案例内容
【案情简介】
2015年5月13日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》一份，约定申请人向被申请人购买某项目楼盘的房屋一套。房屋面积115.7平方米，每平方米单价4,445.75元，房屋总价款为418,834.00元。申请人以贷款的方式付款，合同签订当日支付首付款125,834.00元，余款293,000.00元以银行按揭支付。合同第二十二条关于房屋登记约定：“……三、转移登记（一）出卖人（即被申请人）承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即申请人）。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同第二十八条约定，本合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，提交六盘水仲裁委员会仲裁。
《商品房买卖合同》签订前，即2015年5月12日，申请人交付房屋首付款125,834.00元给被申请人。2015年6月30日，申请人与招商银行六盘水分行签订《个人购房借款及担保合同》，通过按揭贷款方式支付了购房余款293,000.00元。
合同约定的2016年12月31日，被申请人未取得案涉商品房所有权初始登记。被申请人于2017年6月19日，才取得商品房所有权初始登记。
2018年11月22日，被申请人发出《通知》，通知还未办理不动产证的业主提交办证资料，如开具首套房证明、户口本、结婚证（离婚证）、纳税诚信保证书、身份证等。
2018年11月26日，申请人查询了自己的不动产信息并签署了《诚信纳税保证书》。
2020年5月27日，钟山区税务局于办证大厅及“微凉都”发布通告，通知该项目楼盘业主携带“户口本（以家庭为单位）、商品房买卖合同、增值税发票、产权所有人身份证、结婚证或离婚证”到不动产集中服务大厅税务窗口办理契税申报相关事宜。
至本案开庭时为止，申请人未取得不动产权登记证书。
2020年9月16日，申请人以被申请人未按约定交付办理商品房转移登记有关文书及商品房产权证为由向本会提出相应仲裁请求。
申请人的请求是：1.请求被申请人为申请人办理不动产登记证书。2.请求被申请人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书及商品房产权证的违约金27,726.8元（计算方式：以申请人已交购房款418,834.00元为基数，自2017年1月31日起至2020年9月16日按照日万分之0.5的标准计算），2020年9月17日起直至被申请人交付办理商品房转移登记有关文书及办理并交付商品房产权证之日止的违约金，仍按照上述标准计算。3.本案仲裁费用由被申请人承担。
【争议焦点】
一、商品房买卖合同的效力问题。
二、被申请人是否应当为申请人办理不动产权证问题。
三、被申请人是否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书及商品房产权证违约金问题。
【裁决结果】
一、被申请人在申请人提交完整办理不动产权登记所需资料后30日内，为申请人办理商品房转移登记手续。
二、被申请人于本裁决书送达之日起10日内支付违约金9,025.87元给申请人。
三、驳回申请人的其他仲裁请求。
四、仲裁费按仲裁请求支持的比例，由申请人与被申请人分担。
【相关法律法规解读】
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条第二款 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
适用理由：本案当事人违约行为及纠纷发生于民法典施行前，按该条规定应当适用当时的法律、司法解释的规定。
2.原《中华人民共和国合同法》相关条款
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
适用理由：本条是对合同效力的规定，合同成立后当事人必须受到合同约定的效力约束。如果当事人在合同依法成立后，不履行合同义务或不完全履行合同义务的，法律将强制其履行，并接受违约的制裁。
第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
适用理由：全面履行是指合同债务人全面地、适当地完成其合同义务，使债权人的合法债权得到实现，履行内容应当完全符合双方约定，约定的内容是什么就履行什么。一切违反约定的履行行为都属于违约。
第一百零七条 事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
适用理由：本条是对违约行为和违约责任的规定。不履行合同义务主要形态是拒绝履行，是指债务人对债权人表示不履行合同的行为，也包括客观上已没有履行义务的能力或法律禁止该种债务的履行。履行合同义务不符合约定，一是迟延履行、一是瑕疵履行。违约的行为后果是承担违约责任，方式有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、其他。
3.《中华人民共和国仲裁法》的相关条款：
第四十三条第一款 当事人应当对自己的主张提供证据。
适用理由：该条是“谁主张，谁举证”原则在仲裁法中的体现，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。如果未能提供证据或者提交的证据不足以证明其主张的，将承担不利的后果。
第七十四条 法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。
适用理由：因本案被申请人对逾期办理产权证书违约金的仲裁请求的仲裁时效提出了抗辩，因此仲裁庭对时效进行了审理。我国现行法律并未涉及商事仲裁时效的特别规定，依照该条的规定，商事仲裁时效适用相关诉讼时效的规定。
【结语和建议】
一、关于合同效力问题。
申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，依法应予以保护。
二、关于被申请人是否应当为申请人办理不动产权证问题。
合同签订后，申请人与被申请人之间构成合法的商品房买卖合同关系，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。
申请人作为买方已履行了向被申请人支付购房款的最基本合同义务，被申请人的合同目的已经实现；申请人作为买方取得房屋及不动产所有权为申请人订立《商品房买卖合同》的根本合同目的。被申请人作为房屋出卖人须向申请人交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被申请人作为出卖人最基本的合同义务。根据权属登记流程及产权登记部门办理不动产登记申请资料清单规定，由房屋权利人向不动产登记部门申请房屋权属登记，申请办理房屋所有权证时应当提交不动产登记申请表、申请人身份证明、不动产权证书或房屋所有权证与国有土地使用证、商品房买卖合同、不动产预告登记证明、缴税及申请税收优惠证明材料（购房发票、买受人婚姻状况相关材料）、完税凭证等。其中，商品房买卖合同、不动产权证书或房屋所有权证与国有土地使用证、不动产预告登记证明等应由出卖人提供；申请人身份证明、缴税及申请税收优惠证明材料、完税凭证等则应由买受人自行提供。因此，不动产权证的办理并非某一方当事人可独立完成，需房屋买卖双方配合才能完成。按照本案当事人在合同中的约定，即“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”的约定，被申请人应当在申请人交齐不动产登记所需资料后，及时到不动产登记管理部门为申请人办理房屋权属转移登记手续。
三、关于被申请人是否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书及商品房产权证违约金27,726.80元问题。
如前所述不动产登记流程，买受人在付清房款和税费后，由买受人提出申请，不动产登记部门进行审查登记，颁发权属证书。在此过程中，出卖人、买受人互有协助履行的义务，同时再加上不动产登记管理部门，即通过三方共同行为才能完成不动产权属登记。出卖人完成房屋权属的“初始登记”是买受人办理产权“转移登记”的前提，只有在不动产登记部门准予初始登记的批复作出后，商品房才具备办理转移登记的法定条件。
本案中，申请人与被申请人针对房屋登记约定为：“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……”依此约定，被申请人“取得商品房所有权初始登记”的时间应为“2016年12月31日前”，事实上被申请人于2017年6月19日才取得商品房初始登记，其行为显然已构成违约。通常而言，“商品房所有权初始登记”是项目完成后整体的初始登记，俗称“大产权证”或“大证”，“商品房权属转移登记”是将大产权证进行分户，转移登记到买受人名下的单独不动产权证书，俗称“小证”，本案由于被申请人未按约定时间取得“初始登记”的原因，导致申请人不动产权证书（小证）不能及时取得是不争的事实。同时，被申请人取得了“初始登记”后，也无证据证明其已将办理商品房转移登记的有关文书交付给申请人，故被申请人应当按“……出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……”的约定，承担违约责任。
被申请人于本案中提出了仲裁时效的抗辩，仲裁庭对本案的仲裁时效进行了审查：根据双方关于“按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金”约定，双方当事人采取以一日为单位，即在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期间，每一日违约金数额相同，每一日违约金相互独立且不存在隶属关系，应以每日形成单个独立债权分别计算仲裁时效，因此逾期交付办理商品房转移登记的有关文书每日所产生的违约金都有3年的仲裁时效。本案中，双方约定被申请人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，申请人从此时起知道或应当知道被申请人已违约，由于每日产生的违约金形成单个独立债权应分别计算仲裁时效，申请人于2020年9月16日向本会申请仲裁，但未提交证据证明仲裁时效有中止、中断或延长等事由，其丧失了从2017年1月1日至2017年9月16日期间请求被申请人承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的胜诉权，对该期间的违约金仲裁庭依法不予保护。2017年9月17日起，因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金部分，由于申请人于2020年9月16日提起仲裁，未超过仲裁时效，仲裁庭依法予以保护。
被申请人称，双方对转移登记约定由买受人即申请人委托出卖人即被申请人办理，被申请人曾多次发出通知，要求业主提交资料为其办证，未能办理不动产权证的原因是“申请人未配合提交资料”。对此，被申请人并未提交证据证明，故仲裁庭对该陈述不予采纳。
被申请人取得“初始登记”后，未及时通知申请人提交办证资料以便配合办理“转移登记”，被申请人怠于履行通知义务所拖延的时间，被申请人应当承担责任。但根据前述查明的事实，被申请人已于2018年11月22日，在小区发出《通知》，告知了业主办理产权证所需提交的资料。该《通知》发出后，本案申请人虽于2018年11月26日提交了房产查询情况及诚信纳税承诺书，但在被申请人已经为楼盘的大多数业主办理了产权证书，及申请人在本案中未能提交充足证据证明其已交清办理产权证所需其他相关资料、履行配合办证义务的情况下，申请人未取得不动产权证的责任不应完全归责于被申请人。
综上，被申请人应支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书及商品房产权证的违约金9,025.87元给申请人（从2017年9月17日起至2018年11月22日，以已付房款418,834.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算）。
