案例内容
【案情简介】
2018年3月13日，顾先生与某地产公司形成合意并签订《认购书》，确立双方之间的商品房买卖关系，并且已实际履行了《认购书》约定的相关内容。2021年6月9日，顾先生与某地产公司正式签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定，出卖人为某地产公司，买受人为顾先生。顾先生购买由某地产公司开发建设的商品房，建筑面积为140平方米。《合同》第六条约定，顾先生于2021年6月9日一次性支付商品房价款90万元。《合同》第八条约定，某地产公司于2020 年 12 月31 日前将具备“该商品房验收合格”条件，并符合本《合同》约定的商品房交付顾先生使用。《合同》第九条约定，某地产公司如未按合同规定的期限将该商品房交付顾先生使用，顾先生将给予某地产公司90天宽限期，如宽限期届满后某地产公司仍未交付，自本合同约定的交付期限届满后第91天起，至实际交付之日止，某地产公司应按顾先生已支付房款的万分之一计算违约金。《合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，某地产公司应当书面通知顾先生办理交付手续。双方进行验收交接时，某地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件。某地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，顾先生有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由某地产公司承担。按照上述约定，顾先生于2018 年3月13 日、2021 年6月9 日两次向某地产公司支付购房款90万元。某地产公司于2020年12月20日，在尚未取得确认其出售的商品房验收合格的法定证明文件的情况下，书面通知包括顾先生在内的商品房买受人于2020年12月27日验收进户。顾先生以交付的商品房尚未达到验收条件等为由，拒绝接收、进户。2021年7月29日，工程质量监督机构向某地产公司开发建设的包括案涉商品房在内的建设工程颁发《建设工程竣工验收备案证书》。该备案证书记载：开工时间2018年10月31日，竣工时间2021年7月29日，经审查，该工程符合建设工程竣工验收备案条件，准予备案。2021年12月4日，某地产公司再度通知顾先生验收进户，顾先生接到通知后未予回应。截止目前，案涉商品房仍处于尚未交接、进户状态。其间，顾先生向某地产公司主张逾期交房违约金未果，遂提请仲裁。
【争议焦点】
（一）《合同》是否可以继续履行；
（二）某地产公司是否应当支付逾期交房违约金；
（三）违约金数额应当如何计算及违约金计算的起止日期。
【裁决结果】
（一）《合同》继续履行；
（二）某地产公司于收到裁决书之日起10日内，给付顾先生逾期交付房屋违约金22140元。
【相关法律法规解读】
（一）《合同》是否可以继续履行；
顾先生与某地产公司某地产公司于2021 年6月9日签订的《商品房买卖合同书》取代了双方此前签署的《认购书》。该份《合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人均应按照《合同》约定履行各自的权利义务。该份《合同》在履行过程中，因双方发生争议导致合同约定的内容、事项尚未全部履行。现顾先生主张继续履行《合同》，某地产公司当庭表示认同继续履行《合同》，故应依法予以确认。
（二）某地产公司是否应当支付逾期交房违约金；
双方《合同》约定案涉房屋交付的条件为“该商品房经验收合格”；约定进行验收交接时，某地产公司应当出示“该商品房经验收合格”的证明文件，否则顾先生有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由某地产公司承担。根据黑龙江省相关地方性法规和国家行政主管部门相关行政法规规定，建设工程竣工验收后，向工程质量监督机构申请验收备案是建设单位的法定义务。《建设工程竣工验收备案证书》是建设单位所能提供的证明备案手续符合规定、竣工验收合法有效的唯一凭证。《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条进一步明确，“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。”本案中，某地产公司组织购房者办理交接、进户时间为2020年12月27日，其取得《建设工程竣工验收备案证书》及工程竣工时间为2021年7月29日。某地产公司作为房地产项目开发、建设单位，在尚未取得所售商品房验收合格的法定证明文件，甚至依法合规的竣工时间尚未得到正式确认的情况下，擅自将其建设并销售的商品房交付使用，有违法律规定，有违合同约定，主观上存在明显过错。顾先生作为案涉商品房的买受方，有权拒绝接收、进户并追究某地产公司由此产生的延期交房的违约责任。据此，顾先生主张由某地产公司支付逾期交房违约金的请求，依法应于支持。
（三）违约金数额应当如何计算及违约金计算的起止日期。
《合同》第八条约定：某地产公司于2020年12月31日前将商品房交付顾先生使用。《合同》第九条约定：某地产公司如未按合同规定的期限将该商品房交付顾先生使用，顾先生将给予某地产公司90天宽限期，如宽限期届满后某地产公司仍未交付，自本合同约定的交付期限届满后第91天起，至实际交付之日止，某地产公司应按顾先生已支付房款的万分之一（按日）计算违约金。按照双方上述约定，案涉违约金应从2021年4月1日开始计算。（2）《合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，某地产公司应当书面通知顾先生办理交付手续。某地产公司于2021年7月29日取得《建设工程竣工验收备案证书》后，已经具备商品房交付使用条件，但直至2021年12月4日，某地产公司才履行《合同》约定的通知义务。在此之前，案涉商品房由于某地产公司自身原因持续处于延期交付状态。据此，案涉违约金截止日期应为2021年12月3日。顾先生接到出卖方交接、进户通知后，并未按照合同约定到场进行验收交接，导致交接、进户未果。显然，责任不再属于某地产公司。顾先生主张的违约金截止日期缺乏依据。综上，顾先生主张的计算违约金起止日期应以90万元购房款为基数，自2021年4月1日至2021年12月3日止计算。（3）《合同》第九条“出卖人应按买受人已支付房款的万分之一计算违约金”的表述与约定的其他罚则不一致，缺少“按日”计算的字样。但该条文的基本文义和逻辑关系均显示“按日”计算的主旨。况且，尽管合同当事人对出卖方逾期交房的违约责任各持己见，观点对峙，但在“诉请”和“抗辩”中双方均认同“按日”计算违约金，故应以“按日”作为计算标准。
【结语和建议】
【案例评析】
民事主体订立合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。如合同在履行过程中，因双方发生争议导致合同约定的内容、事项尚未全部履行，但一方当事人主张继续履行合同而另一方当当事人表示同意的，合同可以继续履行。同时，在房屋买卖合同中，如法律、法规有强制性规定，应遵守法律、法规的强制性规定，如《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条明确，“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。”某地产公司作为房地产项目开发、建设单位，在尚未取得所售商品房验收合格的法定证明文件，甚至依法合规的竣工时间尚未得到正式确认的情况下，擅自将其建设并销售的商品房交付使用，有违法律规定，有违合同约定，主观上存在明显过错。顾先生作为案涉商品房的买受方，有权拒绝接收、进户并追究某地产公司由此产生的延期交房的违约责任。
【结语和建议】
提醒百姓，房地产项目开发、建设单位，在尚未取得所售商品房验收合格的法定证明文件，甚至依法合规的竣工时间尚未得到正式确认的情况下，擅自将其建设并销售的商品房交付使用，有违法律规定，有违合同约定，商品房的买受方，有权拒绝接收、进户并追究某由此产生的延期交房的违约责任。
