案例内容
【案情简介】
2019年9月29日，申请人王某作为承租方与被申请人遵义某某公司作为出租方签订了《租赁合同》，被申请人遵义某某公司将位于某商场某商铺出租给申请人王某用于某品牌经营。合同约定：1.申请人王某租赁的商铺的建筑面积为195.4平方米。2.被申请人遵义某某公司出租商铺的期限为3年，自2019年4月27日起至2022年4月26日止。3.第一年月租金及月综合管理费每月为22000元，第二年月租金及月综合管理费为23100元，第三年月租金及月综合管理费为24255元。4.申请人王某在签订本合同时，向被申请人遵义某某公司一次性支付两个月的租金作为合同履约保证金，共计人民币44000元。5.本合同终止时，如申请人王某已缴清全部租金及其他应缴之费用并无违约行为，被申请人遵义某某公司应在终止日后15个工作日内将申请人王某的履约保证金（免息）退还申请人王某；本合同终止时，如申请人王某有违约行为，被申请人遵义某某公司有权依照本合同的规定没收履约保证金，并依约追究申请人王某的其他违约责任；6.合同期内，被申请人遵义某某公司无合法理由中途解除合同，或因被申请人遵义某某公司原因导致申请人王某无法经营，被申请人遵义某某公司应当退还履约保证金（免息)，承担违约责任，并赔偿申请人王某直接经济损失。7.本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商或者调解不成，应向遵义仲裁委员会申请仲裁。双方还约定了其他权利和义务。2019年11月19日，申请人王某与被申请人遵义某某公司签订了《补充协议》，约定将每月租金和综合管理费调整为12600元和8400元，小计21000元。
合同签订后，申请人王某于2019年11月18日向被申请人遵义某某公司支付了履约保证金44000元，商铺水电周转金2000元。被申请人遵义某某公司也将商铺交付申请人王某经营。申请人王某在租用过程中向被申请人遵义某某公司支付了2019年11月至2020年7月26日的租金和其他所有费用。从2020年7月27日起至2020年12月26日，申请人王某每月仅向被申请人遵义某某公司支付水电费、物业费、物业网络费、垃圾费等，未支付租金和综合管理费。庭审过程中被申请人遵义某某公司认可申请人王某2020年12月26日前的所有费用已经结清。2021年2月1日申请人王某向被申请人遵义某某公司支付了2021年1月电费、2月物业管理费，2021年3月5日，申请人王某又支付了2021年2月电费和物业管理费。
由于该商场经营出现亏损，被申请人遵义某某公司在2021年3月31日向申请人王某等商户发出《闭店公告》，主要内容为：“涉案商铺2021年4月15日22点暂停营业，16日停止供水供电等物业服务，整体封闭施工。”为此，申请人王某一直与被申请人遵义某某公司商议终止合同事宜，并要求被申请人遵义某某公司退回履约保证金和相关费用，被申请人遵义某某公司管理人员同意退回，但未办理书面手续。同年4月6日被申请人遵义某某公司向申请人王某发出《缴费通知》，要求申请人王某于2021年4月15日前将《缴费通知》中载明：“疫情期间，暂缓收取用电维护费”。后因被申请人遵义某某公司未退还申请人王某履约保证金等，双方产生纠纷，申请人王某向本会申请仲裁。
【争议焦点】
1.双方在履约中是否存在违约行为；
2.申请人王某主张解除《租赁合同》是否应当支持；
3.申请人王某主张被申请人遵义某某公司退回履约保证金44000元和水电周转金2000元是否应当支持。
【裁决结果】
一、申请人王某与被申请人遵义某某公司于2019年9月29日签订的《租赁合同》于2021年6月29日解除。
二、被申请人遵义某某公司于本裁决书送达之日起十日内退还申请人王某履约保证金44000元、商铺水电周转金2000元，共计46000元。
三、驳回申请人王某其余仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、关于双方在履约中是否存在违约行为：
申请人王某在履行《租赁合同》过程中没有违约行为，系履行合同的守约方。庭审中申请人王某主张已经按照合同约定全额缴纳了2020年7月26日前的所有费用；2020年7月27日至2021年3月经被申请人遵义某某公司同意未缴纳租金和综合管理费，仅支付了电费、物管费等并出具缴费凭据予以证明。对此，被申请人遵义某某公司认可申请人王某在2020年12月26日前的所有费用已经结清，但之后尚欠租金、综合管理费、物管费、垃圾费、网络费、电费89570元未付，认为其构成违约。仲裁庭认为，申请人王某主张2020年7月27日至2021年4月15日期间的租金和综合管理费被申请人遵义某某公司已经免收，虽未提交直接证据其主张，但从以下事实和证据能够证明申请人王某主张的事实成立：申请人王某未缴2020年7月27日至2020年12月26日期间的租金和综合管理费，被申请人遵义某某公司仍然认可申请人王某不欠任何费用，证明双方有新约定。庭审中申请人王某主张没有缴纳2020年7月27日后的租金和综合管理费系被申请人遵义某某公司同意其免缴，被申请人遵义某某公司没有否定该事实，也无证据反驳。结合申请人王某支付被申请人遵义某某公司2021年1月至3月物管费、电费的凭据及双方的微信聊天记录，均印证申请人王某按照其主张的优惠条件继续缴纳了相关的物管费、电费、垃圾费等，被申请人遵义某某公司在双方的微信交流中并没有提出异议。且在2021年4月6日被申请人遵义某某公司向申请人王某发出的《缴费通知》中载明的交付事项、费用及备注“疫情期间，暂缓收取用电维护费”的事实，与申请人王某陈述的事实相一致，故申请人王某主张在履行合同中未缴纳租金和综合管理费系经被申请人遵义某某公司同意的事实，仲裁庭予以采信，其未缴纳租金和综合管理费的行为，不构成违约行为。由于被申请人遵义某某公司2021年2月至3月期间已经向申请人王某等商户通告商铺需闭店停业，双方对后续的事宜一直在商议中，申请人王某应当结清的其他费用不构成违约行为。
被申请人遵义某某公司因经营亏损，单方通知申请人王某停水停电、封闭商场、停止营业，致使申请人王某至今未能正常营业，被申请人遵义某某公司的行为已经构成违约，系履行合同的违约方。
二、关于申请人王某主张解除《租赁合同》是否应当支持：
被申请人遵义某某公司在租赁合同履行期间单方通知申请人王某闭店停业的违约行为，致使申请人王某合同目的不能实现，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，申请人王某主张解除《租赁合同》，于法有据，仲裁庭应予支持。因申请人王某未通知被申请人遵义某某公司，直接在仲裁申请时主张解除租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，双方签订的《租赁合同》在被申请人遵义某某公司收到申请人王某仲裁申请书副本时即2021年6月29日解除。
三、关于申请人王某主张被申请人遵义某某公司退回履约保证金44000元和商铺水电周转金2000元是否应当支持：
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第五百六十七条“合同的权利和义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，申请人王某主张被申请人遵义某某公司退还履约保证金44000元，于法有据，仲裁庭予以支持。
【结语和建议】
由于近两年来疫情的影响，商场管理方与租户之间的租赁合同纠纷也屡屡发生。由于经营状况的改变，双方可能都会出现违约行为，面对这类案件仲裁庭在注重证据的同时还要注意结合交易习惯，审查双方在合同履行过程中实际履约情况以及是否满足解除合同条件，才能更好的审理此类案件。
