案例内容
【案情简介】
2020年6月1日，申请人与被申请人签订了厂房租赁合同，约定被申请人将位于XX县XX科技园的部分厂房与办公楼共计1323平方米租赁给申请人使用，租赁期限三年，约定每平方米每月租金10.2元，每月租金13494元，第一年租金161928元。申请人在合同成立之前的2020年4月1日提前将一年租金通过自己经营的湖南XX茶叶有限公司转账给湖南XX科技有限公司法定代表人王XX个人账户。合同签订后，申请人对租赁的厂房进行了装修，随后将购置的机器设备、原材料和自己经营的湖南XX茶叶有限公司搬进厂房，进行生产经营。2021年3月初，被申请人将申请人的租赁的厂房装修进行拆除，将申请人安装在厂房内的机器设备等物品搬离到其他场地给予保管。此后，被申请人将该厂房和其他厂房一起重新租赁给他人开办学校。2021年4月7日，被申请人通过银行转账方式退还了申请人2021年3月1日至2021年5月31日的租金40482元。此后，双方因为房屋装修补偿及机器设备赔偿等相关事项酿成纠纷，申请人遂依据双方签订的租赁合同条款申请仲裁。请求裁决：1、终止申请人与被申请人签订的租赁合同；2、被申请人赔偿申请人厂房装修费191464元，机器设备费149666元，茶叶原材料成本损失21013元，共计362143元；3、被申请人返还申请人9个月的租赁费121446元；4、被申请人承担本案仲裁费。
被申请人在答辩中要求申请人承担被申请人的仲裁律师费2万元并要求申请人承担相关的保管费、场地占用费共计500元/天，从2021年4月7日开始计算。
【争议焦点】
一、申请人请求终止申请人与被申请人签订的租赁合同是否有合法依据？
二、被申请人是否需要赔偿厂房装修费、机器设备费、茶叶原材料等成本损失？
三、被申请人是否需要返还申请人9个月的租赁费？
四、本次仲裁中是否应对被申请人在答辩中提出要求申请人承担仲裁律师费及物品保管费、场地占用费一事进行审理？
【裁决结果】
一、申请人王XX与被申请人湖南XX科技有限公司2020年6月1日签订的《租赁合同》于2021年3月1日终止。
二、驳回申请人王XX的其他仲裁申请。
三、本案仲裁费18676元，由申请人王XX承担13000元，被申请人承担5676元。
【相关法律法规解读】
（一）关于申请人请求终止申请人与被申请人签订的租赁合同问题
申请人认可双方的租赁关系在2021年3月厂房拆除之后即已终止，被申请人对此并无异议，同时结合被申请人退还了申请人2021年3月1日至2021年5月31日期间三个月租金的事实，本会确认双方的租赁关系已于2021年3月1日终止，故双方签订的租赁合同事实上已于2021年3月1日终止。申请人现申请终止双方的租赁合同于法有据，故申请人的该项请求本会予以支持。
（二）关于申请人要求被申请人赔偿厂房装修费、机器设备费、茶叶原材料成本损失共计362143元问题
本案庭审中，双方对于租赁关系终止后厂房装修存在一定损失并无异议，但因合同终止后损失金额的确认应以实际造成的损失即应以合同终止时装修残值为准，申请人以其在租赁厂房时支付的装修费用为标准要求赔偿于法无据，因申请人未能对装修残值进行司法鉴定，故本次仲裁无法确认其损失金额，但考虑到申请人确实存在损失，故仲裁庭采取对于本项请求本次不予支持，允许申请人事后补充证据后另行提出赔偿请求的裁决方式。
对于申请人的机器设备及茶叶等相关物品是由被申请人拆除或从租赁房屋内运走后由被申请人保管的事实双方并无异议，但对于该部分物品现在是否还在被申请人处双方存在争议。申请人主张该部分物品现已被申请人私下变卖，而被申请人予以否认。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果的规定，则申请人有责任对其主张提供证据，因目前申请人提供的证据不足以证明其主张，故其应承担不利的后果。另外，在双方终止租赁关系，被申请人将申请人的机器设备、茶叶等物品另行存放、保管后，双方已形成保管法律关系，如申请人主张属实，则被申请人有可能涉嫌刑事犯罪并侵害了申请人的财产所有权，申请人也应通过其他程序解决该侵权问题，故申请人的该项请求本会本次不予支持。
（三）关于申请人请求被申请人返还申请人9个月的租赁费121446元问题
租赁合同生效后，被申请人将租赁物交付给了申请人，申请人也使用了租赁物，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，申请人应支付使用期间的租金，故申请人的该项请求本会不予支持。
（四）关于被申请人在答辩中提出的要求申请人承担仲裁律师费及物品保管费、场地占有费问题
因被申请人未在规定时间内提出反请求，故本会对其请求不予审理。
【结语和建议】
一、合同签订重细节
房屋租赁合同是日常经济活动中使用较多的一种合同，但多数人在签订房屋租赁合同时都只沿用了通用合同的范本，这些范本并不能概括经济活动的全部内容，出租方和承租方如未根据实际情况另行约定彼此的权利和义务，就会导致在出现未经合同约定的条款时，双方无法通过协商达成共识，引发纠纷，不得不通过仲裁或诉讼的途径来解决争端，因此增加了双方法律的成本，造成“双亏”的后果。建议在订立房屋租赁合同之前，出租方和承租方应就合同细节磋商，达成共识，特别是用于商业活动的租赁物，应当尽可能地对可变因素进行约定，必要时可以由公司法务部门或法律顾问审阅后再行签订。
二、仲裁反请求明时限
在仲裁实务中，如果被申请人认为申请人的主张侵害了自身的合法权益，应当在收到仲裁通知书后的法定时限内向仲裁庭提出书面的反请求，具体的法定时限根据不同的仲裁内容而有所不同，被申请人可以在领取仲裁通知书时向仲裁委咨询。如果申请人和被申请人之间存在涉及侵犯财产权之类的问题，则应当通过诉讼途径维护自身合法权益。
三、证据提交确有效
在依法治国的大背景下，人民的法律意识不断增强，加强证据意识可以更好地解决法律纠纷并达到自己理想的效果，在民、商事活动中要注意收集证据，养成保存证据的习惯，培养运用证据的思维。证据包括书证、物证、视听资料等多种，必须查证后真实有效才能作为认定事实的依据。
