案例内容
【案情简介】
Y物业公司自2015年起为X小区长期提供物业服务，并先后多次与该小区签订物业服务合同。2019年6月3日，X小区业主委员会（甲方）与Y物业公司（乙方）续签订《X小区物业服务合同》（下称“物业合同”），约定：甲方委托乙方提供物业共用部分维修、养护、运行和管理，包括市政设施和附属建筑物、构筑物以及共用绿地、花木的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道及污水管道的疏理，交通与车辆停放秩序的管理等；委托管理期限为六年，自2019年6月3日起至2025年6月2日止。合同约定甲方的权利和义务包括：审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务报告和大中修方案的财务预决算报告，监督检查乙方各项方案计划的实施；审批物业维修资金的使用项目和使用预算，负责组织对物业设施、设备和共用部分的大中修及更新、改造的竣工验收；每半年听取乙方关于物业服务合同履行情况和物业维修资金的使用情况报告，并向业主公布报告；协助乙方督促业主或物使用人依约按时交纳物业费，听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与乙方的关系。乙方的权利和义务包括：有权按合同条款向业主或物业使用人收取物业费；履行合同、提供物业服务；及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督，协议做好本物业管理区域内的安全防范工作；向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定。合同还约定双方可以提前解除合同的情形：（1）因不可抗力因素，导致物业服务合同无法正常履行；（2）乙方严重违反本合同，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；（3）二分之一业主不履行本合同的约定，导致物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的。对于违约责任约定：甲方不履行本合同约定的义务，乙方可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任；乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，乙方应向业主或物业使用人赔偿相应损失。合同在争议解决方式上约定提交襄阳仲裁委员会仲裁。
Y物业公司接管X小区后，为履行合同义务，向X小区提供充分的物业服务，在2019年6月至2021年12月期间，共投入资金20余万元对该小区增设、改造基础设施和维修公用设施设备等。2020年12月20日，在襄阳某街道办事处及某社区居委会的指导下，X小区全体业主选举成立了新业主委员会（下称“X小区新业主委员会”），并在之后分别向该社区居委会、该街道办事处、X小区所在区住房和城乡建设局进行备案，备案显示，Y物业公司为X小区的物业服务企业。
新业主委员会成立后，因对Y物业公司的服务不满意，X小区的部分业主陆续开始拒交物业费，双方因此产生矛盾。
2021年12月15日至20日，X小区重新召开业主大会，以投票方式选聘襄阳另一家J物业公司为该小区新的物业服务企业。其后，X小区新业主委员会于2022年1月和2月期间，分别向Y物业公司发出《解聘通知书》和《关于X小区物业交接通知》，通知Y物业公司：经小区全体业主表决，共同决定解除与你公司的物业服务合同关系，请在接到本通知后60日内做好离场和交接准备工作；并于2022年3月1日前与J物业公司进行交接。
Y物业公司认为，其在合同签订后按约履行了提供物业服务的义务，并按照六年服务期的整体规划已为小区基础设施进行资金投入，X小区新业主委员会此时单方发出解聘通知及另行聘请新物业公司的行为已构成违约，按照法律规定和合同约定，该业主委员会应承担赔偿责任。故依据合同约定的仲裁条款，向襄阳仲裁委员会（以下简称本委）申请仲裁，请求：1、裁决被申请人X小区业主委员会赔偿申请人Y物业公司投入X小区的各项费用205336元； 2、裁决被申请人X小区业主委员会承担本案仲裁费。
对Y物业公司的仲裁请求，X小区业主委员会辩称：案涉《X小区物业服务合同》为无效合同，该合同订立于2019年，但经我方查询，本市政府网站某页显示，我小区所在的区住房和城乡建设局曾在该网站上对小区业主李某回复表示：2020年12月30日之前，X小区无业主委员会，没有业主委员会备案申请。故前述合同上的小区业委会不具备签订合同的合法身份，且因其并不具备相应的权利主体身份，该合同无效，因此我方无违约行为，无需承担违约责任。
【争议焦点】
一、Y物业公司请求X小区业主委员会赔偿其投入X小区的各项费用205336元是否有法律依据？
二、X小区业主能否以Y物业公司提供服务不到位为由拒缴物业费？X小区新业主委员会是否有权解聘Y物业公司？
【裁决结果】
一、解除申请人Y物业公司与被申请人X小区业主委员会之间的物业服务合同，Y物业公司自2022年6月3日起不再为X小区提供物业服务。
二、被申请人X小区业主委员会于2022年6月3日赔偿申请人Y物业公司人民币102668元。
三、驳回申请人Y物业公司的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、Y物业公司请求X小区业主委员会赔偿其投入该小区的各项费用205336元是否有法律依据？
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”，和《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”以及第九百四十六条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”
仲裁庭认为， 在2020年12月20日之前，无论X小区是否成立了业主委员会，Y物业公司为X小区全体业主提供物业服务是客观事实，在本案审理过程中，X小区业主委员会对Y物业公司自2019年6月3日起为该小区提供物业服务的事实表示无异议，且X小区新业主委员会曾于2022年1月和2月期间向Y物业公司发出《解聘通知书》和《关于X小区物业交接通知》，通知解除与该公司的物业服务合同关系，因此Y物业公司与X小区业主之间在客观事实上存在物业服务委托合同关系。
Y物业公司在提供物业服务过程中，为X小区的业主生活便利、人身及财产安全，垫资205369元维修该小区部分楼栋的主下水管、为该小区更换了供电电缆、增添车辆及人脸识别系统、增加监控探头、消防设施等物业设施，该小区的全体业主均是受益人。庭审中，X小区业主委员会的委托代理人对Y物业公司垫资维修、更换、添置上述设备设施的事实无异议。上述设施设备按照《民法典》第二百八十一条“建筑物及其附属设施的维修，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更换和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布”的规定，不属于房屋维修基金范围，因此，只能由Y物业公司按服务年限从物业服务费中逐年予以摊销。
X小区业主委员会以通知方式解聘Y物业公司，并要求其与新的物业服务企业办理交接手续，实质上属于解除X小区与Y物业公司之间的物业服务合同。经仲裁庭释明，Y物业公司同意解除合同但要求X小区业主赔偿其损失，这符合《民法典》第六百三十三条“因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，……有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益”，及第九百四十六条第2款“依据欠款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失”的规定。Y物业公司自认服务年限为六年，其主张的损失应扣除已服务年限的摊销，剩余部分则应由X小区业主赔偿。由于双方对解除物业服务合同的时间的主张存在差异，仲裁庭考虑给予Y物业公司整理资料时间，同时给予X小区新业主委员会选聘的新的物业服务企业入驻准备时间，并考虑物业服务的特殊性，确认Y物业公司于2022年6月3日退出X小区的物业服务。截止2022年6月3日，Y物业公司实际服务36个月，X小区业主应赔偿Y物业公司的损失为102668元。
二、X小区业主能否以Y物业公司提供服务不到位为由拒缴物业费？X小区新业主委员会是否有权解聘Y物业公司？
Y物业公司与X小区业主之间在客观事实上存在物业服务委托合同关系，X小区业主接受了Y物业公司提供的物业服务，就负有向该物业公司交纳相应物业费的义务。X小区新业主委员会辩称认为案涉物业服务合同签订主体不是其业主委员会人员，不具备相应的权利主体身份，故订立的合同为无效合同，其无违约行为，无需承担违约责任。该辩称并不成立，理由在于，X小区业主接受了Y物业公司提供的物业服务系客观存在的事实，且部分业主一直按照合同约定的物业费标准交纳物业费，该小区以实际行为履行着合同，故代表业主签订合同的主体是否具备相应的权利并不直接影响合同成立并生效。因此，部分业主或新业主委员会不能以对物业服务不满意为由拒绝交纳物业费。
2020年12月20日，X小区成立业主委员会；2021年12月15日至20日，X小区的全体业主以投票方式选聘新的物业服务企业，该小区业主的上述行为均符合《民法典》第二百七十八条“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的规定。因此，X小区业主委员会向Y物业公司送达解聘通知书，及要求其与新的物业服务企业办理交接手续，系X小区业主委员会接受全体业主的委托而履行职务的行为，符合《民法典》第九百三十三条“委托人或受托人可以随时解除委托合同在”，及第九百四十六条“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人”的规定。故X小区新业主委员会有权解聘Y物业公司。
【结语和建议】
物业服务合同本质上属于双务合同，依照民法典第九百三十七条规定，它是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，而业主支付物业费的合同。一方面，物业服务人有义务为业主提供符合双方约定及行业标准的物业服务，同时享有收取物业费的权利；另一方面，业主有义务向物业服务人支付约定的物业费，同时享有要求物业服务人提供约定的物业服务的权利。本案中，X小区业主若不满意Y物业公司提供的物业服务，可以依照合同约定和物业公司进行协商，要求物业公司进行整改，提高服务标准，若给业主造成损失的，还可以通过法律途径主张权利要求物业公司承担违约责任，但不得以此为由拒付物业费，这本质也属违约。X小区不满Y物业公司的服务，解聘该物业公司，符合民法典规定；Y物业公司因X小区业主委员会提前解除合同要求其赔偿其相应的损失，同样符合民法典规定。
本案裁决生效后，X小区业主委员会不满裁决结果，认为不应当由其承担赔偿损失的责任，并且对其在仲裁审理过程中表示无异议的事实，在本案裁决后又向本委口头提出异议。笔者认为，在案件审理过程中，双方当事人有权向仲裁庭陈述事实并对相关事实予以认可或否认，双方对于各自主张的事实有权举证并由负有举证责任的一方当事人承担证明责任，这些均属于当事人在仲裁程序进行过程中的程序性权利。当事人应当依照仲裁法及仲裁委员会仲裁规则规定的期限及方式在仲裁程序中行使这些权利。Y物业公司主张的损失费用主要系其提供物业服务过程中垫资为该小区新增设施设备、维修公共设施等产生的相应费用。对此，其已向仲裁庭提供了证据，一方面证明其与X小区之间的物业服务委托合同关系，另一方面也证明了这些费用系提供物业服务中产生的支出。X小区业主委员会在庭审中虽然不认可案涉物业服务合同的效力，但并未对其否认双方存在物业服务委托合同关系提供充分的证据证实，且在质证环节对于仲裁庭询问是否认可Y物业公司提供物业服务的事实时，其表示无异议；又在仲裁庭询问其是否认可Y物业公司在服务期间为小区购买投入、增设及维修、更换部分设备设施及绿植等（包含电缆、高压开关和分电箱，水管，电动车充电桩，监控设施，车辆及人脸识别系统，门禁，种植桂花树，消防设施等），其也表示属实。无论是举证还是在仲裁庭询问时进行回复，均为本案双方当事人在仲裁审理程序中行使权利的行为，并可能因此产生相对应的法律效果。本案仲裁庭正是依据上述审理活动对本案事实进行了认定并进行裁决。当事人若在裁决书生效后对仲裁审理程序中权利的行使有异议，有权依据仲裁法及其他有关法律规定向有关部门主张救济。同时，X小区业主委员会若认为Y物业公司提供物业服务过程中存在违约及其他损害该小区权利的行为，亦有权依法另行向该公司主张权利，这与仲裁委在本案中支持物业公司的损害赔偿权之间并不冲突。
