案例内容
【案情简介】
申请人诉称：2014年3月20日，被申请人以其法定代表人徐某的名义向案外人某建筑公司借款人民币8000000元，被申请人、案外人某实业公司均对该笔借款承担保证责任；申请人作为该笔借款的介绍人，个人又就该笔借款向某建筑公司提供了担保，该笔款项在进入被申请人账户后由被申请人实际使用。后因徐某与被申请人无力偿还该笔款项，申请人于2014年8月19日代徐某与被申请人向案外人某建筑公司代偿了人民币6800000元。2014年7月8日，申请人与上述借款的保证人之一案外人某实业公司签订了《房屋预转让合同》一份，受让了其所有的房屋一处。2014年8月，案外人某实业公司进入破产程序，2014年9月6日，本案被申请人又与申请人签订《房屋转让协议》一份，双方确认并约定：“被申请人作为徐某上述借款的保证人，对借款负有当然的代为偿还义务”，“被申请人将其开发的房地产项目中合计约600平方米会所房屋的所有权、经营权、使用权及处置权，整体转让与申请人，用以清偿徐某应承担的部分债务”。被申请人同时出具《股东会决议》一份，确认上述房屋作价3400000元，整体转让给申请人，代徐某偿还部分借款。此外，因申请人与案外人某实业公司签订的《房屋预转让合同》签订时间为案外人某实业公司进入破产程序前的1年内，申请人于该协议的购房债权最终被确定为普通金钱债权，仅于2018年3月26日收到案外人某实业公司的破产清偿款680000元。据此，截至到2019年11月6日即被申请人进入破产程序之日，申请人对被申请人享有的债权本金为代偿款6800000元-以房抵债款3400000元-案外人某实业公司破产清偿款680000元=2720000元。某市中级人民法院于2019年11月6日裁定受理被申请人的破产案件，申请人为维护自身合法权益，依据《破产法司法解释》（三）第八条申请仲裁。据此，申请人于2020年3月27日向仲裁委员会提出如下仲裁请求：一、确认申请人与被申请人于2014年9月6日签订的《房屋转让协议》有效；二、申请人对被申请人享有债权本金2720000元；三、被申请人在会所符合办理不动产登记证的条件后，协助申请人办理变更登记手续，将上述房屋变更登记到申请人名下；四、本案仲裁费用由被申请人承担。
仲裁委员会根据申请人与被申请人于2014年9月6日签订的《房屋转让协议》第5条约定的仲裁条款，于申请当日受理了本案，案由为合同纠纷。
被申请人抗辩认为：
一、本案的案由问题。被申请人认为本案定破产债权确认纠纷更为妥当。本案系被申请人进入破产程序后，仲裁委员会新受理的案件。根据民事案由规定，对管理人所作出的债权性质、债权数额审核结果不服而提起诉讼的，案由为破产债权确认纠纷。
二、申请人的申请请求问题。就申请人的第一项仲裁请求，被申请人对双方于2014年9月6日所签订的《房屋转让协议》的效力不持异议。不过，即便该协议有效，也仅仅只产生合同之债。就申请人的第二项仲裁请求，申请人认为扣除案涉房屋作价金额3400000元后其还享有2720000元本金债权——该主张明显是错误的。被申请人认为案涉房屋是被申请人的破产财产，在企业进入破产程序后无法作为抵债物交付给申请人，否则就违反了破产法第十六条的禁止性规定。在不能以上述房屋折抵申请人所享有的债权这一前提下，申请人对被申请人所享有的债权数额为3400000元，债权性质为普通债权。就申请人所提第三项仲裁请求，基于其第一项请求系对无争议事项而提，其第二项请求的金额也比管理人认定其享有的债权额少，故无论仲裁庭是否支持其前述两项请求，仲裁费都应由申请人承担。申请人请求办证的诉请因企业破产而不能履行以房抵债协议，故也不应支持。
三、本案的实体法律问题。被申请人认为申请人对被申请人仅享有3400000元的普通债权，且除此之外不享有其他任何权利。具体理由如下：（一）申请人的权利依据是2014年申请人为被申请人的实际控制人徐某的对外借款提供保证担保，后申请人因履行担保义务代徐某清偿了6800000元。为此，申请人进一步与同为保证人的被申请人达成以案涉房屋作价3400000元抵偿给申请人，以分担申请人的担保损失。上述3400000元的作价金额实际就是被申请人与申请人所约定的损失分担金额。在案涉房屋因企业破产等原因而无法完成物权变动并实际抵偿给申请人的情况下，只能确定申请人对被申请人享有3400000元的普通债权。（二）申请人对案涉房屋既无所有权也无优先受偿权。2014年9月6日被申请人与申请人签订的《房屋转让协议》在签约之时本质上也仅仅只是一份让与担保协议——从协议所载明的“就甲方代徐某上述借款追加还款保证事宜，达成协议如下”、“如果乙方与某实业公司签订的房屋预转让协议有效，则本协议自动终止”这些内容可以看出，该协议的外观意思是买房，隐藏的意思实则是担保。2018年2月7日，被申请人向申请人出具《房屋权属确认书》则是作为被申请人和申请人的事后结算确认协议。此时，双方才建立了真正的“以房抵债”合同关系。但直至2019年11月6日被申请人被法院依法受理破产时，申请人都一直未能对该房屋进行权属变更登记。根据《物权法》第六条的规定，申请人尚未取得案涉房屋的所有权。不仅如此，申请人实际上亦未能占有该房屋。该房屋实际上至今仍处于案外人某业主委员会的控制之下，并于2016年被出租给案外人丁某。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》的观点，以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，抵债物的物权变动到债权人名下之前抵债行为尚未完成，而对于尚未履行完毕的以物抵债协议，管理人必须将其转变为金钱之债进行债权确认和登记，并按照金钱之债的规则进行清偿。基于上述原因，申请人不仅没有取得案涉房屋的物权，且将来也无法取得该房屋的物权。另因物权变更登记没有完成（就连买卖合同备案登记都未能完成），故申请人对该房屋也无任何优先受偿权，其债权只能作为普通金钱债权进行认定并依法清偿。综上，申请人仅能向被申请人主张3400000元的普通债权，不享有任何其他权利，请求仲裁庭依法裁决。
仲裁庭查明：
2014年3月20日，案外人徐某作为借款人、某建筑公司作为出借人、被申请人及案外人某实业公司作为担保人，共同签署了《借款协议书》，约定：徐某向某建筑公司借款8000000元，款项直接汇入徐某指定的被申请人账户，被申请人及案外人某实业公司为徐某在该协议项下的债务提供连带责任保证。2014年3月21日，某建筑公司向被申请人账户转款8000000元。
2014年7月9日，案外人某实业公司作为转让方，申请人作为受让方，共同签署了《房屋预转让合同》，约定：案外人某实业公司将其所有的一处房屋以6800000元的价格转让给申请人。
同日，案外人某实业公司、申请人及某建筑公司三方签署《〈房屋预转让合同〉补充协议》，约定：“鉴于徐某于2014年3月20日向某建筑公司借款800万元，甲方（即案外人某实业公司）自愿以房屋转让款680万元代徐某偿还部分债务”，“根据合同约定，乙方（即申请人）应支付甲方房屋转让款680万元，现甲方指定乙方将房屋转让款直接打入丙方（即某建筑公司）账户，则视为乙方已按合同约定将房屋转让款支付给甲方；上述款项用于偿还徐某向案外人某建筑公司的部分借款及利息680万元。”
2014年8月19日，申请人向某建筑公司账户银行汇款6800000元，款项的用途及附言：“代徐某偿还某建筑公司借款”。
2014年9月6日，申请人与被申请人签署《房屋转让协议》，约定：被申请人将其开发的房地产项目中合计约600平方米会所房屋的所有权、经营权、使用权及处置权，整体转让给申请人，用于清偿徐某应承担的部分债务；如申请人与案外人某实业公司签订的房屋预转让协议被确认有效，则本协议自动终止；如申请人债权在案外人某实业公司破产中未能获取的补偿比例低于50％的，本协议继续有效，双方继续履行；如补偿比例高于50％，双方另行协商；若因协议产生争议，双方同意在仲裁委员会申请仲裁。就前述协议所涉事项，被申请人于2014年9月5日出具《股东会决议》。
2018年2月7日，被申请人出具《房屋权属确认书》，确认：根据2014年9月6日《房屋转让协议》之约定，被申请人持有的某会所房屋，已整体转让与申请人，申请人对该房屋享有完全的所有权、经营权、使用权及处置权。
2019年11月6日，某市中级人民法院裁定受理被申请人的破产清算案件，后指定某律师事务所担任管理人。其后，被申请人管理人制作的第一次债权人会议资料记载：“登记不动产坐落为某区某村，土地使用权面积3333.1平方米，目前登记在被申请人名下，权利类型为国有建设用地使用权，无查封、无抵押。该土地证对应的房产有三处，据了解没有办理房产证。另据管理人向该小区业委会主任了解，该三处房屋均由业委会占用，已一并对外出租，承租人为邻村某村民……此外，还有债权人申请人主张该两处较小房产属于被申请人以物抵债给其的物权，申请人已向管理人申报相关债权。……上述8处不动产，目前均不在被申请人控制之下，下一步管理人将依法判断权属，并依法维权，为债权人争取合法权利。”
【争议焦点】
一、本案所涉《房屋转让协议》的效力问题；
二、《房屋转让协议》所涉房屋的权属问题；
三、本案申请人是否享有272万元债权的问题。
【裁决结果】
仲裁庭确认申请人与被申请人于2014年9月6日签订的《房屋转让协议》有效；驳回了申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
首先，关于本案所涉《房屋转让协议》的效力问题。仲裁庭认为，申请人与被申请人签订该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，被申请人对案涉房屋是否有所有权或处分权，并不影响《房屋转让协议》的效力。同时，根据协议第三条约定及被申请人出具的《房屋权属确认书》来看，并未出现解除该《房屋转让协议》或导致该协议无效的情形，故《房屋转让协议》应认定为有效。
其次，关于案涉房屋的权属问题。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形。本案中，被申请人尚未交付案涉房屋给申请人，且双方当事人均未提供能够证明案涉房屋产权归属的相关证据，本案亦缺乏证据证明被申请人对案涉房屋享有所有权或处分权。
同时，本案被申请人已进入破产清算程序，申请人要求被申请人在满足条件下变更登记的主张，实质上是要求被申请人给予全额、个别清偿，申请人的主张无疑将损害被申请人其他债权人的权益，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”之规定。
另外，案涉房屋性质上属于会所房屋，且至今仍未办理权属证明。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第二条规定，案涉房屋可能无法认定为债务人财产。
综合前述，申请人请求被申请人在案涉房屋符合办理不动产登记证的条件后，协助申请人办理变更登记手续，将案涉房屋变更登记到申请人名下的仲裁请求，证据不足，仲裁庭难以支持。
最后，关于申请人是否享有272万元债权的问题。如果申请人享有272万元债权成立，需要建立在申请人对被申请人享有680万元债权、其中340万元已经以物抵债的形式实现两个基础之上。本案中，申请人陈述其代为支付的680万元款项，实际是依据《房屋预转让合同》及补充协议的约定，支付给案外人某实业公司之转让款（并根据案外人某实业公司的要求支付至案外人某建筑公司的账户），与申请人在案外人某实业公司的破产清算程序申报债权并获得68万元清偿款的事实，可以相互印证。可见，申请人提出的其向案外人某建筑公司账户支付该680万元是申请人在为徐某及被申请人代偿的主张不能成立。
至于被申请人认可的340万元普通债权的问题。从《房屋转让协议》内容来看，当申请人债权在案外人某实业公司破产中未能获取补偿或获取的补偿比例低于50％的，则《房屋转让协议》才继续有效，故《房屋转让协议》实际隐含了在此情况下被申请人将以协议约定方式对申请人之损失作一定补偿的意思，但从《房屋转让协议》内容来看，并未体现出被申请人需对申请人对外支付的全部680万元及所致损失全额承担的意思。所以，申请人主张的272万元债权与被申请人认可的340万元债权并非同一笔债权。综上，申请人的该项请求亦难以支持。
【结语和建议】
案例中涉及的借款关系比较复杂，又因一笔款项往来，涉及到两个公司的破产清算程序，如何认定各自的法律关系是一个难点。本案最关键的问题是如何认定680万元的性质问题，虽然仲裁庭无法就所涉的《借款协议书》、《房屋预转让合同》及补充协议的效力作出认定，但根据申请人、被申请人、徐某及案外人某实业公司和某建筑公司之间已经发生的既定事实，可以确认的是，该680万元是依据《房屋预转让合同》及补充协议付给案外人某实业公司的房屋转让款，而无法认定系申请人因保证责任代徐某及被申请人的代偿款。认定该项事实后，才能确定申请人仲裁请求之请求权基础。
结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》对以物抵债协议的观点，仲裁庭审理该类案件中，应当着重审查以物抵债的抵债物是否交付、是否损害第三人利益等内容。案涉《房屋转让协议》实际上是以物抵债协议，但是结合全案证据来看，申请人已付的680万元实际在案外人某实业公司的破产清算程序中已经进行申报，因其未能全部清偿，仅获得68万元清偿款；被申请人在该协议中明确同意在其获得清偿低于50%的，同意承担340万元的债权。故申请人在已经申报680万元债权的情况下不能据此再向本案被申请人要求清偿。
另外，关于本案申请人的救济问题。本案中仲裁庭实际确认了《房屋转让协议》的效力，申请人在无法获得前述债权的情况下，应当回到《房屋转让协议》本身。可以依据《房屋转让协议》的约定向被申请人另行主张违约金或赔偿等以确保申请人的权益。
