案例内容
【案情简介】
2019年9月30日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，约定被申请人购买由申请人开发的某楼盘（以下简称“案涉房屋”）。该商品房总价为人民币（以下币种相同）3543143元；合同约定预测建筑面积为341.63平方米；付款方式采取银行按揭贷款。
根据《商品房买卖合同》第七条第3款和附件四第2条第3款的约定，被申请人应当于2019年9月30日前支付首期房价款1063143元，占全部房价款的30%；余款248万元向贷款机构申请贷款支付。被申请人应在合同签订当日交齐按揭所需资料并与申请人指定的按揭银行签订相关按揭借款文件，特殊原因未按时交齐的，被申请人在本合同签订之日起三天内补齐。如被申请人申请的是商业贷款，被申请人应保证申请人在合同签订后30日内收到全部剩余房款。被申请人逾期支付的，被申请人应承担主合同第八条约定的违约责任。
根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被申请人逾期超过60日后，申请人有权解除合同。申请人解除合同的，应当书面通知被申请人。被申请人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的20%向申请人支付违约金。
根据《商品房买卖合同》附件十一第12条第1款和第19条的约定，在《商品房买卖合同》登记备案后，合同一方依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，被申请人有义务与申请人在解除合同通知到达之日起30日内共同到房产管理局办理合同备案注销手续。被申请人还应退还原开具的收据原件和增值税发票原件。因被申请人违反合同约定，申请人为实现相关权利而产生的法律费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费及其他费用）均由被申请人承担。
在《商品房买卖合同》签订前及之后，被申请人按照合同约定支付了首期购房款1063143元（含已支付的定金10万元）。后因被申请人自身原因导致申请的按揭银行不批准发放按揭贷款，被申请人最迟应在2019年10月12日前向申请人补足余款248万元。然而，经申请人已经多次催告后，被申请人仅分别于2019年10月28日、2020年3月13日向申请人支付了购房款70万元和10万元。被申请人至今未补足剩余购房款168万元，已构成严重违约。
因此为维护申请人的合法权益，申请人提出如下仲裁请求：
1.请求依法裁令解除申请人与被申请人于2019年9月30日签订《商品房买卖合同》；
2.请求依法裁令被申请人协助申请人办理合同编号为YS000042816号《商品房买卖合同》备案的注销手续；
3.请求依法裁令被申请人向申请人返还编号为22172718、22172720、22188018、22226201福建增值税普通发票；
4.请求依法裁令被申请人向申请人支付违约金336000元（按合同约定累计应付款168万元的20%计算）；
5.请求依法裁令被申请人承担申请人因本案支出的律师费15000元。
6.依法判决被申请人承担本案的全部仲裁费用（包括但不限于仲裁费、保全费、公告费等）。
【争议焦点】
双方签订的《商品房买卖合同》中所约定违约金标准是否过高？仲裁庭是否应当予以适当调整？
本案被申请人认为，即使被申请人构成违约，申请人请求的违约金明显过高，应当依法予以调整。
仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。仲裁庭认为，结合上述规定以及我国司法实践惯例，当前违约金的性质应当以赔偿性为主、惩罚性为辅，违约金的功能应当以填补守约方损失为主。就本案而言，关于申请人的实际损失，因双方均未提交相应证据予以证明，因此，本案无法根据申请人实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情况下，应当由仲裁庭根据本案的实际情况予以认定。根据合同履行情况，结合双方合同地位、预期利益情况以及公平原则和诚实信用原则，仲裁庭认为被申请人应按本合同累计应付款的15%向申请人支付违约金，即被申请人应当支付的违约金金额为252000元（168万元X15%）。
【裁决结果】
1.确认本案《商品房买卖合同》解除；
2.被申请人立即向申请人返还三张福建增值税普通发票；
3.被申请人应向申请人支付违约金252000元；
4.申请人因本案支出的律师费由双方共同承担；
5.本案仲裁费应由申请人与被申请人共同承担；
6.驳回申请人其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。
【结语和建议】
随着普通百姓法律知识水平的提升，在实际发生纠纷后，双方都会对合同的部分内容提出质疑。一般而言，在商品房买卖合同纠纷中，若被告或被申请人为业主，违约金的承担将会成为双方争议的焦点问题。一方当事人以违约金过高，提出调整违约金的请求后，人民法院或者仲裁机构应当基于该请求及相关证据进行裁判，这就涉及到举证责任的分配问题。在实践中，由哪一方承担举证责任，有不同的观点：一种观点认为，民事举证责任的一般原则是谁主张谁举证，根据这一原则，主张违约金过高的一方负有举证责任；另一种观点则认为，应当由守约方举证证明损失的大小。就本案而言，仲裁庭并未将证明损失的举证责任一味的由被申请人承担，而是考虑双方的实际情况，鉴于双方均无法提供相应证据证明申请人的实际损失，故认定应当由仲裁庭根据实际情况进行判断。对于违约金是否过高的问题亦是如此，虽已有相关司法解释对此作了相关的规定，但司法实践中的裁判和认定标准仍是莫衷一是。因此，作为购房者在签订合同时，除应仔细阅读合同中的相关条款外，更重要的是应当按照合同约定的内容履行相应的合同义务，尤其应当根据约定的时间支付相应的房款。否则，在实际发生纠纷后，欲以“合同存在格式条款”“违约金过高”等作为其迟延支付或拒付款项的理由，往往无法得到支持。
