案例内容
【案情简介】
2011年10月20日，申请人某某地矿公司与被申请人某某房地产开发公司签订了《建设工程施工合同》，双方约定：被申请人某某房地产公司将其建设的位于XX市XX区XX大道南段经济适用住房一期建设项目一标段边坡支护工程设计和施工工程发包给申请人某某地矿公司，工期为60天，自监理人发出的开工通知中载明的开工日期起算。合同总价预计贰佰万元（2000000元人民币），资金来源为单位自筹。专用合同条款第24条第24.1款（1）项约定“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，合同双方友好协商不成、不愿提请争议组评审或者不愿接受争议评审组意见的，选择下列第1种方式解决：（1）提请项目建设地仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力”。双方还约定了其他权利和义务。同日，双方签订了《房屋建筑工程质量保修书》，该保修书第二条第7项约定“7.其他项目保修期限约定如下：本边坡支护工程保修期为贰年”。
2012年8月6日，申请人某某地矿公司与被申请人某某房开公司又签订了《补充协议》，双方约定“1.施工工期：因村民多次严重阻工及设计变更等，原定60天的施工工期已不能满足本项目的施工要求。现根据工程实际情况调整为两期施工，第一期（BC段、CD段）边坡施工竣工日期为2012年10月30日；第二期（AB段）发包人（某某房开公司）于2012年9月15日前全面移交施工场地，边坡施工竣工日期为2012年12月30日（如发包人全面移交施工场地延期，边坡施工竣工日期按发包人全面移交施工场地的迟延天数顺延）；2.工程验收：承包人（某某地矿公司）于边坡支护工程完工场地移交之日起6个月内按相关要求提交竣工资料并组织相关部门验收完成备案手续；3.工程结算：承包人于边坡支护工程完工场地移交之日起3个月内报送工程结算书，发包人收到工程结算书后1个月内报送政府指定的有资质的单位审定；4.付款方式调整为：每期边坡支护工程完工场地移交之日起满12个月或者自该期边坡对应的房屋预售之日起满2个月时，上述两个条件之任一条件达到之日前发包人支付承包人结算工程总款的70%，除质量保修金之外的全部工程款发包人于上述两个条件之任一条件达到之日起3个月内全部付清；5.为确保双方在本项目的权利及义务，双方同意如发包人不能按双方约定的时间付清承包人工程款，发包人每日按欠款总额的0.1%支付承包人作为对承包人的经济补偿，或以本项目的商业门面房按评估价的80%抵扣工程欠款，用以抵扣工程欠款的商业门面房产权及使用权均归承包人所有”。
上述相关合同签订后，申请人某某地矿公司进场进行了施工，于2013年6月17日将工程中BC、CD段移交给被申请人某某房开公司，至2016年年底施工工程全部移交。2016年12月30日申请人某某地矿公司施工工程经相关部门验收合格，申请人某某地矿公司按约向被申请人某某房开公司报送了工程结算书。之后，被申请人某某房开公司将工程结算书报送XX市XX区的职能部门，XX市XX区审计局委托国询公司进行了审计。审计过程中国询公司组织双方及相关单位对送审金额、审定金额、核减金额、核减率进行了确认，在《基建施工结算审计验证定案表》上分别签字，被申请人某某房开公司法定代表人邹铧在定审金额栏签字确认审定金额为49269896.53元，并加盖印章。2019年9月6日国询公司出具了国询结审字第2018-1-340号《工程结算审计报告》，并提交给申请人某某地矿公司。该审计报告的审计结果为“XX区XX大道南段经济适用住房一期建设项目一标段边坡支护工程送审金额为53767682.08元，审定金额为49269896.53元，核减金额为4497785.55元，核减比例8.37%”。由于被申请人某某房开公司没有支付审计费，至今未领取该报告。
另查，被申请人某某房开公司于2016年10月19日取得该项目的预售许可证（XX市商房预证X字2016年第087号）。被申请人某某房开公司庭审中自认商业房和车库的预售许可证于2017年7月24日取得。截止到申请人某某地矿公司申请仲裁时止，被申请人某某房开公司累计向申请人某某地矿公司支付工程款及以物抵债等共计为26675505.48元。
【争议焦点】
1.被申请人某某房开公司在履行合同中是否有违约行为？
2.被申请人某某房开公司是否应当支付工程款和违约金？
3.申请人某某地矿公司是否享有涉案房屋的优先受偿权？
【裁决结果】
一、被申请人某某房开公司在本裁决书送达之日起十五日内支付申请人某某地矿基础工程有限公司工程款22594391.05元，并从2019年10月16日起以未付工程款为基数按照年利率18 %计算违约金支付申请人某某地矿基础工程有限公司，直至工程款和违约金清结止；
二、申请人某某地矿基础工程有限公司对位于XX市XX区XX大道南段经济适用住房一期一标段商品房拍卖价款在22594391.05元内享有优先受偿权。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”；
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”及第十九条“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。
【结语和建议】
一、关于建设工程施工合同中违约金的主张，如当事人请求降低违约金，仲裁庭应当考虑开发房屋的性质和合同实际履行过程中产生的客观原因，如本案中案涉房屋是经济适用住房，利润空间小，加之2020年全国爆发疫情的客观原因，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素均应结合相关前提，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
二、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。该制度设定目的是用于保护劳动者的劳动报酬，赋予承包人中施工人享有的法定优先权。在判断建设工程是否适用优先受偿权时，除法律规定的禁止条款外应当整体看待建设工程在整个再建工程中的地位。如本案中涉案的边坡支护工程是XX区XX大道南段经济适用住房建设工程不可缺少的前期建设施工工程，涉案建筑工程能够竣工验收合格，与申请人某某地矿公司的施工行为密不可分，是所有建设施工合同中施工人员共同劳动物化的结果。故以边坡支护工程，没有建筑物可控制，不享有优先受偿权的主张不应得到支持。
