大家可能都想偏了啊，关于首套房贷款利率下调的问题，我们今天就来解答两个问题啊。第一，为什么会降低首套房的贷款利率？第二，全面降低这个贷款的利率之后，房价未来会不会涨？我相信啊这个是大家最关心的问题。

网络上啊最近有人喊出了说为什么降低首套贷款利率，却不降低存量房贷利率呢？其实啊如果你能回答这个问题，就等于回答了未来房价会不会上涨了。那什么是存量房贷利率呢？就是啊以前买房的贷款，它的利率没有降低，因为我们降低的是手套的，为什么会这样呢？说这个啊你要先听懂第一个问题，最后才能回答你。

第二个问题，为什么降低音频率？就是第一个问题。有人说啊，因为经济增速下滑，拉动房地产就等于拉动经济，这个观点啊没有错。

但是挖地产不是要靠地产实现经济。转型地产退出历史舞台，房住不炒，这个观点没有变。

纵观啊历史和各个国家，最终的房地产终究是退出历史舞台的。只有制造业，只有工业才是富国之本。

那这次大地产目的何在呢？很简单，就三个安抚情绪，降低门槛，匹配库存和刚需，这的确是可以推动GDP的。但是以前市场的问题是什么？也是三个刚需的购买情绪差，首付没攒够，这还算不过来。

所以很多刚需在观望，攒首付再算账。但同时呢我们还有库存，你看这贷款利率一下调，首付比例一下降，那首付的钱也够了。

情绪也好了，最重要的关键是账算完了能活着了。我们后面给你算这个账啊，这就可以快速的让刚需和库存匹配了。

但是我们算这个账是非常有意思的啊，这个价的话。4.25是特别有学问的，这就是老百姓买房之前和买房之后的生死线。

到了这个数就有人买。你看吧。

半年以前，全国大部分城市的首套房贷款利率大约在6%以上，对不对？如今，首套房贷款利率降低至4.25%了，省了多少钱？省的钱的数量和什么数能严丝合缝，咱们就从房子100平米附近，全国房价平均值啊9552元。粗略计算一套房子就算他100万，首付20万，因为很多地方啊降低了首套的首付比例为20%了，那贷款就是80万。

我们按照30年期等额本息方式偿还为例，月还款额是4796元。这个数啊非常值得记住，利息总额是92.6万元，利息降到4.25之后，利息总额变成61.6万元，月供总额变成3935元。

了，也就是说买房的人现在比过去买房的人每个月少还850块钱，少，还总计31万利息。31万利息就是一台新能源车和装修钱。

这不也是产业结构的调整吗？不也推动大家可以买房了吧，连装修钱都省下来，连车都有了。但更微妙的啊是月还款额，以前是4796元，降低到3935元。

这意味着什么？意味着刚需年轻人买房就能活下来的数额。我们的2021年啊人均可支配收入是3.5万元，每个月是2000元不到。

当然啊这个数字今天我来告诉你，并不是真正的月均可支配收入。为什么这么说？我解释一下啊，这是要平均掉没有收入的。

孩子们还有无业游民的数。如果把20岁以下的三个艺人去掉的话啊，20岁以下就是3亿人，这个可支配收入能达到4.5万元，每年年均支出是多少呢？是一点。

8万元，这个是根据设定数据推算出来的啊，一个人每年剩余2.7万元。如果是两个人共同攒钱买房，三年左右就可以购房子的首付了。

在以前没降我们的首付比例的时候，需要6到7年。那我们有刚需多少人呢？每年就2000万人腹肌，这是根据啊20年前的人口出生计算的，也就是说能消化掉一千多万套房子，每个县城也就最多3000套购买力而已。

我们现在库存是多少？是三一套附件。我们用统计局十年开发的面积减去销售面积，算出这个三个亿的啊，也就是说需要十年才能消化掉。

有没有看懂供需关系，长远看是供大于求的，而降低首付比例的目的就是让你够钱，将首付降低利率的目的是什么？为什么老百姓不买房？明白了吗？就是因为就算交够了首付，可是还是没有钱生活，所以降低利率就是让大家够钱。生活。

4.25%是什么？就是。皇后的生死线，我再给你算个账啊，月均3750元的可支配收入减去1500元的开销，开销这个数啊是设定数据推出来的。

也就是说两口子除了开销，手下各自剩2250元，总计4500元。来，我们回想一下，没有降低之前用过多少钱，4796元。

你告诉我这个账，你算算你能买房子吗？敢买吗？如果买了都不够，还每个月的月供的，可以说过去的贷款利率让老百姓处在生活的边缘。别跟我说还会涨工资啊，那还有通胀和货币超发跟着呢，我们再看看啊，降低之后这月供是多少，是3935元，对吧？那就是说还给我们每个家庭剩了635元，这钱是干嘛的？是养孩子的，为了让你们养孩子，双姐还捡到那个培训班少了你的培训支出，你看这防晒作用大不大，这就是基本盘，统计局一算基本盘。

唉，这个数的话，全国库存十年就去掉了。所以，截止目前，至少包括安徽蚌埠、江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、济南、内蒙古呼和浩特，还有河北的唐山、江苏的南通、广东的惠州等等。

他们的首套房的比例还有利率都降低了，降低至4.25%。就以惠州为例啊，33家各大分行中的至少13家首套房贷款利率都降低到4.25%了。

而对比去年5月份惠州的首套，二套的率分别是9.5%、7.0%，比我们现在高的更多啊，那第二个问题啊，我基本就可以给你解答了，对不对？就是利率下调，这房价未来会不会涨？房地产啊，流传这样一个天国，叫长期看供需关系，中期看土地供应，短期看货币政策。那短期的货币政策什么样啊，利率下调啊，势必短期有回暖的空间。

那这个短期会多短的很短很短，为什么？因为中期要看土地供应，只有土地供应减少了，它在中期才能上涨。但土地。

第一个问题是什么？是第一是区域等等县他们的主要财政收入的来源，他们是可以自主调节和供应的。而长期为了完成GDP，为了公务员开工资，为了给老百姓修桥铺路等等，有钱花，这个供应就没有停过。

各位啊，不要拿着流拍来说事。流拍的主要原因是房地产被三道红线限制住了，拿地的资格被五档分级限制住了资金的贷款。

所以土地供应长久看，我们是拥有无限的建筑宅的地带，而且早就超过了人口的需求的。最后我们再看长期供需关系如何呢？前面我早就计算了十年供大于求了，出生率也在这摆着呢，十年之后未必会怎么样，别说20年了，但是所有的房价在未来会下跌吗？显然不是啊，至少有80个城市的房价短期稳定，长期看涨，这就是我们说的未来房价会两极分化。

下期我带你来认识认识这80个城市和房价稳定。上涨的原因，员工本求职重复。