案例内容
【案情简介】
2014年11月28日，申请人（出售人）与被申请人（买受人）签订XXXXXXXX号《商品房预售合同》及《补充协议》,约定由被申请人购买申请人开发建设的青岛市平度市XXXXXX一期X号楼X单元XXX户房屋（下称“涉案房屋”），建筑面积108.96平方米，单价4065.00元/平方米，房屋总价款为442922.00元。《商品房预售合同》附件一约定，首付款132922.00元（含定金20000元），被申请人应于2014年11月28日前存入合同指定账户；贷款310000.00元，被申请人以银行按揭贷款方式应于2014年12月4日前办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行平度支行，放贷机构于2014年12月28日前将贷款存入本合同指定的账户。《商品房预售合同》第三十条约定，本合同一经申请人与被申请人网上签约，即视为双方向房地产登记机构申请办理合同登记备案。《补充协议》第四条第二款约定，被申请人采用按揭贷款方式，逾期未办理的，视为被申请人逾期付款，应按照主合同第七条承担逾期付款责任。《商品房预售合同》第七条约定，被申请人若未按合同约定的时间付款，应当向申请人支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，申请人有权单方面解除合同，被申请人应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，申请人有权在被申请人已支付的房价款中扣除被申请人应支付的赔偿金额，剩余房款退还被申请人。如被申请人已支付的房价款不足赔偿的，申请人有权追索。《补充协议》第五条将上述条款变更为：逾期超过30天后，申请人有权单方面解除合同，前述约定的违约金计算至合同解除日，同时被申请人还应按照总房价款的5%承担违约金，申请人有权在被申请人已支付的房价款中予以扣除，剩余房款不计利息退还给被申请人。若被申请人已支付的房价款不足扣除的，申请人有权追偿。申请人也可不解除本合同，前述违约金计算至被申请人实际支付之日。
《商品房预售合同》及《补充协议》签订后，被申请人向申请人支付了首付款132922.00元，余款至今未支付。
申请人于2017年5月27日通过EMS向被申请人发出敦促履行合同义务的《律师函》，送达地址为被申请人在《商品房预售合同》中载明的地址，邮件详细说明中备注“平度XX一期购房合同逾期付款的律师函”。该份律师函敦促被申请人于2017年6月15日前办妥按揭贷款手续，或向申请人一次性补足剩余房款。被申请人未予回应，也未履行合同义务。后申请人无法与被申请人取得联系。
因被申请人支付首付款后，余款至今未付，申请人至本会申请仲裁，并提出如下仲裁请求：1.解除申请人与被申请人签订的XXXXXXXX号《商品房预售合同》及《补充协议》；2.被申请人协助办理涉案房屋的网签备案解除手续；3.被申请人以欠付款项310000.00元为基数，按日万分之三计算标准，支付申请人自2014年12月28日起至合同解除之日（仲裁申请书副本送达被申请人之日）止的逾期付款违约金，暂计算至本案受理之日（2021年3月10日），数额为210645.00元；4.被申请人按房屋总价款442922.00元的5%赔偿申请人解除合同损失22146.10元；5.本案仲裁费用由被申请人承担。本案审理中，申请人撤回上述第3项、第4项仲裁请求。
被申请人经公告未出庭答辩，亦未向仲裁庭提交仲裁答辩书。
【争议焦点】
（一）被申请人存在违约行为
《商品房预售合同》第七条约定，被申请人若未按本合同约定的时间付款，逾期超过30天后，申请人有权单方面解除本合同。附件一约定，首付款132922.00元（含定金20000.00元），银行按揭贷款310000.00元，于2014年12月28日前将贷款存入合同指定账户。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”被申请人向申请人支付132922.00元首付款后，余款至今仍未支付。申请人于2017年5月27日通过EMS向被申请人发出敦促履行合同义务的《律师函》，送达地址为被申请人在《商品房预售合同》中登载的地址，邮件详细说明中备注“平度XX一期购房合同逾期付款的律师函”。该份《律师函》敦促被申请人于2017年6月15日前办妥按揭贷款手续，或向申请人一次性补足剩余房款。被申请人未予回应，也未履行合同义务。被申请人在履行《商品房预售合同》《补充协议》时，未按约定付款超过30日，存在违约行为，应承担相应的违约责任。
（二）申请人已丧失基于被申请人违约行为产生的解除权
《民法典》第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”可见，解除权的除斥期间为一年。本案中，被申请人于2014年12月28日构成违约，申请人于2021年才向青岛仲裁委员会提起仲裁请求解除涉案合同及补充协议，其在提请仲裁时已丧失解除权。仲裁庭本不应当支持申请人的全部仲裁请求，但仲裁庭认为应当在查明事实的基础之上深入领会立法本意，不能拘泥于对现有法律规定的机械理解与适用。根据《民法典》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”仲裁庭认为，公平原则作为民事立法领域内的基本原则，其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德的结合。将该原则作为规范合同当事人行为的准绳，可以有效防止当事人权利的滥用，维护与平衡当事人之间的利益。
（三）本案合同应当解除
本案中，虽然申请人在提请仲裁时已丧失解除权，但被申请人确实存在违约行为，且早已更换实际住址和电话号码，目前无法取得联系。在这种情况下，若仍不解除本案合同及补充协议，案涉房屋将继续空置，被申请人未实际享受到权益。由于被申请人支付定金及首付款后未按时支付剩余的大部分购房款，亦不配合办理按揭贷款，申请人交付房屋后得不到合理对价。不仅使得当事人双方的合同目的均得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，有违公平、诚实信用民事活动原则，亦与定分止争的立法本意相悖。此外，《中华人民共和国仲裁法》第九条第一款：“仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。”可见，仲裁不同于诉讼，商事仲裁的一裁终局制度使得当事人对仲裁裁决不服再无其他救济途径。根据中华人民共和国自然资源部的相关规定，解除网签的两种途径为双方共同到自然资源局解除或依据法院的协助执行裁定解除。在被申请人一方无法联系到的情况下，涉案合同陷入僵局，若仅因为超过解除权除斥期间而不支持申请人解除本案合同及补充协议的仲裁请求，徒增延长申请人维护自身权益的周期和成本，不利于合同守约方对自身权益进行及时救济，这会与合同解除后当事人恢复交易自由的立法本意及公平原则相悖。故在既维护交易稳定又兼顾公平原则的前提下综合评判，对于申请人解除涉案合同及补充协议的仲裁请求，仲裁庭应予支持。
根据《民法典》第五百六十五条第二款的规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”现申请人无法通知被申请人解除合同，通过申请仲裁方式请求解除其与被申请人签订的《商品房预售合同》《补充协议》。本会向被申请人的户籍地送达《仲裁申请书》被退回后，于2021年3月30日采取公告方式向被申请人送达《仲裁申请书》，自公告之日起期满30日，即2021年4月28日视为送达。
据此，仲裁庭裁决双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》于2021年4月28日（仲裁申请书副本送达被申请人之日）解除。
【裁决结果】
1.裁决双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》于2021年4月28日（仲裁申请书副本送达被申请人之日）解除。
2.被申请人协助办理涉案房屋的网签备案解除手续。
【相关法律法规解读】
本案中，仲裁庭依据查明的事实确定了申请人已丧失基于被申请人违约行为产生的解除权。但若不考虑合同履行问题和后续可能发生的其他问题，仅简单地依据合同约定和法律规定生硬确定违约责任并作出裁决，非但不能解决双方之间的纠纷，反而会使矛盾扩大化，与仲裁“定分止争”的价值取向相去甚远。本案申请人在无法与被申请人取得联系的情况下，被申请人未足额支付购房款构成违约，申请人既无法获得违约金赔偿，又无法将案涉房屋另行出售，案涉房屋已闲置多年，双方合同目的均无法实现。仲裁庭经综合判断，科学适用公平正义原则，解除了涉案合同，并在此基础上，依据合同约定、法律规定予以公平处理，申请人表示满意。该案的处理真正达到了“定分止争”的法律效果，实现了法律效果和社会效果的有机统一，彰显了仲裁有效化解社会矛盾、提升社会治理水平的重要价值。同时，本案展示的适用公平正义原则的逻辑分析及认定过程，也可成为现今纠纷处理适用公平正义原则的参考。
【结语和建议】
本案事实明晰，主要涉及违约行为、合同解除及合同解除权丧失等法律问题。根据法律规定，可以明确申请人基于被申请人违约行为产生而的解除权已经丧失，但仲裁庭经综合判断，合同目的已无法实现，科学适用公平正义原则，解除了涉案合同，并在此基础上，依据合同约定、法律规定予以公平处理，真正达到了“定分止争”的法律效果。
