案例内容
【案情简介】
被申请人与案外人梁先生、严女士签订《房地产买卖合同》，约定被申请人将其名下案涉房产出售给梁先生、严女士，约定总房款为10,500,000元。该合同载明经纪方为A服务公司。
2020年3月31日，申请人与被申请人签订《佣金支付承诺书》，约定被申请人委托经纪方代理出售案涉房产，在此过程中为被申请人提供房地产咨询，并代表被申请人与买方进行反复磋商、议价。申请人成功促成买方与被申请人达成买卖或租赁关系，被申请人愿意支付房地产咨询及买卖或租赁代理费1,500,000元。
在申请人居间促成下，被申请人成功出售案涉房产并于2020年6月28日收齐房款10,500,000元，但被申请人并未依约支付佣金。申请人为维护合法权益，依据仲裁条款于2020年7月16日向佛山仲裁委员会申请仲裁，并提出如下仲裁请求：1.被申请人向申请人支付佣金1,500,000元及逾期违约金（自2020年7月3日起至实际清偿之日止，以1,500,000元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被申请人承担本案仲裁受理费16525元。
被申请人答辩称：第一，其并未聘请申请人作为居间方提供居间服务，《房地产买卖合同》中载明经纪方为A服务公司，并不是申请人。第二，《房地产买卖合同》已对居间费用进行了约定，划掉了居间费用条款，即被申请人不需要支付居间费用。第三，该承诺书系受欺诈、胁迫的情况下签署，佣金费用过高。因本案申请人并不是适格的仲裁主体，请求依法驳回申请人的全部仲裁请求。
【争议焦点】
1.申请人主体是否适格？
2.申请人是否有权依据《佣金支付承诺书》要求被申请人支付居间报酬？
3.居间报酬1,500,000元是否过高及计算标准？
【裁决结果】
（一）被申请人向申请人支付居间报酬210,000元及逾期违约金（违约金自2020年7月3日起至实际清偿之日止，以210000元为计算基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算）。
（二）本案仲裁受理费16525元，由申请人承担14211元，被申请人承担2314元。
【相关法律法规解读】
原《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
原《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
原《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”
本案双方当事人在《佣金支付承诺书》约定，承诺书作为《房地产买卖合同》的补充协议，承诺书内容与合同不一致的，以承诺书为准。《佣金支付承诺书》备注处手写内容为：“收齐全部房款10,500,000元当天支付佣金”。
【结语和建议】
（一）关于《佣金支付承诺书》效力
本案被申请人主张该承诺书系受欺诈、胁迫的情况下签署，但未提供证据予以证明，且被申请人确认了《佣金支付承诺书》上的签名系其本人签署。被申请人作为完全民事行为能力人在签署文件时应尽到谨慎的注意义务，因此,对被申请人关于《佣金支付承诺书》是在被欺诈、被胁迫的情况下签署的主张，本案仲裁庭不予采信。《佣金支付承诺书》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，且不存在《合同法》第五十二条规定的情形，因此双方均应按约履行合同。
（二）关于申请人主体是否适格及申请人是否有权依据《佣金支付承诺书》要求被申请人支付居间报酬
本案双方当事人在《佣金支付承诺书》中明确约定了仲裁条款。再者，《佣金支付承诺书》的内容已明确被申请人向申请人支付佣金，被申请人已签字确认，故申请人有权依据《佣金支付承诺书》要求被申请人支付居间报酬。
（三）关于被申请人应向申请人支付的居间服务报酬数额及逾期付款违约金数额
广东省物价局2008年2月2日《关于房地产中介收费有关政策的复函》（粤价函（2008）56号）“经请示国家发展改革委，原《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格（1995）971号）中‘房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价的3%’，其房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准”，该文件是为规范房地产中介服务收费行为设定的最高限标准，包括申请人在内的房地产中介服务机构均应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，凡中介服务机构擅自提高收费标准都属于价格违法行为。
虽房地产行业的居间或中介服务费用已由《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》放开，实行政府指导价或市场调节价，但该规定第三条亦明确各房地产中介服务机构应按照《价格法》《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，公平竞争、合法经营，诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。现申请人没有提交证据证实其在经营场所等位置公示了收费项目及收费标准、价目表等。
本案《佣金支付承诺书》约定的居间报酬高达1,500,000元，约为案涉房产成交价的14%，但申请人并未提供证据证明其所提供的居间服务内容的价值达到约定报酬的标准，且已向被申请人明示各项收费的依据，参照相关规章制度和交易惯例，结合申请人所提交的履约情况、促成交易的难易程度等因素，本案仲裁庭酌定以涉案房屋成交价10，500，000元的3%作为本案居间服务报酬的上限标准。鉴于申请人已按成交价格的1%收取了买受人105000元的居间报酬，且申请人在庭审中陈述房地产中介服务价格的行业惯例为买卖双方各1.5%。故申请人向被申请人支付居间服务费应为涉案房屋居间服务报酬的上限标准减去已收取买受人居间服务报酬的数额，即10，500，000元×3%-105，000元=210，000元，申请人超出该部分的请求不予支持。
至于逾期违约金部分，被申请人确认于2020年6月28日收齐全部房款，按照《佣金支付承诺书》的约定，被申请人应当于收齐全部房款的当日支付居间费，被申请人至今未支付居间服务报酬，应承担逾期付款的违约责任，现申请人主张违约金自2020年7月3日起算，系对其权利的处分，本案仲裁庭予以认可，故被申请人应当自2020年7月3日起至实际清偿之日止，以210，000元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向申请人支付利息。
近年来，随着房地产交易市场的持续火爆，大大小小的中介服务公司应运而生，随之而来的房屋居间合同纠纷案件也越来越多。作为提供服务的中介公司，应公平竞争、合法经营，诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表。
作为委托人，在签订居间合同时，应注意：1.查核居间人资质，明确双方权利、义务;2.居间合同履行完成的标准(促成合同订立，还是牵线让买卖双方达成合同意向，或仅介绍买卖双方认识，或有其它协助义务);3.居间人与委托人约定的居间报酬计算标准、计算依据及其支付方式; 4.居间过程中因不可抗力、意外事件造成居间不能，双方责任承担问题。
