案例内容
【案情简介】
申请人称:唐某(以下简称申请人)与某实业集团有限公司(以下简称被申请人)于2007年1月签订《商品房买卖合同》一份，合同约定:由申请人购买被申请人开发的位于武汉市某小区一套建筑面积120余平方米的商品房，单价2400余元/平方米，总价314000余元。申请人在2007年9月28日交房时，由于该房屋的实测面积134.72平方米和预测面积129.53平方米误差比绝对值超出3%。申请人提出仲裁请求:(一)解除双方当事人于2007年1月签订《商品房买卖合同》，（二）申请人退还申请人购房款314000元。
2013年8月12日，仲裁庭组织双方当事人进行了调查，申请人和被申请人就本案证据进行了质证，回答了仲裁庭的提问。
申请人向仲裁庭提交了下列证据:
证据1、2013年7月双方签订的《解除商品房买卖合同协议书》，证明申请人与被申请人同意解除签订的商品房买卖合同，同意退还申请人购房款。
证据2、2007年1月双方签订的《商品房买卖合同》，证明申请人与被申请人之间存在商品房买卖合同关系。
证据3、2008年8月，被申请人开具的销售不动产统一发票，发票金额317,720.7元，证明申请人向被申请人支付了购房款。
被申请人向仲裁庭提交了下列证据:
证据1、《商品房预售许可证》，证明被申请人具备销售涉案房屋的资格。
应仲裁庭要求，申请人补充提交了下列证据:
补充证据1、2007年1月27日，申请人与银行签订的《个人住房公积金组合贷款借款合同》，证明申请人贷款支付购房款及担保抵押情况。
补充证据2、2013年8月12日，银行出具给申请人的《结清证明》，证明申请人贷款已经还清。
双方当事人对相互之间提交的证据真实性、合法性均予以认可。
【争议焦点】
本案为确认双方当事人签订的解除商品房买卖合同协议案，双方对彼此提交的证据和陈述的事实均予以认可。仲裁庭在组织双方当事人就本案事实进行调查了解的过程中，发现当事人提交的证据存在多处矛盾和疑点，当事人陈述的理由不符合日常生活经验法则和商品房买卖合同履行的基本交易规则，同时根据调查的过程对作为被申请人职员的代理人陈某的身份产生质疑。在要求当事人进一步举证补充证明相关事实时，发现当事人补充提交的证据仍存在疑点，遂前往被申请人公司调查了解本案待确认的《解除商品房买卖合同协议书》签订情况和核实被申请人代理人陈某的身份问题。
经仲裁庭赴被申请人公司核实，被申请人公司领导对与申请人签订的《解除商品房买卖合同协议书》完全不知情，并证实不认识陈某，未授权陈某作为公司的仲裁代理人。被申请人于2013年8月向仲裁庭出具《申明书》，申明:本案中《解除商品合协议书》和《授权委托书》上被申请人的公章系申请人通过熟人关系找到被申请人公司管理公章的工作人员擅自戳盖的，并未经过公司总经理或法定代表人的同意，非公司的真实意思表示。陈某非公司职员，未与公司有任何劳动关系，公司未对陈某真实授权。
【裁决结果】
仲裁庭完成上述调查工作后，向双方当事人发出书面开庭通知。在开庭日期到来前，申请人从被申请人公司得知《申明书》内容，申请人遂撤回了全部仲裁申请。
【相关法律法规解读】
2003年的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第14条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理:合同没有约定或者约定不明确的，对于面积误差比绝对值超出3%的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”
申请人与被申请人于2007年1月签订一份《商品房买卖合同》，约定由申请人购买被申请人开发的位于某小区商品房一套，建筑面积120余平方米，单价2400余元/平方米，总价314,732元。合同第8条对于面积确认及面积差异处理的约定是，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，申请人有权退房，被申请人在30天内将已收房款退还给申请人。
根据立案时适用的《仲裁规则》第55条确认仲裁规定，
（一）本会可以根据双方当事人达成的仲裁协议，对下列请求作出确认裁决：
1、当事人请求确认合同效力的；
2、当事人在本会之外已经就争议的解决达成和解协议或者调解协议，请求本会制作裁决书或者调解书的。
（二）当事人请求作出确认裁决不得损害社会公共利益或者第三人的利益，不得规避有关法律。
（三）对于当事人的请求、有关合同、和解协议或者调解协议和其他证据材料，仲裁庭应当进行审查，必要时可以根据本规则第32条规定收集证据。
（四）当事人的请求违反本条第（二）款规定的，仲裁庭应当拒绝作出确认裁决，驳回当事人的请求。
从表面上看，本案解除合同，既有合同依据，也有司法解释依据，且程序符合政策规定，可以进行仲裁确认。但是本案的重点在于查清当事人的请求是否存在损害社会公共利益或者第三人的利益，以及是否规避有关法律，这些都依赖于仲裁庭准确的查明事实。
【结语和建议】
本案仲裁庭在组织双方当事人就事实进行调查了解的过程中，发现当事人提交的证据存在多处矛盾和疑点，仲裁庭在调查中首先发现案件存在三个疑点:
第一，买房六年后，在房价上涨后按原价退房，仲裁庭认为，这既不符合市场规律，也不符合日常生活经验;
第二，申请人提交的是发票而非收据，仲裁庭据此认为，双方已经进行了结算。而根据发票金额与合同约定单价，可知房屋的实测面积为130.76平方米，并未超过合同约定的预测面积129.53平方米的3%;
第三，双方当事人在待确认的《解除商品房买卖合同协议书》中返还购房款的金额约定为314000余元，仲裁庭发现，被申请人开具的销售不动产统一发票金额为317000余元，二者不一致，即申请人实际支付的金额与申请人仲裁请求金额不一致。
因有上述质疑的存在，仲裁庭在调查过程中将核查双方当事人及代理人的身份也作为了重点之一。申请人系本人参加调查，其身份经核查身份证原件，对比申请人在《受理通知书》送达回证与《商品房买卖合同》及解除商品房买卖合同协议书》原件上的签名，仲裁庭确认申请人的身份不存在问题。
仲裁庭注意到代表被申请人参加仲裁的代理人陈某在其提交的授权委托书上身份为公司职员，在待确认的《解除商品房买卖合同协议书》上记载的身份为公司营销主管。仲裁庭在调查过程中向陈某核实的时候，陈某当庭再次确认其为公司职员。仲裁庭遂向被申请人代理人陈某核实其公司电话号码，陈某称:“公司没有办理固定电话，我这里有公司某经理的手机号码。公司往外都是提供手机号码，方便经营”。陈某对此问题的回答，进一步加强了仲裁庭对其身份的怀疑。在调查中，陈某多次主动抢答仲裁庭对申请人提出的问题。
2013年8月，仲裁庭为查明本案事实，核实本案待确认的(简称《商品房买卖合同协议书》签订情况及核实被申请人代理人陈某的身份问题，遂前往被申请人公司进行调查了解。被申请人公司高度重视，公司总经理、法务经理接待了仲裁庭，向公司管理公章的办公室工作人员进行了核实，并向仲裁庭出具了书面的《申明书》，申明:“本案中《商品房买卖合同协议书》委托书上被申请人的公章系申请人通过熟人关系找到被申请人公司管理公章的工作人员擅自戳盖的，并未经过公司总经理或法定代表人的同意，非公司的真实意思表示。陈某非公司职员，未与公司有任何劳动协议，公司未对其真实授权。”在确认仲裁案件中，当事人往往对相互陈述的事实、理由和证据均予以认可，相互之间无对抗性，无争议的焦点，也均协议简化仲裁程序，只要求仲裁庭认可仲裁请求，并据此作出仲裁裁决书。这就给仲裁庭查明案件的客观事实增加了难度，从而给仲裁庭判断仲裁请求是否合法带来了风险。本案仲裁庭通过核查当事人提交的证据，发现与仲裁请求依据的事实理由明显不符;通过当事人的陈述发现与日常生活经验法则和商品房买卖合同履行的基本交易规则不符;通过组织当事人调查提问，产生对一方代理人身份的强烈怀疑;进而促使仲裁庭主动通过调查，查明了案件的客观事实，成功甄别了一起违反一方当事人真实意思的虚假仲裁案件。
