案例内容
【案情简介】
2022年2月10日，申请人某房产经纪公司与被申请人韩某签订《看房确认书》（下称《确认书》），约定：一、委托事项：申请人接受被申请人委托为其寻找合适房源，提供房源、看房、议价、签订合同、过户等媒介服务。二、报酬：促成签订《房屋买卖合同》的，按房屋成交价的1.5%向申请人支付报酬。三、违约责任：（一）在委托期限内或看房后六个月内，被申请人或与其有亲属、关联人员，利用申请人提供的信息、机会等条件，绕开申请人与出卖人达成买卖交易，除应支付第二条约定报酬外，还应支付违约金3000元。（二）申请人带领看房后，被申请人私下交易或者通过其他中介购得所看房屋的，应按本条第（一）款约定支付报酬及违约金。四、看房记录表载明了看房时间、房屋位置、房号等信息。五、因《确认书》产生的争议，提交十堰仲裁委员会仲裁。
《确认书》签订后，申请人查找了所掌握的合适房源，带领被申请人查看房屋，并在看房记录表上签字确认。2022年2月15日，申请人约被申请人、出卖人见面，对房屋价格、合同签订、房款交付、房屋过户等事宜进行了洽谈。2022年2月20日，申请人联系被申请人签订合同，被申请人却称对房屋不满意、不购买此套房屋。2022年3月10日，申请人电话联系被申请人、房主，均承认房屋已经被申请人与房主私下达成交易。
此后，申请人多次向被申请人索要报酬及违约金未果，后提起仲裁，请求被申请人向其支付报酬及违约金。
【争议焦点】
一、《确认书》是否属于中介合同。
二、《确认书》第三条第（一）款约定是否有效。
三、被申请人是否应向申请人支付报酬及违约金。
【裁决结果】
案涉《确认书》为中介合同，合法有效，被申请人应向申请人支付报酬及违约金（以成交价的1.5%计付）。
【相关法律法规解读】
一、关于《确认书》是否属于中介合同问题。
仲裁庭认为，确定合同性质不能仅从合同名称看，而应从合同内容、合同各方在签订合同时的真实意思表示以及合同中体现的法律关系等方面考量。即当合同名称与合同内容不相符的时候，应以合同内容所涉权利义务（法律关系）来认定合同性质。本案中，《确认书》第一条、第二条明确约定了，申请人有如实提供房源、提供媒介服务的义务和请求被申请人支付报酬的权利，被申请人有支付报酬的义务和利用、知晓、接受申请人提供服务达到购买房屋目的的权利，该约定符合《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定的中介合同性质，故案涉《确认书》属于中介合同法律关系。
二、关于《确认书》第三条第（一）款约定是否有效问题。
庭审中，被申请人以《确认书》第三条第（一）款约定存在免除申请人责任、加重已方责任、限制交易情形为由，请求确认该条款无效。仲裁庭认为，该条款属于房屋买卖中介合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的报酬，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。同时，《确认书》意思表示真实，不违背法律、行政法规的强制性规定，不存在无效之情形。故《确认书》合法有效，申请人、被申请人应依约履行各自权利、义务。
三、关于被申请人是否应向申请人支付报酬及违约金问题。
庭审中，申请人提供了《确认书》、带看记录、带看视频、三方洽谈视频、与被申请人及出卖人沟通记录、房屋查档信息、成交记录、录音等证据，形成了完整的证据链，能够证明其实际完全履行了《确认书》第一条约定的义务。同时，申请人提供的录音足以认定房主、被申请人已达成私下交易，而被申请人未提供其通过其他中介或者渠道达成交易的证据，故被申请人、房主达成交易与申请人提供的中介服务之间存在因果关系。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”之规定，被申请人的行为属于跳单行为，构成违约，应向申请人支付报酬及违约金。
但是考虑到申请人仅履行了部分中介合同义务，若要求被申请人支付全部报酬，违反权利义务一致原则，鉴于被申请人庭审中请求调减报酬及违约金，仲裁庭酌情裁定其应向申请人支付的报酬及违约金按成交价的1.5%计付。
【结语和建议】
“跳单”行为是中介合同纠纷领域特别常见的一种纠纷类型，我国法律之前对此没有明确规定，2021年1月1日正式施行的《民法典》基于对实践需要的回应，专门新增了相应规定。
如何认定“跳单”行为，应严格根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”的规定进行。
根据该条规定，委托人绕过中介人，直接与第三人签订合同，需要同时符合三个条件，中介人才有权要求委托人支付报酬。一是中介合同已生效，且中介人按约向委托人提供了服务。二是合同生效后，中介人需按约定向委托人实际履行报告订约机会、提供媒介服务的义务，如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等，并且委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源。三是委托人最终和第三人签订合同，与中介人提供的中介服务之间存在因果关系。
在认定委托人存在跳单行为情况下，如何确定中介报酬的具体数额，还要依据不同的情形进行认定。此类案件中，中介人需要履行一系列合同义务，包括提供有用的房源信息、带买方看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。实践中，委托人跳单经常发生在看房之后，订立买卖合同之前。此时，中介人仅履行了部分合同义务，则会根据完成比例确定相应的报酬。
有鉴于此，“跳单”行为不可取。如认为中介费用过高，在合同订立阶段就应充分协商，而不能够在合同签订之后再毁约，毁约的行为是不对的，诚信守法，都是每个公民基本的行事准则。
