案例内容
【案情简介】
2018年2月2日，申请人陈甲与被申请人陈乙签订一份《房屋租赁合同》，约定由被申请人承租案涉房屋；租赁期限为1年，自2018年2月3日起至2019年2月2日止；月租金为5500元（人民币，下同），按年付一次，合计66000元，先付后用；首期房租收至2019年2月2日，下期租金提前1个月支付；如一方要结束租赁必须提前通知对方，租赁期满，被申请人应按期将案涉房屋退还给申请人；申请人需继续出租案涉房屋的，在同等条件下，被申请人有优先承租权；租赁期满，被申请人若要求续租，必须在租赁满的前15天通知申请人，经申请人同意后，重新签订租赁合同；被申请人向申请人支付水电及设施押金10000元，租赁期满，案涉房屋内设施完好，水电费、物业管理费等相关费用结清后，余款退还给被申请人；合同履行过程中若发生争议，应协商解决，协商不成向温州仲裁委员会申请仲裁。
案涉合同签订当日，被申请人向申请人转账66000元，用以支付案涉房屋2018年2月3日至2019年2月2日期间的租金，同时向申请人支付了押金10000元。案涉合同履行期限届满后，申请人陈芙蓉与被申请人并未继续签订租赁合同，但被申请人仍租赁使用案涉房屋，申请人亦未提出异议。期间，被申请人分别于2019年1月24日向申请人转账60000元，于2020年1月23日向申请人转账60000元，用以支付案涉房屋2019年2月3日至2021年2月2日期间的两年租金。
2021年2月4日，申请人通过微信方式通知被申请人案涉房屋租赁期限于2021年2月2日届满，解除房屋租赁关系，并要求被申请人于2021年2月7日前腾退案涉房屋。后经申请人多次要求，被申请人于2021年4月1日腾退案涉房屋，并向申请人归还案涉房屋钥匙1把，但申请人认为被申请人尚欠部分租金和占有使用费未付，遂提起仲裁申请，形成本案。故申请人提起仲裁申请，请求裁决：（一）解除申请人与被申请人的房屋租赁关系，被申请人立即腾退坐落于温州市汇源路某花园某幢某室的房屋并归还申请人；（二）被申请人向申请人支付拖欠的租金12000元以及占有使用费(按每月5500元，自2021年2月3日起计算至实际腾退之日止)；（三）本案仲裁费用由被申请人承担。仲裁过程中，申请人撤回其第（一）项仲裁请求。
被申请人辩称：
（一）申请人所述并非事实。被申请人系拆迁安置户，双方沟通租房事宜时，被申请人曾经口头与申请人协商好，租赁期限大概为五六年，即租用至被申请人的安置房建好为止。当时被申请人要求将相关的租赁合同签三年，但申请人不同意，故只能签一年合同；（二）合同约定的一年租期届满后，申请人曾经电联被申请人，声明被申请人仍拖欠房租，但实际上被申请人并未拖欠房租；（三）2020年底，申请人要求被申请人在年底腾空案涉房屋，被申请人声称年底找不到房子，再过一个月或者两个月，找到合适房子就腾空案涉房屋。（四）关于年租金标准，双方有过口头约定，申请人同意合同履行届满后按每年60000元标准支付。
【争议焦点】
被申请人有无拖欠申请人租金。申请人主张合同履行届满后仍应按每年66000元的标准支付；被申请人则主张应根据双方口头约定按每年60000元的标准支付。
【裁决结果】
案涉《房屋租赁合同》约定，案涉房屋的租赁期限为1年，即自2018年2月3日起至2019年2月2日止；年租金为66000元。仲裁庭注意到，被申请人分别于2019年1月24日、2020年1月23日以每年60000元的标准向申请人转账支付案涉房屋的后续两年（2019年2月3日至2021年2月2日）的租金。虽然被申请人支付租金少于案涉《房屋租赁合同》约定的每年66000元租金，但是申请人均予以接受，且在长达两年的时间里及之后要求被申请人腾退案涉房屋的微信聊天中，并未向被申请人主张其每年支付60000元租金系不完全履行行为，要求其按案涉合同约定的每年66000元租金予以补足。故此，应视为其与被申请人就案涉房屋年租金金额事项达成新的合意，以每年60000元的标准计算。因此，现申请人要求被申请人支付拖欠的租金12000元的主张，理由不足，亦有违诚实信用原则，仲裁庭对申请人的该项仲裁请求不予支持。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第七条
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条
租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
【结语和建议】
本案中，申请人主张合同约定履行期限届满后由于双方未签订新的合同，其对双方降低租金的续约不予承认。但申请人对被申请人支付的降低后房屋租金予以接受，且在申请仲裁前双方沟通过程中对房屋租金标准事宜并未提出异议，根据诚信原则应视为申请人已与被申请人达成新的合意。
现实生活中，类似案情多有发生，为避免后续争议的出现，如合同约定的履行期限届满，双方当事人应尽量签订新的合同或补充协议，或及时就房屋租金、房屋用途等相关事宜提出书面异议。
