二款，《中华人民共和国仲裁法》第四条、第七条、第四十三条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款、第二款之规定， 裁决如下：
一、被申请人张某应于本裁决作出之日起一个月内向申请人某物业公司支付2016年1月1日至9月30日的物业管理费人民币2798.6元；
二、驳回某物业公司的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
释义：本条是关于依法成立的合同效力的规定。根据合同法的自愿原则，是否订立合同、合同的内容如何等，由当事人自愿约定。但是，合同依法成立生效以后，对当事人就具有了法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就要承担违约责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
释义：本条规定了诚信履行的原则。诚实信用原则在合同法中居特殊地位，在合同履行中，诚信履行亦构成合同履行的基本原则。本案当事人应当依照诚信原则行使权利，履行义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
释义：本条规定了违约的基本形态和承担违约责任的种类。违约责任的种类有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失，此外，还有支付违约金及定金责任等形态。
《物业管理条例》
第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
释义：物业管理公司的服务是整体性的，收取的物业管理费是为全体业主利益服务的。本条规定了当业主欠缴物业管理费时业委会有义务做好督促工作。
【结语和建议】
本案双方的主要争议在于案涉物业费用是否交纳、申请仲裁是否超过诉讼时效等问题。
关于费用交纳。根据我国相关法律规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费。而物业服务合同的相对方为业主和物业公司，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，但业主委员会并非合同的相对方，其虽可以督促业主交纳物业费但却无权收取物业费，故业主在今后的实践中仍应将相关费用交由物业公司。同时，为免除日后的争议，建议广大业主在交纳相关费用后保存好对应收据，以做凭证。
关于诉讼时效。诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度。该制度有利于促使权利人及时行使权利，维护交易秩序和安全。在《民法总则》施行前，按照《民法通则》的相关规定，诉讼时效一般为两年。但我国是一个人情社会，很多当事人为了亲情和友情，为了社会关系的维持，往往不愿提起诉讼，在权利要求确实不能实现时，才提起诉讼，因此时间上常常比较晚。故《民法总则》将诉讼时效调整为三年，一定程度上给予了权利人更大的权利保护。而如何适用三年的诉讼时效，主要看案件的原时效是否届满，原时效届满的，不适用三年的诉讼时效，原时效未届满的，时效则延长至三年。虽然，现今的时效已有所延长，但大家仍需增强诉讼的时效观念，不要疏于管理自己的权利，以免出现因时效问题而得不到权利保障的现象。
